Contestaţie Legea 77/2016. Imobilul dat în plată nu are destinaţia de locuinţă, fiind dat în folosinţa unei alte persoane în schimbul unei chirii lunare, iar intimaţii nu au înţeles să dea în plată toate bunurile ipotecate. Nu sunt îndeplinite condiţiile

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de xx.xx.2017, sub nr. xx/299/2017, contestatoarea A a formulat, în contradictoriu cu intimaţii B şi C, contestaţie privind îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate în ceea ce priveşte notificarea din data de XX.XX.2017 referitoare la darea în plata a imobilului situat în Bucureşti, str. …., în vederea stingerii creanţelor provenite din contractul de credit nr. D/2007, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună constatarea neîndeplinirii condiţiilor de admisibilitate a notificării formulate de debitori, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, contestatoarea a arătat că, între părţi, a fost încheiată convenţia de credit nr. D/2007 având ca obiect acordarea unui credit în valoare de 200.000 de euro pentru refinanţarea unui credit acordat de către o altă instituție bancară. La aceeaşi dată, a fost încheiată şi convenţia de credit nr. E prin care banca a pus la dispoziţia împrumutaţilor un credit ipotecar în valoare de 300.000 de euro. Astfel, în vederea garantării realizării obligaţiei principale de plată din cele doua contracte, împrumutaţii au constituit o garanţie reală imobiliară asupra imobilului apartament situat în Bucureşti, STR. X, NR. Y, conform contractului de ipotecă autentificat sub nr. F/2007, respectiv asupra imobilului apartament situat în Bucureşti, STR. Z, NR. W, conform contractului de ipoteca autentificat sub nr. G/2007

Contestatoarea a menţionat că, prin notificarea înregistrată sub nr. H/2017, debitorii au solicitat prezentarea instituţiei sale la notar pentru a încheia actul translativ de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. Z, nr W, sector 2 în vedere stingerii obligaţiilor provenite din contractul de credit nr. D/2007.

Cu privire la inadmisibilitatea notificării în temeiul art. 4 alin. 2 din Legea nr. 77/2016, contestatoarea a arătat că debitorii au garantat executarea obligaţiilor de plată asumate prin contractul de credit nr. D/2007 cu două imobile, respectiv: imobilul apartament situat în Bucureşti, str. Str. x, nr y, conform Contractului de ipoteca autentificat sub nr. F/2007 şi imobilul apartament situat în Bucureşti, str. Z, nr W, sector 2, conform contractului de ipoteca autentificat sub nr. G/2007. Mai mult decât atât, trebuie avut în vedere şi faptul că cele două imobile au fost aduse garanţii pentru două contracte de credit încheiate cu contestatoarea. Or, în cazul în care ambele credite au fost contractate la aceeaşi bancă, nu se poate opta pentru stingerea prin dare în plată doar a unuia dintre credite şi astfel lipsirea de garanţii a celuilalt.

Cu toate acestea, debitorii doresc să dea în plată doar unul din imobilele aduse garanţie pentru stingerea unui contract de credit, întrucât valoarea celui de al doilea credit este de 300.000 euro, ce ar depăşi pragul prevăzut de Legea 77/2016. Având în vedere aceste considerente, contestatoarea a solicitat să se constate că notificarea este inadmisibilă, întrucât legiuitorul a prevăzut în mod expres faptul că, în cazul în care creditul a fost garantat cu mai multe imobile, stingerea obligaţiilor provenite din contractul de credit poate interveni doar prin darea in plată a tuturor imobilelor aduse garanţie.

În ceea ce priveşte îndeplinirea celorlalte condiţii de admisibilitate, contestatoarea a arătat că împrumutaţii trebuie să facă dovada că au acţionat în scopuri din afara activităţii lor comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori liberale (art. 4 alin. 1 lit. a), această probă trebuind să fie ataşată la notificare.

De asemenea, petenții nu au făcut dovada faptului că au păstrat destinaţia de locuinţă a imobilului prin prezentarea unei dovezi de la DITL din care să reiasă faptul că la adresa imobilului nu se plătesc taxe şi impozite pentru sediul unei societăţi sau punct de lucru, împreună cu dovada de la Oficiul Registrului Comerţului a faptului că la adresa imobilului nu figurează niciun sediu al vreunei societăţi. Or, pentru a fi îndeplinită condiţia prevăzută de art. 4 alin. 1 lit. c, creditul trebuie să fie contractat cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cei puţin un imobil cu destinaţie de locuinţă. Având în vedere că nici unul din cei doi debitori nu au domiciliul la adresa imobilului ce se doreşte a fi dat în plată, iar creditul nu a fost contractat în vederea achiziţionării imobilului, contestatoarea a apreciat că nu este îndeplinită prezenta condiţie.

Contestatoarea a mai arătat că debitorii nu au dovedit îndeplinirea condiţiei prevăzute de art. 4 alin. 1 lit. d prin prezentarea unui certificat de cazier judiciar şi a altor documente relevante din care să rezulte că nu au fost condamnaţi pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea Legii nr. 77/2016. Astfel, prezentarea certificatului de cazier judiciar reprezintă unicul mijloc prin care o persoană poate face dovada faptului că nu a fost condamnată pentru săvârşirea unei infracţiuni, motiv pentru care, în vederea dovedirii îndeplinirii acestei condiţii, era obligatoriu să fie ataşat la cererea depusă în conformitate cu prevederile art. 5 din lege, sub sancţiunea inadmisibilităţii acesteia.

În continuare, contestatoarea a solicitat ca prezenta contestaţie să fie analizată şi din perspectiva art. 11 din Legea nr. 77/2016 conform căruia „în vederea echilibrării riscurilor izvorând din contractul de credit, precum şi din devalorizarea bunurilor imobile, prezenta lege se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât şi contractelor încheiate după această dată." Aşadar, în cazul contractelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii, raţiunea instituită de către legiuitor are ca efect repararea dezechilibrului contractual, sens în care apreciem că debitorii nu au făcut dovada acestui dezechilibru constând într-o dificultate financiară extremă care sa justifice aplicarea legii.

Astfel, la judecarea contestaţiilor, respectiv a acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, instanţele de judecată trebuie să verifice nu numai dacă, în speţă, in concreta, sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate prevăzute de art. 4 din lege, ci şi dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 11, respectiv:

a) existenţa unor riscuri izvorând din contractul de credit şi din devalorizarea bunurilor imobile. În opinia contestatoarei, asemenea notificare nu îndeplineşte condiţia legală, nefiind în prezenţa unor riscuri de natură să justifice un asemenea mecanism excepţional şi forţat de dare în plată şi de stingere a datoriei;

b) riscurile astfel identificate, care prin ipoteză sunt ulterioare încheierii contractului, au creat un dezechilibru între drepturile şi obligaţiile părţilor;

c) acest dezechilibru este atât de grav sau semnificativ, în sensul că obligaţia a devenit atât de oneroasă, încât nu există un alt remediu pentru a restabili echilibrul, singura soluţie fiind darea în plată şi stingerea datoriei.

Analiza legii relevă că aplicabilitatea mecanismului dării în plată şi al stingerii datoriei presupune şi alte condiţii esenţiale, de fond, pe care instanţa trebuie să le verifice în practică şi care ţin de fundamentul însuşi al legii. După cum se observă, mecanismul dării în plată avut în vedere de directivă nu are în vedere o dare în plată doar pe baza unui pretins drept al debitorului şi doar prin voinţa unilaterală a acestuia. Dacă debitorul nu este insolvabil sau nu este în pragul insolvabilităţii prin menţinerea contractului, nu există nicio raţiune pentru a impune darea în plată şi a şterge datoria. Prin urmare, legea nu prevede ca doar în temeiul unei notificări, ca act unilateral al debitorului, instanţa să dispună darea în plată a imobilului, fără să fie condiţionate de lipsa veniturilor şi a bunurilor debitorului, adică de starea lui de insolvabilitate.

De asemenea, contestatoarea a precizat că, potrivit soluţiei Curţii Constituţionale, prevederile din art. 11 teza I raportate la art. 3 teza a doua, art. 4, art. 7 şi art. 8 din Legea nr. 77/2016, sunt constituţionale doar în măsura în care instanţa judecătorească verifică condiţiile referitoare la existenţa impreviziunii. Or, instanţa nu are posibilitatea să facă aplicarea Legii nr. 77/2016 datorită faptului că teoria impreviziunii nu este aplicabilă în speţă, întrucât a fost legiferată de abia odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil în anul 2011, sens în care au fost invocate prevederile art. 107 din Legea nr. 71/2011. Astfel, înainte de acest moment, teoria impreviziunii a cunoscut doar aplicaţii legislative izolate (art. 43 alin. 3 din Legea nr. 8/1996, art. 60 alin. 2 din O.G. nr. 42/1997, art. 32 din Legea nr. 219/1998 etc.), iar, în ceea ce priveşte aplicabilitatea teoriei impreviziunii în practica judiciară, unica excepţie acceptată constă doar în recunoaşterea posibilităţii revizuirii clauzei referitoare la preţ dintr-un contract de locaţiune (contract cu executare succesivă) ce a fost încheiat pe o durată îndelungată, respectiv revizuirea chiriei.

Sub un al doilea aspect, în cazul impreviziunii, culpa este exclusă, trebuind să existe un dezechilibru major şi evident între prestaţiile pe care părţile le au de efectuat, adică acest dezechilibru să fie atât de pregnant, încât îl pune pe debitorul obligaţiei respective într-o situaţie extrem de gravă, de dezavantajoasă, dacă şi-ar îndeplini prestaţia. Legea vorbeşte, după cum se poate observa, despre o obligaţie devenită excesiv de oneroasă, aceasta fiind singura ipoteză în care o parte poate invoca teoria impreviziunii.

Acest eveniment trebuie să îndeplinească în mod cumulativ, pentru a putea fi acceptat ca izvor al unei situaţii de impreviziune, următoarele condiţii: să apară după încheierea contractului şi, în mod rezonabil, să nu fi putut fi luat în considerare la momentul încheierii contractului; să se afle în afara controlului părţilor - dacă acestea puteau prevedea sau puteau înlătura efectele acestui eveniment nu se mai poate invoca impreviziunea; riscul evenimentelor să nu fi fost asumat de partea dezavantajată (asumarea oricăror riscuri este posibilă, în concret fiind vorba, în situaţia de faţă, despre o clauză contractuală prin care partea contractantă se obligă ferm şi inechivoc să îşi execute obligaţiile, indiferent de schimbările ce ar putea interveni pe parcursul derulării contractului, chiar dacă aceste schimbări ar afecta echilibrul contractual); debitorul a încercat, într-un termen rezonabil şi cu bună-credinţă, negocierea adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.

Dacă acest element al neprevăzutului nu există, nu putem vorbi despre aplicarea teoriei impreviziunii, partea aflată într-o situaţie defavorabilă neputând invoca regula rebus sic stantibus. Aşadar, într-o astfel de situaţie, dacă partea nu va executa contractul care a devenit extrem de oneros dintr-un motiv pe care însă l-a prevăzut sau putea să îl prevadă, se va pune problema nerespectării culpabile a obligaţiilor, ceea ce înseamnă cu totul altceva. De asemenea, este necesar ca circumstanţele noi să creeze un dezechilibru de o anumită gravitate, ce poate fi apreciată in concreto de judecător. Astfel, circumstanţele noi trebuie să-l pună pe debitor într-o postură economică foarte dificilă.

Potrivit Deciziei CCR nr. 623/2016, părţile trebuie să renegocieze contractul, iar, în situaţia în care nu se poate ajunge la un consens, se va formula notificare de dare în plată în vederea stingerii debitului. Contestatoarea a menţionat că prezenta notificare nu este însoţită de o ofertă din partea debitorilor în vederea renegocierii clauzelor contractuale, ci se precizează că se doreşte o negociere a clauzelor contractuale. De asemenea, nici condiţia negocierii nu este îndeplinită, deoarece banca nu poate să facă propuneri de negociere ale contractului de credit fără a avea o ofertă din partea debitorilor. Dacă banca ar face oferte debitorilor pe care aceştia nu le-ar considera favorabile, însă le-ar accepta cu speranţa că, pentru moment, au aplanat diferendul, s-ar ajunge în faţa instanţei de judecată, deoarece aceştia vor critica clauzele contractuale ca fiind abuzive, fiindu-le încălcat dreptul de negociere, motiv pentru care, în vederea înlăturării unui nou posibil litigiu trebuie să se constate că, dacă se doreşte într-adevăr renegocierea contractului, debitorii trebuie să ataşeze o ofertă.

În drept, au fost invocate prevederile art. 7 din Legea nr. 77/2016, art. 148 alin. 2 din Constituţie, art. 17 din Carta Drepturilor Fundamentale a Uniunii Europene.

În susţinerea cererii, contestatoarea a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: notificare nr. I/2017 (filele 11-13 vol. I), împuternicire avocaţială (fila 14 vol. I), contract de ipotecă autentificat sub nr. G/2007 de BNPA H (filele 15-17 vol. I), contract de credit nr. D/2007 (filele 18-21 vol. I), grafic costuri (filele 22-23 vol. I), contract de ipotecă autentificat sub nr. F/2007 de BNPA H (filele 24-26 vol. I).

Cererea a fost legal timbrată, conform ordinului de plată depus la dosar (fila 35 vol. I).

La data de 03.01.2018, prin serviciul registratură, Agenţia Naţională de Administrare Fiscală a depus precizările solicitate de instanţă (filele 68-73 vol. I).

La data de 05.01.2018, prin serviciul registratură, Direcţia Generală de Impozite şi Taxe Locale a Sectorului 1 a depus precizările solicitate de instanţă (fila 74 vol. I).

La data de 08.01.2018, prin serviciul registratură, Administraţia Sector 1 a Finanţelor Publice a depus înscrisurile solicitate de instanţă (filele 76-143 vol. I; 173-209 vol. IV).

La dara de 23.01.2018 şi 05.02.2018, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a depus înscrisurile solicitate de instanţă (filele 85-137 şi 151-153 vol. III).

La data de 12.02.2018, prin serviciul registratură, intimaţii au depus note scrise la care au ataşat, în copie, extrase de cont (filele 159-164 vol. IV)

La data de 26.03.2018, prin serviciul registratură, intimaţii au depus note scrise prin care au invocat excepţia lipsei dovezii calităţii de reprezentant.

La termenul din data de astăzi, instanţa a respins, ca neîntemeiată, excepţia lipsei dovezii calităţii de reprezentant, pentru motivele arătate în practicaua prezentei hotărâri.

Intimaţii nu au depus întâmpinare şi nu au solicitat probe în apărare.

Instanţa a încuviinţat, pentru contestatoare, proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Între contestatoarea A şi intimaţii B şi C, a fost încheiat contractul de credit nr. D/2007 (filele 18-21), având ca obiect acordarea unui credit în sumă de 200.000 euro pe o perioadă de 300 luni pentru nevoi personale nenominalizate, respectiv pentru refinanţarea unui credit acordat de către o altă instituție bancară.

Instanţa reţine că, astfel cum rezultă din prevederile art. 11 din contract, intimaţii au garantat creditul acordat cu o ipotecă în favoarea băncii asupra imobilului situat în Bucureşti, str. z nr. w, sector 2, compus din teren în suprafaţă de 457,17 mp şi construcţia S+P+1E+M edificată pe acesta, sens în care a fost încheiat contractul de ipotecă autentificat sub nr. G/2007 de BNPA H (filele 15-17).

De asemenea, în scopul garantării atât a creanţei rezultate din contractul de credit anterior menţionat, cât şi a creanţei în valoare de 300.000 euro acordate prin contractul de credit nr. E/15.10.2007, între părţi a fost încheiat şi contractul de ipotecă autentificat sub nr. F/2007 de BNPA H (filele 24-26), prin care a fost constituită, în favoarea contestatoarei, ipoteca asupra imobilului situat în Bucureşti, STR. X, NR. Y.

Prin notificarea nr. I/2017 (filele 11-13), comunicată prin intermediul Cabinetului de avocat X, intimaţii B şi C au invitat-o pe contestatoare, în data de 01.10.2019, în intervalul orar 15:00 – 16:00, sau în data de 02.10.2019, în intervalul orar 15:00 – 16:00, la sediul BIN Ioana Şerbănescu Stângă, în vederea încheierii actului translativ de proprietate cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. Z nr. W, sector 2, pentru stingerea oricărei datorii izvorâte din contractul de credit nr. D/2007.

Instanţa reţine că, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 77/2016, în termen de 10 zile de la data comunicării notificării emise în conformitate cu dispoziţiile art. 5, creditorul poate contesta îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a procedurii reglementate de actul normativ anterior menţionat.

Conform art. 5 alin. 1 din Legea nr. 77/2016, în vederea aplicării acestei legi, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit ipotecar, detaliind şi condiţiile de admisibilitate a cererii, astfel cum sunt reglementate la art. 4. 

În ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate prevăzute de art. 4 din Legea nr. 77/2016, instanţa reţine următoarele:

Conform art. 4 alin. 1 din Legea nr. 77/2016, pentru stingerea creanţei izvorând dintr-un contract de credit şi a accesoriilor sale prin dare în plată trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii: a) creditorul şi consumatorul fac parte din categoriile prevăzute la art. 1 alin. 1, astfel cum acestea sunt definite de legislaţia specială; b) cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării, nu depăşea echivalentul în lei al 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Naţională a României în ziua încheierii contractului de credit; c) creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă; d) consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi.

De asemenea, alin. 2 al aceluiaşi articol prevede faptul că, „în situaţia în care executarea obligaţiilor asumate prin contractul de credit a fost garantată cu două sau mai multe bunuri, în vederea aplicării procedurii prevăzute de prezenta lege debitorul va oferi în plată toate bunurile ipotecate în favoarea creditorului.”

Instanţa reţine că, în prezenta cauză, contestatoarea A a contestat îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 4 alin. 1 lit. a, c şi d, respectiv de art. 4 alin. 2 din Legea nr. 77/2016.

Cu titlu prealabil, instanţa urmează să înlăture susţinerile contestatoarei referitoare la neataşarea dovezilor care atestă îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate la notificarea comunicată instituţiei sale, având în vedere că, în situaţia îndeplinirii acestor condiţii, aşa cum sunt stabilite de Legea nr. 77/2016, este excesiv a se considera că simpla necomunicare către bancă a dovezilor respective (dacă sunt îndeplinite toate condiţiile de admisibilitate) poate determina anularea notificării. Astfel, instanţa urmează să analizeze în prezenta cauză dacă prevederile art. 4 din Legea nr. 77/2016 erau îndeplinite sau nu la momentul notificării creditoarei.

Referitor la calitatea de consumator a intimaţilor, instanţa reţine că art. 1 din Legea nr. 77/2016 prevede faptul că „.(1) Prezenta lege se aplică raporturilor juridice dintre consumatori şi instituţiile de credit, instituţiile financiare nebancare sau cesionarii creanţelor deţinute asupra consumatorilor. (2) Consumatori sunt persoanele definite de Ordonanţa Guvernului nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.” 

Astfel, instanţa apreciază că raportul juridic dedus judecăţii intră sub incidenţa normelor legale privind protecţia consumatorilor, respectiv Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori, Directiva 93/13/CEE sau O.G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor.

Potrivit dispoziţiilor art. 2 din Legea nr. 193/2000 (în vigoare la momentul încheierii contractului de credit) „(1) Prin consumator se înţelege orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociaţii, care, în temeiul unui contract care intră sub incidenţa prezentei legi, acţionează în scopuri din afara activităţii sale comerciale industriale sau de producţie, artizanale sau liberale. (2) Prin comerciant se înţelege orice persoană fizică sau juridică autorizată, care, în temeiul unui contract care intră sub incidenţa prezentei legi, acţionează în cadrul activităţii sale comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori literale, cât şi orice persoană care acţionează în acelaşi scop în numele sau pe seama acestuia.”

De asemenea, Directiva 93/13/CEE ale cărei prevederi au fost transpuse în legislaţia românească prin Legea nr. 193/2000 defineşte noţiunea de consumator drept orice persoană fizică ce, în cadrul contractelor reglementate de prezenta directivă, acţionează în scopuri care se află în afara activităţii sale profesionale.

Instanţa constată că, pentru a avea calitatea de consumator, persoana trebuie să procure bunuri sau servicii pentru satisfacerea unui interes personal, iar bunurile sau serviciile trebuie să fie procurate într-un scop neprofesional, acesta fiind criteriul esenţial care delimitează consumatorii de celelalte categorii de persoane.

Or, instanţa reţine că intimaţii se circumscriu noţiunii de consumator în accepţiunea art. 2 alin. 1 din Legea nr. 193/2000, întrucât sunt persoane fizice care au încheiat contractul de credit pentru nevoi personale nenominalizate, respectiv pentru refinanţarea unui credit acordat de către o altă instituție bancară.

De asemenea, instanţa reţine că intimaţii au făcut dovada îndeplinirii condiţiei prevăzute de art. 4 lit. d din Legea nr. 77/2016, prin depunerea certificatelor de cazier judiciar nr. X/2018 (fila 146 vol. I) şi nr. Z/2017 (fila 148 vol. II) din care rezultă că nu sunt înscrişi în cazierul judiciar.

Referitor la îndeplinirea condiţiei prevăzute de art. 4 lit. c din acelaşi act normativ, instanţa constată că, aşa cum s-a arătat anterior, intimaţii au înţeles să dea în plată imobilul care garantează creditul, respectiv cel situat în Bucureşti, str. Z nr. W, sector 2.

Analizând înscrisurile depuse la dosar (adresa nr. X/2018 emisă de Direcţia Regională a Finanţelor Publice – Bucureşti Administraţia Sector 1 – filele 173-174 vol. IV), instanţa reţine că imobilul anterior menţionat a fost închiriat de către intimata B, conform contractului nr. X/2018, pentru o perioadă de 2 ani.

Or, din analiza prevederilor art. 4 lit. c din Legea nr. 77/2016, rezultă că imobilul trebuie să-şi menţină destinaţia de locuinţă, iar schimbarea acesteia, chiar şi parţială sau temporară (prin încheierea unui contract de închiriere cum este cazul în speţă), are ca efect pierderea beneficiului Legii nr. 77/2016, deoarece excede și contrazice scopului primar al acestei legi, respectiv protecția locuinței de familie.

Totodată, instanţa reţine că, deşi contractul de credit nr. D/2007 a fost garantat cu două imobile, respectiv cel situat în Bucureşti, str. Z nr. W, sector 2 (conform contractului de ipotecă autentificat sub nr. F/2007 de BNPA H) şi cel situat în Bucureşti, STR. X, NR. Y (conform contractului de ipotecă autentificat sub nr. F/2007 de BNPA H), intimaţii au formulat notificarea de dare în plată doar cu privire la primul imobil ipotecat, cu încălcarea prevederilor art. 4 alin. 2 din Legea nr. 77/2016. În acest sens, instanţa apreciază că, deşi în cuprinsul contractului de credit este menţionată doar garanţia cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. Z nr. W, sector 2, prevederile art. 4 alin. 2 se referă în mod clar la necesitatea oferirii în plată a tuturor imobilelor ipotecate în favoarea creditorului, neavând relevanţă dacă respectivele garanţii sunt sau nu menţionate în contractul de credit.

Prin urmare, în condiţiile în care imobilul dat în plată nu are destinaţia de locuinţă, fiind dat în folosinţa unei alte persoane în schimbul unei chirii lunare, iar intimaţii nu au înţeles să dea în plată toate bunurile ipotecate, instanţa apreciază că, în cauză, nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate prevăzute în mod cumulativ de art. 4 din Legea nr. 77/2016.

Pe de altă parte, chiar şi în situaţia în care s-ar conchide în sensul incidenţei Legii nr. 77/2016 şi al îndeplinirii condiţiilor enunţate expres de art. 4, instanţa apreciază că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru aplicarea impreviziunii în temeiul art. 969 şi art. 970 C.civ. 1864 (aplicabil în cauză conform art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 în raport de data încheierii contractului de credit).

Prin Decizia Curţii Constituţionale a României nr. 623/25.10.2016, au fost reţinute următoarele:

„119. Așadar, singura interpretare care se subsumează cadrului constituțional în ipoteza unei reglementări generale a impreviziunii în executarea contractelor de credit este cea potrivit căreia instanța judecătorească, în lipsa acordului dintre părți, are competența și obligația să aplice impreviziunea în cazul în care constată că sunt îndeplinite condițiile existenței acesteia. Curtea mai reiterează faptul că, față de cadrul legal existent la data încheierii contractelor de credit, prevederile legale criticate trebuie să se aplice doar debitorilor care, deși au acționat cu bună-credință, în conformitate cu prevederile art.57 din Constituție, nu își mai pot îndeplini obligațiile ce rezultă din contractele de credit în urma intervenirii unui eveniment exterior și pe care nu l-au putut prevedea la data încheierii contractului de credit.

120. În aceste condiții, Curtea constată că prevederile art.11 teza întâi raportate la cele ale art.3 teza a doua, art.4, art.7 și art.8 din Legea nr.77/2016 sunt constituționale numai în măsura în care instanța judecătorească, în condițiile manifestării opoziției creditorului, poate și trebuie să facă aplicarea teoriei impreviziunii la contractele în derulare. Astfel, din punct de vedere procedural, instanța judecătorească, în condițiile formulării contestației de către creditor sau a acțiunii în constatare de către debitor, va verifica îndeplinirea condiției notificării creditorului conform celor prevăzute de Legea nr.77/2016, îndeplinirea criteriilor prevăzute de art.4 din lege, aplicând în mod obligatoriu teoria impreviziunii în cadrul art.7 din lege, respectiv art.8 ori în cadrul art.9 din aceeași lege.

121. Instanța judecătorească care, în condițiile legii, este independentă în aprecierea sa va putea face aplicarea impreviziunii până la limita superioară impusă de Legea nr.77/2016 (predarea imobilului și ștergerea datoriilor principale și accesorii). Cu alte cuvinte, în lipsa acordului părților și în temeiul art.969 și art.970 din Codul civil din 1864, respectiv al Legii nr.77/2016, instanța judecătorească va pronunța o hotărâre prin care va dispune fie adaptarea contractului în forma pe care o decide, fie încetarea sa.”

Astfel, în lumina celor statuate de instanţa de contencios constituţional prin decizia anterior menţionată, în afară de cerinţele prescrise de art. 4 din Legea nr. 77/2016, trebuie invocate şi dovedite condiţiile specifice impreviziunii, respectiv condiţiile cu caracter obiectiv referitoare la cauza schimbării circumstanţelor (existenţa situaţiei neprevăzute) sau la cuprinsul contractului (absenţa unei clauze de adaptare a contractului) şi condiţiile cu caracter subiectiv referitoare la atitudinea/conduita părţilor contractante (lipsa culpei debitorului în executarea contractului) sau la efectele schimbării circumstanţelor (caracterul licit al neexecutării obligaţiilor contractuale).

Sub imperiul Codului civil din 1864, teoria impreviziunii era fundamentată pe prevederile art. 970, conform cărora „convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei după natura sa.'' Aşadar, chiar dacă nu era consacrată in terminis din punct de vedere normativ, impreviziunea rezulta din însăşi reglementarea de principiu relativă la contracte, ea fiind justificată prin elementele de bună-credinţă şi echitate ce caracterizează executarea contractelor.

În esenţă, impreviziunea intervine când în cursul executării contractului a survenit un eveniment excepţional şi exterior ce nu putea fi prevăzut în mod rezonabil la data încheierii contractului în privinţa amplorii şi efectelor sale, ceea ce face excesiv de oneroasă executarea obligaţiilor prevăzute de acesta. Drept urmare, clauzele contractului cu executare succesivă în timp trebuie adaptate în mod adecvat la noua realitate în măsura survenirii unui risc care se circumscrie ideii de impreviziune. În acest context, determinarea împrejurărilor care justifică aplicarea impreviziunii, concept derivând din buna-credinţă care trebuie să caracterizeze executarea contractului, trebuie realizată ţinându-se cont de ideea de risc al contractului. Acesta trebuie analizat dintr-un punct de vedere bivalent atunci când acesta se materializează; astfel, contractul în sine presupune un risc inerent asumat în mod voluntar de cele două părţi ale contractului, în baza autonomiei lor de voinţă, principiu care caracterizează materia încheierii contractului, şi unul supra-adăugat care nu a putut face în concret obiectul unei previzionări de către niciuna dintre acestea, risc care trece dincolo de puterea de prevedere a cocontractanţilor şi care ţine de intervenirea unor elemente ce nu puteau fi avute în vedere la momentul a quo.

Impreviziunea vizează numai riscul supra-adăugat şi, în condiţiile intervenirii acestuia, este menită să reamenajeze prestaţiile la care părţile s-au obligat în condiţiile noii realităţi economice/juridice. Ea nu are drept scop revenirea la prestaţiile de la momentul a quo al încheierii contractului de credit sau la riscul acceptat de către părţi la acelaşi moment, fiind, aşadar, străină acestora, dar oferă o bază legală pentru adaptarea sau încetarea contractului.

Evaluarea intervenirii acestui risc trebuie privită şi realizată în ansamblu, prin analiza cel puţin a calităţii şi pregătirii economice/juridice a cocontractanţilor [dihotomia profesionist/consumator], a valorii prestaţiilor stabilite prin contract, a riscului deja materializat şi suportat pe perioada derulării contractului, precum şi a noilor condiţii economice care denaturează atât voinţa părţilor, cât şi utilitatea socială a contractului de credit. Această evaluare de ansamblu permite stabilirea, pe de o parte, a limitei dintre cele două categorii de riscuri anterior menţionate şi, pe de altă parte, în funcţie de rezultatul la care se ajunge, luarea unei decizii cu privire la soarta contractului. Însă, odată constatată depăşirea riscului inerent contractului şi survenirea celui supra-adăugat, intervenţia asupra acestuia devine obligatorie şi trebuie să fie efectivă, fie în sensul încetării, fie în cel al adaptării sale noilor condiţii, ea producând efecte juridice pentru viitor, prestaţiile deja executate rămânând câştigate contractului.

De asemenea, regula pacta sunt servanda presupune luarea în considerare a unor elemente precum buna-credinţă şi echitatea, în condiţiile schimbării fundamentale a condiţiilor de executare a contractului. Ca principiu general, echitatea se manifestă sub două aspecte: obiectiv - denumind principiul exactei compensaţii cu implicarea egalităţii de tratament - şi subiectiv - însemnând luarea în considerare a unei situaţii particulare, de regulă, slăbiciunea unei părţi contractante.

Din coroborarea dispoziţiilor art. 969 şi art. 970 C.civ. 1864 rezultă două principii interdependente pe care se întemeiază contractul civil: puterea de lege/forţa obligatorie pe care acesta o are pentru părţile contractante, pe de-o parte, şi buna-credinţă în executarea acestuia, pe de altă parte. Puterea de lege a contractului vizează nu numai ceea ce contractul prevede expres în clauzele sale, ci toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa. Cu alte cuvinte, echitatea, corolar al bunei-credinţe, guvernează contractul civil de la naşterea sa până la epuizarea tuturor efectelor, independent de existenţa unei clauze exprese în cuprinsul contractului.

Aşadar, executarea unui contract civil este legitimă atâta timp cât este rezultatul întrunirii cumulative a celor două principii (forţa obligatorie şi executarea cu buna-credinţă), principii care nu au existenţă de sine stătătoare, ci se condiţionează reciproc. Teoria impreviziunii, fundamentată pe cele două principii, atenuează caracterul obligatoriu al contractului, în măsura în care, pe perioada executării acestuia, intervine o situaţie imprevizibilă, însă niciuna dintre părţile contractante nu abdică de la obligaţiile care îi revin potrivit executării cu bună-credinţă a contractului. Prin urmare, echitatea, alături de buna-credinţă, oferă un fundament al impreviziunii, pornind de la relaţia existentă între ele.

Astfel, în caz de neînţelegere între părţi, evaluarea existenţei situaţiei neprevăzute (condiţie obiectivă) şi a efectelor sale asupra executării contractului, a bunei-credinţe în exercitarea drepturilor şi obligaţiilor contractuale ale părţilor (condiţii subiective), precum şi a echităţii (ce presupune atât o latură obiectivă, cât şi una subiectivă) trebuie realizată cu maximă rigoare şi cade în sarcina instanţei judecătoreşti.

Analizând înscrisurile depuse la dosar, instanţa reţine că intimaţii au mai multe bunuri imobile în proprietate (filele 85-135 vol. III), aceştia figurând atât cu venituri salariale sau asimilate salariilor, cât şi cu venituri din venituri din cedarea folosinţei bunurilor (adeverinţă de venit pe anul 2017 – filele 87 şi 98 vol. I). Or, în condiţiile în care numai veniturile obţinute de către intimata B din închirierea imobilelor care garantează contractul de credit nr. D/2007 (2.800 lei + 1.200 euro) sunt suficiente pentru a acoperi ratele lunare (filele 22-23 vol. I), instanţa constată că intimaţii nu au invocat/dovedit niciun motiv de natură să constituie per se o împrejurare excepţională şi de neprevăzut care să determine incidenţa impreviziunii.

Pe de altă parte, instanţa reţine că debitorii nu au acţionat cu bună-credinţă şi nu au încercat printr-o notificare prealabilă renegocierea clauzelor care ar fi generat dezechilibrul contractual semnificativ şi de natură a-i plasa pe aceştia în imposibilitatea de a-şi executa obligaţiile de plată.

De asemenea, instanţa apreciază că fluctuaţiile monetare ale monedei EURO ce au generat o depreciere a monedei naţionale în raport de cea în care s-a contractat împrumutul nu poate justifica invocarea impreviziunii ca temei al stingerii obligaţiilor financiare asumate, prin darea în plată a imobilului adus drept garanţie, în condiţiile Legii nr. 77/2016, debitorii asumându-şi riscul diferenţei de curs valutar la momentul semnării contractului de credit.

Prin urmare, pentru toate aceste considerente, având în vedere că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de Legea nr. 77/2016, instanţa urmează să admită cererea, să constate că notificarea nr. I/2017  nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de Legea nr. 77/2016, respectiv să dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de Legea nr. 77/2016.

Instanţa va lua act că societatea contestatoare a solicitat cheltuieli de judecată pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea formulată de contestatoarea A, cu sediul în Bucureşti, în contradictoriu cu intimaţii B, şi C, , ambii cu domiciliul în Bucureşti,

Constată că notificarea nr. I/2017 nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de Legea nr. 77/2016.

Dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de Legea nr. 77/2016.

Ia act că pârâtă a solicitat cheltuieli de judecată pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la data comunicării, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, xx.xx.2018.

Domenii speta

Spete similare