Obligaţia de a face; Obligarea Consiliului Local să adopte o hotărâre pentru aprobarea vânzării unei locuinţe în favoarea titularului contractului de închiriere.

Instanţa deliberând asupra cauzei de faţă constată următoarele:

Prin acţiunea de contencios administrativ înregistrată la instanţă sub dosar nr. de mai sus, precizată la data de 22.08.2012 (fila 52) reclamanta A a chemat în judecată B şi C solicitând obligarea pârâtului C la emiterea unei hotărâri, în temeiul prevederilor Legii nr. 85/1992 prin care să se aprobe vânzarea locuinţei proprietate privată a Statului Român, pe care reclamanta o deţine în calitate de chiriaş, la preţul de vânzare calculat conform Anexei 1 la Legea nr. 85/1992 republicată, privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului unităţilor economice sau bugetare de stat.

În motivare arată că prin cererea şi reclamaţia administrativă înregistrată la C sub nr.20651 din 20.05.2012 reclamanta a solicitat să se întreprindă toate demersurile legale pentru finalizarea vânzării locuinţei pe care o deţine în calitate de titular de contract de închiriere, în condiţiile stipulate prin dispoziţiile Legii nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat motivată de următoarele.

Învederează că încă din anul 2002, locuinţa pe care reclamanta o ocupă în baza contractului de închiriere face obiectul prevederilor Legii nr.85/1992, întrucât a fost construită în baza unei Autorizaţii de construire nr.7 emisă în anul 1971, realizarea ei fiind finalizată aproximativ în anul 1974, prin urmare, nu face obiectul prevederilor aplicabile locuinţelor noi, construite din fondurile reglementate prin prevederile Legii nr.152/1998, întrucât nu a fost construită de către A.N.L, ci doar parţial reparată, prin intermediul ANL.

Astfel că, pentru locuinţele construite înainte de intrarea în vigoare a prevederilor Legii nr. 152/1998 devin incidente dispoziţiile legale aplicabile locuinţelor construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice de stat anterioare acestei legi, chiar dacă au fost repartizate chiriaşilor după intrarea în vigoare a Legii nr.152/1998.

Având în vedere că locuinţa pe care reclamanta o deţine cu titlu juridic de închiriere se află în proprietatea privată a B şi în administrarea C, consideră că această autoritate, la solicitarea titularului contractului de închiriere, are obligaţia legală de a întreprinde demersurile legale de a aproba vânzarea locuinţelor, de a stabili preţul de vânzare şi, respectiv de a încasa acest preţ, acesta fiind considerat venit la bugetul local, astfel cum rezultă din prevederile art.12 alin.2 din Legea nr. 85/1992.

Menţionează că în conformitate cu prevederile art.1 din Legea nr.85/1992, locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale acestei legi, iar conform prevederilor art.7 din Legea nr.85/1992, locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr.61/1990 şi ale acestei legi.

Precizează că evaluarea se face de către un expert autorizat, iar vânzarea locuinţelor prevăzute la alin.1 şi 2 din art.7 şi la art.1 alin.1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, se vor face în condiţiile Decretului-lege nr.61/1990 şi ale acestei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienţii de uzură din Decretul nr.93/1977, la un preţ indexat în funcţie de creşterea salariului minim brut pe ţară la data cumpărării, faţă de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, iar prevederile din ANEXA 1 la Legea nr. 85/1992 sunt în vigoare.

Învederează că până în prezent reclamanta nu a primit nici măcar un răspuns la mai multe cereri de cumpărare, dar nici la cererea şi reclamaţia formulată.

În consecinţă, solicită, în temeiul prevederilor Legii nr. 85/1992 republicată, privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului, ale art.121 al.4, art.36 alin.2, lit.c, al.5, lit.b, art.45 şi art.115, alin.1, lit.b din Legea nr.215/2001 privind administraţia publică locală, obligarea pârâtului C să emită o hotărâre prin care se aprobă vânzarea locuinţei la preţul de vânzare calculat conform Anexei 1 la Legea nr.85/1992 republicată, privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat.

În drept, invocă prevederile Legii nr.554/2004 a contenciosului administrativ, cu completările şi modificările ulterioare, prevederile Legii nr.85/1992, republicată, privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat.

Pârâtul C formulează Întâmpinare prin care arată că nu se opune capătului de cerere privind obligarea sa la emiterea unei hotărâri de aprobare a vânzării locuinţelor ANL, însă se opune capătului de cerere privind vânzarea acestor locuinţe în condiţiile solicitate de reclamantă.

Argumentele invocate de pârât în susţinerea poziţiei sale procesuale faţă de acţiunea reclamantei sunt următoarele:

Potrivit art.10 alin.1 din Legea nr.152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, republicată şi actualizată, locuinţele ANL pot fi vândute „titularilor contracte/or de închiriere, numai la solicitarea acestora, după expirarea a minimum un an de închiriere neîntreruptă către acelaşi titular şi/sau către persoana în beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condiţiile legii, fără ca vânzarea să fie condiţionată de vârsta solicitantului”, însă cu respectarea, printre altele, a unei condiţii obligatorii, şi anume ca venitul mediu pe membru de familie la data vânzării, al titularului contractului de închiriere a locuinţei, să nu depăşească cu 100% salariul mediu brut pe economie. În acest sens, în justificarea interesului reclamantei, aceasta trebuie să facă dovada îndeplinirii acestei condiţii.

În altă ordine de idei, arată că într-adevăr, vânzarea unor astfel de locuinţe se face conform prevederilor Legii nr.85/1992, dar cu respectarea următoarelor condiţii obligatorii:

- preţul locuinţei se achită integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, din sursele proprii ale beneficiarului şi/sau  din  credite  contractate  de  acesta  de  la  instituţii financiare autorizate;

- titularul contractului de închiriere şi membrii familiei acestuia - soţ/soţie, copii şi/sau alte persoane aflate în întreţinerea acestuia - pot beneficia o singură dată de cumpărarea unei locuinţe pentru tineri destinate închirierii şi să nu deţină o altă locuinţă în proprietate, inclusiv casă de vacanţă;

Valoarea de vânzare a locuinţei se calculează de către autorităţile administraţiei publice locale sau de către operatorii economici în a căror administrare se află imobilele respective, precum şi de către autorităţile administraţiei publice centrale din domeniul învăţământului, respectiv din domeniul sănătăţii, sau de către unele unităţi aflate în subordinea ori sub coordonarea acestor autorităţi, potrivit legii, şi reprezintă valoarea de înlocuire pe metru pătrat x suprafaţa construită efectiv, inclusiv cotele indivize, suma rezultată diminuându-se cu amortizarea calculată de la data punerii în funcţiune a locuinţei până la data vânzării acesteia. Valoarea de înlocuire pe metru pătrat astfel calculată se stabileşte anual prin ordin al ministrului dezvoltării regionale şi turismului, ce urmează a fi publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I. Astfel, conform prevederilor art.2 ale Ordinului Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului nr.165/2012. „Valoarea de înlocuire pe metru pătrat pentru anul 2012, calculată conform art.1, este de 411 euro/m2 inclusiv T.V.A." Iar art.3 din acelaşi ordin prevede că „Valoarea de înlocuire pe metru pătrat se stabileşte anual, până la data de 31 ianuarie a anului următor, în conformitate cu prevederile art.10 alin.(2) lit.d) din Legea nr.152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, republicată, cu modificările şi completările ulterioare." Pentru acoperirea cheltuielilor de evidenţă şi vânzare, unităţile prin care se efectuează vânzarea, potrivit legii, beneficiază de un comision de până la 1% din valoarea de vânzare a locuinţei, comision care se include, împreună cu valoarea de vânzare a locuinţei, în preţul de vânzare al acesteia - art.10 alin.2 lit.d din Legea nr.152/1998.

- în cazul clădirilor dotate cu centrale termice proprii, valoarea acestora se cuprinde în preţul locuinţelor. Centralele termice rămân în administrarea consiliilor locale sau a autorităţilor administraţiei publice centrale din domeniul învăţământului, respectiv din domeniul sănătăţii, sau a unor unităţi aflate în subordinea ori sub coordonarea acestor autorităţi până la vânzarea a jumătate plus unu din numărul locuinţelor pe care le deservesc;

- locuinţele nu pot face obiectul unor acte de dispoziţie între vii pe o perioadă de 5 ani de la data dobândirii acestora.

Precizează că locuinţele ANL din … situate …, în număr de 86, au fost reabilitate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe - Art.2 alin.7: „A.N.L colaborează cu autorităţile administraţiei publice locale pentru identificarea unor terenuri şi/sau construcţii aflate în diverse stadii de execuţie ori finalizare şi neexploatate, care pot fi incluse în programele prevăzute la alin.(1) lit.c), cu obligaţia acestora de a realiza, pe cheltuială proprie, evaluarea terenurilor şi/sau a construcţiilor nefinalizate aflate în diverse stadii de execuţie." Sumele obţinute din vânzarea locuinţelor se virează de către autoritatea administraţiei publice locale, prin bugetul propriu, către A.N.L. şi vor fi utilizate pentru finanţarea construcţiei de locuinţe. Evidenţa acestor sume de ţine de către A.N.L. - conform prevederilor art.10 alin.3 din Legea nr.152/1998, drept pentru care consideră că ar fi obligatorie si împrocesuarea D, cu sediul în ...

Apoi, pentru locuinţele reabilitate, cum sunt şi cele în cauza de faţă - art.10 alin.4 din Legea nr.152/1998 - „Valoarea de vânzare a construcţiilor prevăzute la art.2 alin.(7) se stabileşte procentual din valoarea de vânzare a locuinţei, determinată conform prevederilor alin. (2), după ce s-a dedus din aceasta valoarea comisionului şi, după caz, a centralei termice. Procentul este dat de raportul dintre valoarea construcţiilor prevăzute la art.2 alin.(7) si valoarea totală a obiectivului de investiţii din care fac parte, stabilită prin devizul general aferent acestuia. Sumele corespunzătoare acestei valori, obţinute din vânzarea locuinţelor prevăzute la alin.(1), se fac venituri la bugetul local, destinate construcţiei de locuinţe."

În drept, invocă art.115 cod proc.civ.

În cadrul prezentei proceduri judiciare, în temeiul art. 4 din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, reclamanta a invocat Excepţia de nelegalitate a Hotărârii C nr. 180/24.07.2008 şi a Hotărârii C nr. 273/18.11.2008.

Reclamanta solicită constatarea nelegalităţii hotărârilor C mai sus menţionate.

Nelegalitatea este susţinută de către reclamantă prin următoarele argumente:

Ambele hotărâri emise de către C sunt profund nelegale, iar de existenţa lor nelegală depinde soluţionarea cauzei prin care RECLAMANTA a solicitat instanţei de judecată să oblige pârâtul C să emită o hotărâre privind aprobarea vânzării locuinţei proprietate privată a Statului Român, pe care o deţine în calitate de chiriaş, la preţul de vânzare calculat conform Anexei 1 la Legea nr. 85/1992 republicată, privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat.

Competenţa de soluţionare a excepţiei pe care reclamanta o invocă aparţine instanţei investite cu judecarea fondului cauzei mai sus menţionate deoarece, potrivit art. 10 din Legea nr. 544/2004, litigiile privind actele administrative emise de către autorităţile locale, cum este consiliul local revine tribunalului.

Conform art. 4 alin 1 din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, legalitatea unui act administrativ unilateral cu caracter individual, indiferent de data emiterii acestuia, poate fi cercetată oricând în cadrul unui proces, pe cale de excepţie, din oficiu sau la cererea părţii interesate.

În cauza ce formează obiectul dosarului cu nr.de mai sus, suspendarea cauzei nu este necesară, deoarece instanţa de fond, respectiv Tribunalul Satu Mare, în faţa căreia s-a ridicat excepţia de nelegalitate este instanţa de contencios administrativ competentă să o soluţioneze.

Consideră că Hotărârea C nr. 273/18.11.2008 privind aprobarea trecerii locuinţelor pentru tineri din proprietatea publică a municipiului … în proprietatea publică a Statului este nelegală, deoarece fără temei legal, s-a aprobat trecerea din proprietatea publică a municipiului Satu Mare în proprietatea publică a Statului Român a construcţiilor de locuinţe din imobilele situate în municipiul …, deci şi a locuinţei pe care reclamanta o deţine în calitate de chiriaş şi pentru care, începând cu anul 2005, a iniţiat procedura de vânzare, odată cu depunerea cererii de cumpărare de către reclamantă.

Argumentele pentru admiterea excepţiei de nelegalitate a hotărârii mai sus menţionate sunt următoarele:

1.  La data emiterii acestei hotărâri imobilele în cauză erau afectate de sarcini, respectiv toate locuinţele din aceste imobile erau deţinute de chiriaşi în baza unor contracte de închiriere, sens în care reclamanta a făcut dovada la dosar cu contractul de închiriere. Mai mult, locuinţa din unul din cele două blocuri de locuit era solicitată de către reclamantă la cumpărare, în condiţiile legale prin două cereri succesive, fiind încălcat un drept recunoscut de Legea nr. 85/1992, cu completările şi modificările ulterioare.

2.  Imobilele ce au făcut obiectul emiterii Hotărârii nr. 273/18.11.2008 nu erau inventariate în domeniul public al municipiului … şi nu erau atestate prin hotărâre de guvern ca aparţinând domeniului public al municipiului ... Astfel că, prin emiterea acestei hotărâri au fost încălcate prevederile art. 3 alin 4 , art. 9 al.2 şi ale art.18-23 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, precum şi art.119-124 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale republicată. Potrivit acestor texte legale, pârâtul C avea obligaţia legală de a cuprinde în lista de inventar al bunurilor din domenii public doar imobilele care sunt cuprinse în pct. III din anexa la Legea nr. 213/1998, precum şi alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotărâri a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naţional ori judeţean. Menţionează că imobilele din speţa de faţă nu au fost cuprinse în lista de inventar al bunurilor care aparţin domeniului public aprobat prin HCL nr. 62 din 2002, cu completările şi modificările ulterioare şi nu au fost atestate ca atare prin H.G.R nr.967/2002 cu completările şi modificările ulterioare. În consecinţă, nu se putea efectua o trecere a imobilelor din prezenta cauză în condiţiile art.9 alin.2 din Legea nr. 213/1998, acestea nefiind inventariate, nefiind declarate şi nefiind atestate ca atare, de uz sau de utilitate publică.

3. H.C.L nr. 273/2008 a fost emisă cu nerespectarea prevederilor art. II din Legea nr. 89/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 152/1998, potrivit cărora doar "Locuinţele pentru tineri destinate închirierii, construite prin programe de investiţii la nivel naţional, în conformitate cu prevederile Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, cu modificările şi completările ulterioare, care au fost recepţionate şi înregistrate ca mijloace fixe în proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale până la data intrării în vigoare a acestei legi, cu excepţia celor construite şi destinate în mod exclusiv închirierii tinerilor specialişti din învăţământ sau sănătate, au putut trece, în condiţiile legii organice, în proprietatea privată a statului şi rămân în administrarea consiliilor locale din raza administrativ-teritorială în care îşi exercită autoritatea.” Acest text legal permitea trecerea în proprietatea privată a statului şi nu în cea publică, doar a locuinţelor noi, a celor construite prin programe de investiţii la nivel naţional. Locuinţa, respectiv imobilul ce face obiectul litigiului nu a fost construit prin program de investiţii la nivel naţional, acest fapt fiind dovedit prin înscrierea din cartea funciară, prin autorizaţie de construcţie emisă în anul 1971 şi hotărâre judecătorească, fiind recunoscut chiar şi de către pârâtul C, prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei, acesta afirmând în apărare că imobilul ar fi fost reabilitat doar.

În realitate, arată că proprietarul tabular, unitate economică de stat, în cursul anului 2001 a executat o serie de lucrări de refuncţionalizare a locuinţelor din imobil privitoare la instalaţii electrice, sanitare, gaz şi încălzire, decontate din bugetul de stat, în valoare totală de 51.366,41 Ron pentru ambele blocuri de locuinţe, astfel cum reiese şi din adresa nr.1024/21 ianuarie 2011 emisă de către ANL şi înregistrată la Primăria Municipiului … sub nr.2665/24.01.2011. În opinia reclamantei aceste lucrări nu schimbă regimul juridic al celor două blocuri şi nu pot face obiectul Legii nr. 152/1998, deoarece nu sunt construcţii noi si nu se încadrează nici în prevederile dispoziţiilor art. 2 alin 1 lit. c din Legea nr. 152/1998.

Învederează că pârâtul afirmă şi depune acte, potrivit cărora lucrările de refuncţionalizare a locuinţelor s-ar fi executat în cursul anului 2001 şi 2002, în baza autorizaţiei nr.299 eliberată de Primăria Municipiului … la data de 17.07.2001, pe care reclamanta solicită să se dispună să o depună în probaţiune. În temeiul prevederilor art. 4 lit. b din Legea nr. 50/1991 rezultă fără echivoc că au fost executate lucrări în intravilanul municipiului, dar nu şi investiţii aprobate de Guvern. Pentru investiţiile aprobate de guvern, cum e cazul în speţă (H.G.R nr. 1505/2004) abilitat era Preşedintele Consiliului Judeţean, conform art. 4 lit. b pct. 1 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, până la intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 122/24 noiembrie 2004.

În conformitate cu prevederile art. 2 alin 1 lit. c din legea nr. 152/1998, unul din obiectivele A.N.L, îl constituie, începând abia cu anul 2005, promovarea şi dezvoltarea la nivel sectorial şi naţional a unor programe privind construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, construcţia de locuinţe sociale şi de necesitate, construcţia şi/sau reabilitarea locuinţelor distruse ori grav avariate, situate în zonele afectate de calamităţi naturale, construcţia de locuinţe cu chirie prin atragerea capitalului privat, inclusiv prin concesiune de lucrări publice, în condiţiile legii, construcţia altor locuinţe proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi intervenţii la construcţii existente, în aplicarea măsurilor stabilite prin programe guvernamentale. Programele guvernamentale şi sursele de finanţare ale acestora se aprobă de Guvern, la propunerea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului.

Prin urmare, promovarea şi realizarea unor programe sectoriale şi naţionale privind reabilitarea unor locuinţe distruse ori grav avariate situate numai în zone de calamităţi, ori intervenţii la construcţiile existente, în aplicarea unor programe guvernamentale a fost posibilă începând cu anul 2005, ca urmare a emiterii Ordonanţei de Urgenţă nr. 105 din 14 iulie 2005 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, aprobată prin Legea nr. 10/2006.

Aceste două acte normative au creat cadrul legal şi au permis punerea în aplicare efectivă a strategiei guvernamentale iniţiate prin H.G.R nr. 1505/2004 pentru aprobarea Listei cuprinzând 345 de obiective de investiţii din cadrul programului "38.000 de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii", derulat prin intermediul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe.

Adoptând această hotărâre, Guvernul României, începând cu anul 2004, a aprobat indicatorii tehnico-economici, finanţarea şi realizarea investiţiei constând în realizarea unor construcţii noi. În privinţa Municipiului … acest obiectiv nu s-a mai realizat, deoarece blocurile erau funcţionale şi locuite în virtutea unor acte juridice şi nici nu putea fi vorba de vreo calamitate. În privinţa Municipiului …, Guvernul României a aprobat finanţarea realizării unor construcţii de locuinţe noi, aşa cum rezultă şi din poziţia 242 la Anexa nr. 1 la H.G.R nr. 1505/2004.

Este de menţionat şi că, potrivit prevederilor art.42 alin.2 din Legea nr.500/2002 privind finanţele publice locale, în vigoare la acea dată, realizarea unor investiţii de nivel guvernamental se putea face doar după aprobarea prealabilă a indicatorilor tehnico-economici, a documentaţiei şi numai după aprobarea finanţării obiectivelor de investiţii respective. Deci, după emiterea acestei hotărâri de guvern, se putea legal trece la construirea unor blocuri noi de locuinţe, în cazul în care nu existau alte impedimente legale, sarcini.

4. Potrivit dispoziţiilor art.1, art.2, ale art.3 alin.1 şi 2, coroborate cu prevederile art. 9 alin 2 din Legea nr. 213/1998 trecerea unui bun din domeniul public al unităţii administrativ teritoriale în domeniul public al statului se face cu respectarea prevederilor art. 135 alin 4 din Constituţia României, cu respectarea prevederilor din anexa la legea mai sus menţionată şi doar dacă bunurile respective sunt de uz sau de interes public naţional, declarate ca atare prin lege, precum şi dacă au fost dobândite de stat prin modurile prevăzute de lege.

Precizează că locuinţa pe care reclamanta o deţine în calitate de chiriaş nu a fost declarată prin lege de uz sau de interes naţional şi nu a fost dobândită de stat în condiţiile stipulate prin art. 7 din Legea nr. 213/1998.

5.  Prin H.C.L nr.273/2008 se încearcă a se crea o stare de fapt şi de drept iluzorie, că imobilul, respectiv locuinţa care face obiectul litigiului ar fi o locuinţă/imobil nou, construit după anul 2004, pe baza H.G.R nr. 1505/2004, ceea ce este fals. Precizează că reclamanta locuieşte neîntrerupt în acel imobil încă din anul 2002, deci cu 2 ani înainte de aprobarea indicatorilor tehnico-economici şi a aprobării finanţării realizării unui nou bloc de locuinţe. Această investiţie nu s-a mai realizat pentru că nu mai era posibil. Solicită emitentului să depună autorizaţia de demolare a blocului de locuinţe existent.

6. H.C.L nr. 273/2008 nu întruneşte nici cerinţele legale de fond şi mai ales de formă autentică pentru ca, în materia imobiliară, actul administrativ să poată fi considerat că este apt de o transmisiune a proprietăţii, potrivit prevederilor Legii nr.7/1996 privind publicitatea imobiliară. Lecturând actul administrativ se poate constata că acest act administrativ nu identifică imobilul, nu are elemente de identificare topografice, nefiind nici înscrieri de carte funciară.

În consecinţă, actul nu poate fi considerat că întruneşte cerinţele unui act autentic, necesar în materie imobiliară.

Pentru argumentele de mai sus, reclamanta solicită să se constate şi nelegalitatea Hotărârii C nr. 180/24.07.2008 privind aprobarea trecerii unor imobile din domeniul public al Municipiului … în domeniul public al Statului Român.

Pârâtul C formulează Întâmpinare la excepţia de nelegalitate prin care arată următoarele:

1. La data introducerii prezentei acţiuni contractul de închiriere încheiat între reclamantă şi Municipiul …, având ca obiect locuinţa situată în …, era în vigoare, însă, durata acestui contract a expirat în 20.06.2012, iar reclamanta, cu toate că i s-a notificat, nu s-a prezentat la prelungirea acestuia.

Potrivit prevederilor art. 8 alin. 4 din Legea 152/1998, privind înfiinţarea A.N.L., contractele de închiriere se încheie pe o perioadă de 5 ani, iar după expirarea acestei perioade, contractul se prelungeşte pe o perioadă de 1 an cu următoarea condiţie - recalcularea chiriei pentru cei care au împlinit 35 ani (situaţie în care se află şi reclamanta). Dat fiind că reclamanta nu mai deţine niciun titlu locativ, pârâtul invocă excepţia lipsei de interes a reclamantei întrucât nu mai are niciun folos în justificarea prezentei acţiuni.

2. Solicită respingerea excepţiei de nelegalitate a H.C.L. 180/2008 şi a H.C.L. 273/2008, pentru următoarele motive:

H.C.L.-urile asupra cărora s-a răsfrânt excepţia de nelegalitate sunt acte administrative cu caracter normativ, sens în care potrivit art.4 alin.4 din Legea 554/2004 a contenciosului administrativ, nu pot face obiectul vreunei excepţii de nelegalitate, controlul judecătoresc al acestora putându-se exercita doar în cazul unei acţiuni în anulare.

De asemenea, pârâtul arată că H.C.L. 180/2008 a fost abrogată prin H.C.L. 273/2008.

În altă ordine de idei, precizează faptul că în cazul constatării nelegalităţii acestei hotărâri imobilul ar rămâne în proprietatea publică a municipiului, sens în care ar fi inadmisibilă înstrăinarea locuinţelor situate în acest imobil.

Potrivit H.C.L. 273/2008 s-a aprobat trecerea locuinţelor din proprietatea publică a Municipiului … în proprietatea publică a Statului. Această hotărâre a fost emisă în vederea creării cadrului legal pentru vânzarea locuinţelor A.N.L. către titularii contractelor de închiriere. La baza acestei hotărâri a stat solicitarea Guvernului României nr. 10968/LB/04.09.2008 înregistrată la sediul Primăriei … sub nr. 42645/27.10.2008.

Potrivit art.9 alin.2 din Legea 213/1998 „Trecerea unui bun din domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale in domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin hotărâre a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local.''

Consideră că susţinerea reclamantei că imobilul ar fi fost afectat de sarcini la data adoptării hotărârii nu poate fi primită întrucât locaţiunea nu reprezintă o sarcină care să împiedice înstrăinarea acestor locuinţe.

Aceste imobile au fost identificate în Anexele la această hotărâre - anexe pe care le depune în probaţiune.

Potrivit art.2 din O.U.G.148/1999 privind reglementarea juridică a terenurilor destinate construirii de locuinţe A.N.L., prin H.C.L. 24/2001 s-a aprobat identificarea şi transmiterea către A.N.L. a terenurilor în vederea construirii de locuinţe. Această transmitere a folosinţei s-a realizat pe durata execuţiei locuinţelor. În baza acestui H.C.L. (24/2001) s-a obţinut de către A.N.L. certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire (conform art. 3 alin. 3 din O.U.G. 148/1999).

Astfel, întreaga investiţie a fost realizată de către A.N.L., iar valoarea acesteia rezultă din documentaţia aflată la dosarul cauzei, suma fiind regăsită şi în anexa 1 la H.C.L.-ul asupra căreia s-a răsfrânt excepţia de nelegalitate.

După realizarea investiţiei, imobilele au fost preluate în patrimoniul municipalităţii prin H.G. 587/13.05.2009.

În drept, invocă art.115-118 Cod proc.civ.

Pe parcursul prezentei proceduri judiciare, pentru termenul de judecată din data de 27.03.2013, reclamanta a invocat excepţia de nelegalitate parţială a Hotărârii Guvernului României nr. 587/13.05.2009 privind stabilirea regimului juridic al unor locuinţe pentru tineri destinate închirierii, construite prin programe de investiţii la nivel naţional şi  aflate în administrarea consiliilor locale, şi a măsurilor necesare în vederea aplicării prevederilor Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, referitoare la administrarea şi vânzarea acestora. Concret, reclamanta invocă nelegalitatea pct. 25.1 din Anexa 2 la HG nr. 587/2009, punct sub care sunt înscrise în inventarul bunurilor din domeniul public al statului, blocurile de locuinţe A şi B situate în Satu Mare, B-dul Cloşca, nr. 72-74.

Faţă de excepţia de nelegalitate parţială a HG nr. 587/2009 au formulat apărări prin Întâmpinare atât pârâţii împrocesuaţi până la acest moment procesual, cât şi Guvernul Românei.

Prezentarea argumentelor părţilor, în susţinerea, respectiv în combaterea excepţiei de nelegalitate, nu va fi realizată în prezenta hotărâre deoarece, excepţia a fost soluţionată în mod distinct, de către instanţa competentă - Curtea de Apel Oradea prin Sentinţa nr. 39/CA/2014-P.I. pronunţată în dosar nr. …/35/CA/2013-P.I.

În cauză a formulat cerere de intervenţie în nume propriu E (persoana fizică). Cererea de intervenţie a fost respinsă în principiu în şedinţa publică din data de 12.09.2012, pentru motivele reţinute în încheierea de şedinţă.

În cauză a fost administrată de către părţi proba cu înscrisuri.

Examinând acţiunea reclamantei, inclusiv excepţia de nelegalitate a celor două hotărâri de consiliu local, prin prisma motivelor de fapt şi de drept invocate de reclamantă, a  apărărilor pârâţilor atât sub aspectul excepţiei lipsei de interes şi a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, cât şi sub aspectul fondului pretenţiei litigioase, a stării de fapt rezultate din probele administrate în cauză şi a dispoziţiilor legale aplicabile, tribunalul reţine următoarele:

Reclamanta locuieşte în imobilul reprezentând blocul de locuinţe B situat în …, în calitate de chiriaş, începând cu anul 2002, fiind titulara contractului de închiriere nr. 69/17.12.2002 (filele 36-38) iar apoi a contractului de închiriere nr. 22420 – 1578/20.06.2007 (filele 33-35).

În mod repetat, prin mai multe cereri adresate de către reclamantă pârâtului C începând cu anul 2005 (filele 23,24-27,31-32 şi 5 volumul I), reclamanta a solicitat cumpărarea locuinţei închiriate, în condiţiile Legii nr. 85/1992.

Divergenţele dintre părţi sunt date de modalitatea diferită de apreciere a condiţiilor de vânzare a locuinţei. Astfel, în timp ce reclamanta solicită cumpărarea locuinţei în condiţiile prevăzute de Legea nr. 85/1992, pârâtul C este de acord cu vânzarea, însă în condiţiile prevăzute de Legea nr. 152/1998.

Mai mult, pârâtul apreciază că reclamanta nu mai are interes în promovarea acţiunii prin care solicită să-i fie vândută locuinţa deoarece contractul său de închiriere a expirat.

Excepţia lipsei de interes este nefondată, pentru următoarele raţiuni:

Aşa cum s-a arătat anterior, reclamanta este titulara unui contract de închiriere pentru locuinţa asupra căreia se poartă prezentul litigiu, începând cu anul 2002. În baza contactul de închiriere nr. 69/17.12.2002, termenul de închiriere a locuinţei a fost de 5 ani, începând cu data de 01.12.2002, până la 01.12.2007.

În anul 2007, părţile încheie un nou contract de închiriere a aceleiaşi locuinţe, respectiv contractul nr. 22420-1978/20.06.2007, pentru o durată de 5 ani. Temeiul juridic al convenţiei părţilor este Legea nr. 114/1996, conform menţiunilor din contract.

Potrivit susţinerii pârâtului, raportat la durata contractului prevăzută de art. II.1, termenul contractului a expirat la împlinirea celor cinci ani pentru care a fost încheiat. Este de menţionat că, contractul cuprinde date diferite referitoare la ziua în care a fost încheiat şi ziua în care a fost înregistrat. Astfel, data înregistrării contractului este 20.06.2007, iar data încheierii lui este ulterioară, respectiv 28.06.2007, acest aspect neavând însă relevanţă asupra modului în care este soluţionată excepţia lipsei interesului.

Contrar opiniei pârâtului, tribunalul constată că reclamanta este şi în prezent  titulara unui drept locativ în baza Contractului nr. 22420-1978/20.06.2007. Aceasta deoarece, în baza art. VI.3  din contract, pârâtul avea obligaţia ca, cu cel puţin 30 de zile înainte de împlinirea termenului contractului, adică cu cel puţin 30 de zile înainte de data de 20.06.2012 (sau 28.06.2012), să notifice pe reclamantă asupra intenţiei sale referitoare la prelungirea închirierii. Corespunde realităţii că pârâtul a notificat-o pe pârâtă, însă nu cu 30 de zile anterior expirării termenului contractului, ci doar la data de 01.08.2012 (filele 62-63) şi la data de 10.10.2012 (filele 76-78), caz în care, în temeiul art. VI.3 teza ultimă din contract, acesta s-a considerat reînnoit de drept la data de 20.06.2012 (28.06.2012).

Pe de altă parte, susţinerea pârâtului cum că temeiul juridic al dreptului locativ al reclamantei asupra locuinţei este art. 8 alin. 4 din Legea nr. 152/1998, este nefondată deoarece, părţile au încheiat Contractul de închiriere nr. 22420-1978/20.06.2012 în baza Legii nr. 114/1996 conform menţiunilor cuprinse în contract.

Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul B este nefondată, pentru următoarele raţiuni:

Excepţia a fost invocat de către pârâtul B prin Întâmpinarea depusă pentru termenul de judecată din data de 08.05.2013 şi a fost invocată apreciindu-se de către pârât că ar fi fost chemat în judecată exclusiv pentru soluţionarea excepţiilor de nelegalitate ale celor două Hotărâri ale C nr. 180/24.07.2008 şi nr. 273/18.11.2008. Or, tribunalul constată că pârâtul B a fost chemat în judecată prin acţiunea iniţială, prin care reclamanta tinde la obţinerea unei hotărâri a pârâtului C de vânzare a locuinţei pe care o deţine cu chirie, iar vânzarea solicită să se dispună în temeiul Legii nr. 85/1992 prin care se aprobă vânzarea locuinţelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat.

În aceste condiţii, este evident că B are calitate procesuală pasivă în această cauză, fie măcar pentru opozabilitate.

Excepţia de nelegalitate a Hotărârilor C nr. 180/24.07.2008 şi nr. 273/18.11.2008 este fondată, după cum, este fondată şi acţiunea de contencios administrativ formulată de reclamantă, pentru cele ce preced:

Prin Hotărârea C nr. 180/24.07.2008, în conformitate cu dispoziţiile art. II alin. 1 din Legea nr. 89/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, în baza art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998, actualizată, privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia şi în conformitate cu art. 36 alin. 2 lit. c) şi art. 45 alin. 3 din Legea nr. 215/2001, republicată, actualizată, privind administraţia publică locală, s-a aprobat trecerea imobilelor (blocuri de locuinţe) situate în …, identificate conform Anexei 1 a hotărârii, din proprietatea publică a Municipiului … în proprietatea publică a Statului Român.

 Prin Hotărârea C nr. 273/18.11.2008, în conformitate cu dispoziţiile art. II alin. 1 din Legea nr. 89/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, în baza art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998, actualizată, privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia şi în conformitate cu art. 36 alin. 2 lit. c) şi art. 45 alin. 3 din Legea nr. 215/2001, republicată, actualizată, privind administraţia publică locală, s-a hotărât ca, aceleaşi imobile mai sus arătate, identificate în Anexa 1 a hotărârii, trec din  proprietatea publică a Municipiului … în proprietatea publică a Statului Român, în vederea trecerii acestora în proprietatea privată a statului conform prevederilor legii organice. Prin HCL nr. 273/2008 se abrogă HCL nr. 180/2008.

Opinia pârâtului C în sensul că aceste două hotărâri de consiliu local sunt acte administrative cu caracter normativ, sens în care potrivit art. 4 alin. 4 din Legea nr. 554/2204 a contenciosului administrativ, nu pot face obiectul vreunei excepţii de nelegalitate, este înlăturată de către tribunal.

HCL … nr. 180/2008 şi HCL … nr. 273/2008 statuează cu privire la situaţia juridică a unor imobile expres determinate astfel că, sunt acte administrative individuale, nicidecum normative.

Guvernul României a adoptat Hotărârea de Guvern nr. 587/2009 privind stabilirea regimului juridic al unor locuinţe pentru tineri destinate închirierii, construite prin programe de investiţii la nivel naţional şi  aflate în administrarea consiliilor locale, şi a măsurilor necesare în vederea aplicării prevederilor Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, referitoare la administrarea şi vânzarea acestora.

La punctul … din Anexa 2 la HG nr. 587/2009 sunt înscrise în inventarul bunurilor din domeniul public al statului, blocurile de locuinţe A şi B situate în …, imobile care au făcut obiectul celor două hotărâri de consiliu local a căror nelegalitate se invocă.

Punctul … din Anexa 2 la HG nr. 587/2009 a fost constatat nelegal prin Sentinţa nr. 39/CA/2014-P.I. pronunţată în dosar nr. …/35/CA/2013-P.I. de către Curtea de Apel Oradea, sentinţă definitivă prin Decizia nr. 1464/30.03.2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

S-a reţinut în mod definitiv de către instanţele judecătoreşti în dosar nr. …/35/CA/2013-P.I., potrivit probelor administrate în cauză, aceleaşi cu înscrisurile depuse în prezentul dosar, faptul că  imobilul din litigiu situat în …, în care locuieşte reclamanta în calitate de chiriaş, a fost construit în anul 1971 de către fosta Întreprindere Judeţeană de Construcţii …, că nu a fost construit printr-un program de investiţii la nivel naţional ci la respectivul imobil s-au efectuat doar anumite lucrări de refuncţionalizare potrivit autorizaţiei de construire nr. 299/17.07.2001. Totodată, s-a apreciat prin sentinţele judecătoreşti pronunţate în dosar nr. …/35/CA/2013-P.I., că efectuarea unor lucrări de refuncţionalizare la un imobil care exista anterior nu echivalează cu construirea acestuia astfel încât nu sunt aplicabile prevederile art. II alin. 1 din Legea 89/2008 care se referă exclusiv la imobilele având destinaţia de locuinţă care au fost construite nu şi la cele la care s-au efectuat alte lucrări decât cele de construire.

Cum, pentru imobilele din litigiu nu sunt aplicabile prevederile art. II din Legea nr. 89/2008, şi cum HCL … nr. 180/2008 şi HCL … nr. 273/2008 au fost emise „în conformitate cu dispoziţiile art. II alin. 1 din Legea nr. 89/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe”, text legal neaplicabil în cauză, instanţa reţine nelegalitatea acestor hotărâri de consiliu local.

În privinţa fondului cauzei, tribunalul reţine că reclamanta solicită vânzarea locuinţei în temeiul Legii nr. 85/1992.

Potrivit art. 1 din Legea nr.85/1992 „ Locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi.”

Pe de altă parte, potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 152/1998, în forma în vigoare la data la care reclamanta a formulat prima cerere de cumpărare a locuinţei - anul 2005, „(1) Agenţia Naţională pentru Locuinţe are ca obiectiv realizarea unor montaje financiare, precum şi atragerea şi administrarea resurselor, în condiţiile prezentei legi, pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere.”

Aşadar, fac obiectul vânzării în temeiul Legii nr. 152/1998 atât locuinţele construite din resursele atrase şi administrate potrivit Legii nr. 152/1998, cât şi locuinţele reabilitate din aceste resurse.

Imobilele din prezenta cauză au fost reabilitate, nu construite din astfel de resurse, însă, cu toate aceste, în opina tribunalului cererea reclamantei de vânzare a locuinţei în condiţiile Legii nr. 85/1992 este fondată deoarece, doar începând cu luna iulie 2005, ulterior primei cereri formulate de reclamantă a fost modificat textul art. 2 lit. c) din Legea nr. 152/1998. Astfel, abia de la data modificărilor legislative mai sus menţionate, prin Legea nr. 221/24.07.2005 privind aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 6/2014 pentru modificarea şi completarea art. 10 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a avut ca obiectiv „c) promovarea şi dezvoltarea la nivel sectorial şi naţional a unor programe privind construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, construcţia de locuinţe sociale şi de necesitate, construcţia de locuinţe de serviciu, construcţia şi/sau reabilitarea locuinţelor distruse ori grav avariate, situate în zonele afectate de calamităţi naturale, construcţia de locuinţe cu chirie prin atragerea capitalului privat, inclusiv prin concesiune de lucrări publice, în condiţiile legii, construcţia altor locuinţe proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi intervenţii la construcţii existente, în aplicarea măsurilor stabilite prin programe guvernamentale. Programele guvernamentale şi sursele de finanţare ale acestora se aprobă de Guvern, la propunerea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice;”

Ca atare, reclamanta este îndreptăţită la cumpărarea locuinţei în temeiul art. 1 din Legea nr. 85/1992.

În ceea ce priveşte valoarea de vânzare a locuinţei, instanţa reţine că în baza art. 16 din lege „Valoarea de vânzare a locuinţei se calculează raportat la preţul pieţei de către un expert autorizat, în condiţiile legii.”, însă în baza art. II din  Legea nr. 244/2011 „ Locuinţele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la preţul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare."

La data intrării în vigoare a Legii nr. 244/2011, procedura de vânzare a locuinţei reclamantei era în curs de derulare (prima cerere de vânzare fiind formulată de către reclamantă la 05.05.2005), ceea ce înseamnă că trebuie avut în vedere preţul de vânzare  stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare, respectiv la data de 05.05.2005.

Faţă de cele arătate mai sus, în baza art.1, 4, 8, 10, 18 din Legea nr.554/2004, art.248 Cod proc.civilă şi a dispoziţiilor legale cuprinse în prezenta hotărâre, tribunalul va respinge excepţia lipsei de interes şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, va admite excepţia de nelegalitate a HCL … nr. 180/2008 şi HCL … nr. 273/2008 şi va admite pe fond acţiunea de contencios administrativ promovată de reclamantă, conform dispozitivului prezentei hotărâri.

Nu vor fi acordate prin prezenta hotărâre cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei ca şi parte câştigătoare, având în vedere principiul disponibilităţii părţii, voinţa reclamantei fiind aceea ca, cheltuielile de judecată ocazionate de acest litigiu să facă obiectul unei acţiuni judiciare separate.

Domenii speta

Spete similare