Contract de închirirere locuinţă; Legea nr. 10/2001, art. 42, obligaţie de a încheia contract de vanzare cumpărare; sensul sintagmei „pot fi înstrăinate”

Prin sentinţa civilă nr. 2553/02.03.2018 pronunţată de Judecătoria Iaşi s-au dispus următoarele:

„Admite acţiunea civilă formulată de către reclamanta C. I., în contradictoriu cu pârâtul MUNICIPIUL IAŞI prin PRIMAR, şi în consecinţă:

Obligă pârâtul să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul locuinţă si teren situat în Iaşi, str. Stefan cel Mare si Sfânt nr.10 Iași, compus din doua camere în suprafața de 41,75 mp, doua dependințe principale în suprafața de 11,60 mp si teren de 90 mp folosita in cota indiviza, conform anexei 1 la contractul de închiriere nr.44xx din 22.01.2015.”

Pentru a decide astfel prima instanţă a avut în vedere următoarele considerente:

„Prin cererea înregistrată sub nr. 32974/245/2016 la Judecătoria Iaşi, reclamanta C I a solicitat în contradictoriu cu pârâtul MUNICIPIUL IASI, PRIN PRIMAR ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul construcţie şi teren situat în Iași, Şoseaua Ştefan cel Mare si Sfânt nr.10, judeţul Iaşi, compus din 2 camere in suprafaţa de 41,75 mp, 2 dependinţe principale in suprafaţa de 11,60 mp si teren de 90 mp folosita in cota indiviza.

În motivare, reclamanta a menţionat că locuieşte in acest apartament de peste 24 de ani, iar in prezent este chiriaşa in baza contractului de închiriere nr. 44xx/22.01.2015, contract ce a fost reînnoit succesiv, ca urmare a primului contract de închiriere din anul 1992 ce a fost încheiat pe numele său, întrucât îndeplineşte condiţiile legale prevăzute de legislaţia aferenta.

A menţionat că, de-a lungul timpului, a efectuat diferite îmbunătăţiri in sensul ca l-a întreţinut si conservat. A precizat, de asemenea, ca întotdeauna a fost cu plata chiriei la zi, exercitându-şi calitatea de chiriaş cu bună-credinţă.

A solicitat cumpărarea apartamentului întrucât îndeplineşte condiţiile legale privind cumpărarea acestuia.

A menţionat faptul ca apartamentul nu a fost revendicat in baza Legii nr. 10/2001, conform răspunsului nr. 105442/26.11.2013 emis de către Municipiul lasi - Serviciul juridic - Compartimentul de aplicare a legilor proprietăţii.

A precizat ca a formulat cerere privind cumpărarea apartamentului si pe cale administrativa, însa unitatea administrativ-teritoriala refuza, motivând ca imobilul nu poate fi vândut in temeiul Legii nr. 112/1995, însa solicitarea sa de cumpărare a fost in temeiul Legii 85/1992, a Legii nr. 215/2001 si a Legii nr. 10/2001.

În drept au fost invocate prev. art. 194 C.proc.civ., Legea nr. 85/1992, Legea nr. 215/2001 şi art. 42 din Legea nr. 10/2001.

Prin întâmpinare, pârâtul a solicitat respingerea acţiunii, ca netemeinică şi nelegală, reclamanta neputând achiziţiona prin contract de vânzare-cumpărare locuinţa indicată în cererea de chemare în judecată.

A invocat excepţia autorităţii de lucru judecat, motivat de faptul că reclamanta a mai formulat o cerere de chemare în judecată, dosar nr. 14030/245/2014, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul laşi prin Primarul Municipiului laşi, având acelaşi obiect, respectiv vânzarea imobilului situat în laşi, Şos. Ştefan cel Mare nr. 10. A susţinut că prin sentinţa civilă nr. 12870/06.11.2014 pronunţată în dosarul nr.14030/245/2014, instanţa a hotărât respingerea cererii de chemare în judecaţi ca neîntemeiată. A mai arătat, în susţinerea excepţiei, că reclamanta a formulat cerere de apel, iar prin Decizia Civilă nr. 679/14.05.2015, instanţa a dispus respingerea apelului.

Pe fondul cauzei, a arătat că, conform adresei nr. 115482/28.11.2016 emise de către compartimentul de specialitate din cadrul instituţiei pârâte, respectiv Direcţia de Administrare Patrimoniului Public şi Privat laşi, reclamanta a solicitat cumpărarea locuinţei situată în laşi, Şos. Ştefan cel Mare nr.10, prin cererea înregistrată sub nr. 62409/07.07.2015. Potrivit evidenţelor Direcţiei de Administrare a Patrimoniul Public şi Privat laşi, imobilul mai sus indicat a aparţinut fostei întreprinderi Textila Roşie, iar în 1960 a fost dat în administrarea fostului I.G.C.L. (întreprinderea de Gospodărire a Locuinţelor şi Localurilor laşi), prin H.C.M. nr. 8/1960.

A susţinut că doctrina este unitară în a considera că în condiţiile în care nu există o lege care să instituie obligaţia proprietarului actual de a vinde imobilul, hotărârea instanţei de a-l obliga la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare se constituie într-o depăşire a atributelor puterii judecătoreşti, intrându-se în sfera legislativului, fapt care încalcă principiul separaţiei puterilor în stat, idee ce apare şi în practica înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

A precizat că în doctrină şi practică se susţine că prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în condiţiile în care legea nu prevede această obligaţie se încalcă principiul libertăţii contractuale precum şi art. 53 din Constituţie care prevede că exerciţiul unor drepturi sau al unor libertăţi poate fi restrâns numai prin lege, or în prezent nu există dispoziţie legală care să oblige Municipiul laşi la o atitudine cu privire la care nu şi-a dat consimţământul. Dispoziţiile codului civil consacră principiul forţei obligatorii a contractului, convenţiile legal făcute având putere de lege intre părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege. Raportat la dispoziţiile art. 42 alin.3 din Legea nr. 10/2001, a apreciat ca prin folosirea sintagmei „pot fi înstrăinate”, legea nu stabileşte o obligaţie in sarcina proprietarului ci o facultate a acestuia, deci nu poate fi forţat să vândă împotriva voinţei sale, deoarece, în caz contrar s-ar încălca dreptul de şi la proprietate prevăzut de codul civil, garantat de Constituţie şi Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. O eventuală derogare de la principiul libertăţii contractuale nu trebuie presupusă, ci trebuie prevăzută expres de legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecţilor de drept civil, dar şi o excepţie de la principiile acestuia. Mai mult decât atât nu se poate retine ocrotirea de către stat a unui interes general de ordin social economic care sa privească un grup determinat de persoane, prin incalcarea dreptului de proprietate care este un drept absolut.

A arătat că, daca s-ar interpreta în acest sens textul de lege - al instituirii unei obligaţii - ar însemna sa se admită ca art. 42 alin. 3 reglementează un transfer silit de proprietate, care nu respecta prevederile referitoare la expropriere consacrate de art. 44 alin. (1) si (3) din Constituţie si de art. 1 din primul Protocol la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului si a libertăţilor fundamentale. A mai arătat că, în acest sens, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a statuat în jurisprudența sa ca o privare de proprietate trebuie sa fie prevăzuta de lege, să urmărească o cauza de utilitate publica, sa fie conforma normelor de drept intern si sa respecte un raport de proporționalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat (cauza „James şi alţii împotriva Marii Britanii”, 1986). In sprijinul acestei opinii, a învederat si practica Curţii Constituţional exprimata prin decizia nr. 871/09.10.2007, intr-o problema asemănătoare.

A menţionat că legiuitorul, a prevăzut o măsură de protecţie si ocrotire a interesului general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane - in speţa chiriaşii - prin instituirea în acelaşi aliniat 3 al art. 42, a unui drept de preempțiune in favoarea chiriaşilor în eventualitatea in care proprietarul va dori să vândă, astfel că rezulta fără dubiu ca este evident ca obligativitatea vânzării nu poate fi luata in considerare ca si măsura de ocrotire a interesului general de ordin social economic.

A susţinut că, deși doar o parte a practicii judiciare interpretează aceste dispoziţii ca o obligaţie instituita in sarcina unităţii deţinătoare, din compararea art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 cu un text de lege dintr-un act normativ similar, art. 7 din Legea nr. 85/1992, rezulta ca intenţia legiuitorului nu a fost aceea de a institui o obligaţie, ci de a naşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, astfel că, se poate vedea că, acolo unde a intenţionat, legiuitorul a stipulat expres obligaţia în sarcina deţinătorului. A mai arătat că sintagma „pot fi înstrăinate”, nu instituie o obligaţie în sarcina unităţii deţinătoare de a înstrăina locuinţele (deoarece este o norma relativă nu una imperativa), obligaţie care este adevărat, ar limita legal principiul autonomiei de voinţă ci instituie o facultate, şi pe cale de consecinţă, nu poate da instanţei dreptul de a cenzura refuzul vânzării.

Prin încheierea din 11.05.2017, instanţa a respins excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de pârât, reținând ca intre cele doua cereri indicate de pârât nu exista identitatea de cauza juridica, întrucât in prezenta cerere reclamanta si-a întemeiat solicitarea pe dispozițiile Legii nr. 85/1992, Legii nr. 215/2001 si art. 42 din Legea nr. 10/2001 in timp ce sentința civila nr. 12870/2014 pronunțată în dosar nr. 14030/245/2014 a analizat dispozițiile Legii nr. 112/1995.

Din actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de închiriere nr. 4463/22.01.2015, contract ce a fost reînnoit succesiv, ca urmare a primului contract de închiriere din anul 1992, s-a atribuit reclamantei, spaţiul cu destinaţia de locuinţă situat în Iaşi, Şoseaua Ştefan cel Mare si Sfanţ nr.10, judeţul Iași compus din 2 camere in suprafaţa de 41,75 mp, 2 dependinţe principale in suprafaţa de 11,60 mp si teren de 90 mp folosita in cota indiviza.

Reclamanta a solicitat cumpărarea locuinţei anterior menţionată, cerere care i-a fost respinsă, motivat de faptul ca imobilul nu poate fi vândut in temeiul Legii nr. 112/1995, deşi solicitarea de cumpărare a fost întemeiată pe disp. Legii 85/1992, a Legii nr. 215/2001 si a Legii nr. 10/2001.

Conform răspunsului nr. 105442/26.11.2013 emis de către Municipiul lasi - Serviciul juridic - Compartimentul de aplicare a legilor proprietăţii, imobilul în litigiu nu figura revendicat la data de 26.11.2013 (fila 17 dosar).

Conform art. 9 al. 1 din Lg. 112/1995, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.

În art. 6 din H.G. 20/1996 pentru aprobarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, se prevede că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriaşii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.

Potrivit art. 42 al. 1 din Lg. 10/2001, imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali, iar conform al. 3, imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. 1, pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.

Se constată că, dispoziţiile Lg. 10/2001, ulterioare Lg. 112/1995 şi H.G. 20/1996, nu condiţionează dreptul chiriaşilor de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data apariţiei legii, în baza căruia să fi ocupat respectivele imobile.

Or, conform art. 52 din Lg. 10/2001, la data intrării în vigoare a prezentei legi, se abrogă orice alte dispoziţii contrare, condiţia anterior menţionată prevăzută de art. 6 din H.G. 20/1996 pentru aprobarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, reprezentând o dispoziţie contrară prevederilor art. 42 al. 1 din Lg. 10/2001, care nu impun astfel de restricţii.

Se constată că, în cazul de faţă, sunt întrunite cerinţele art. 42 al. 1 din Lg. 10/2001, în sensul că imobilul a rămas în administrarea Municipiului Iaşi, nefiind revendicat, putând fi înstrăinat, chiriaşul având un drept de preemţiune, prin aceste dispoziţii legale urmărindu-se realizarea unui interes general socio-economic, instituindu-se, astfel, o măsură de protecţie a chiriaşilor din acest tip de imobile.

Pârâtul nu poate susţine, fără un motiv rezonabil şi temeinic argumentat, că vânzarea acestor locuinţe reprezintă doar o facultate a acestuia, pe care pot să o exercite sau nu, întrucât, această conduită ar putea da naştere la discriminări şi ar conduce la arbitrariu.

Aşadar, având în vedere, pe de o parte, scopul urmărit de legiuitor prin disp. art. 42 al. 1 din Lg. 10/2001, respectiv luarea unei măsuri de protecţie a chiriaşilor, iar pe de altă parte, inexistenţa unei baze rezonabile care să conducă la refuzul vânzării locuinţei, nu se poate reţine că, prin obligarea pârâtului de a se conforma voinţei legiuitorului, s-ar încălca principiul libertăţii contractuale.

Prin urmare, instanţa va admite acţiunea, cu consecinţa obligării pârâtului de a încheia cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul locuinţă si teren situat în Iaşi, str. Stefan cel Mare si Sfânt nr.10, Iași, compus din doua camere in suprafața de 41,75 mp, doua dependințe principale în suprafața de 11,60 mp si teren de 90 mp folosita in cota indiviza, conform anexei 1 la contractul de închiriere nr.4463 din 22.01.2015.

Va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.”

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel MUNICIPIUL IAŞI, prin Primarul Municipiului Iaşi,  criticând sentinţa pentru următoarele motive de netemeinicie şi nelegalitate:

Înțelege să își mențină punctul de vedere cu privire la excepția  autorității de lucru judecat, motivat de faptul că reclamanta a mai formulat o cerere de chemare în judecată, ce a făcut obiectul dosarului nr. 14030/245/2014, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Iaşi prin Primarul Municipiului Iaşi, având acelaşi obiect vânzarea imobilului situat în Iaşi, Şos. Ştefan cel Mare nr.10.

Astfel, prin sentința civilă nr.12870/06.11.2014 pronunţată în dosarul nr.140301245/2014, instanța a hotărât respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată. De asemenea, reclamanta a formulat cerere de apel, iar prin Decizia Civilă nr.679/14.05.2015, instanța a dispus respingerea apelului. În raport de disp. art. 431 alin.(1) Cod de Procedură Civilă, solicită admiterea excepţiei invocate şi respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind intervenită autoritatea de lucru judecat.

Pe fond se arată că potrivit relaţiilor comunicate prin adresa nr. 115482/28.11.2016, de către compartimentul de specialitate din cadrul instituţiei lor, respectiv Direcţia de Administrare a Patrimoniului Public şi Privat Iaşi, reclamanta a solicitat cumpărarea locuinţei situată în Iaşi, Şos. Ştefan cel Mare nr.10, prin cererea înregistrată cu nr. 62409/07.07.2015. De asemenea, potrivit evidenţelor Direcţiei de Administrare a Patrimoniului Public şi Privat Iaşi imobilul mai sus indicat a aparţinut fostei întreprinderi Textila Roşie, iar în 1960 a fost dat în administrarea fostului I.G.C.L, (întreprinderea de Gospodărire a Locuinţelor şi Localurilor Iaşi), prin H.C.M. nr. 8/1960. 

Este de reţinut faptul că doctrina este unitară în a considera că în condițiile în care nu există o lege care să instituie obligația proprietarului actual de  vinde imobilul, hotărârea instanţei de a-l obliga la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare se constituie într-o depăşire a atributelor puterii judecătoreşti, intrându-se în sfera legislativului, fapt care încalcă principiul separaţiei puterilor în stat, idee ce apare şi în practica Înaltei Curți de Casaţie şi Justiţie.

Mai mult în doctrină şi practică se susţine că prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în condiţiile în care legea nu prevede această obligaţie se încalcă principiul libertăţii contractuale precum şi art. 53 din Constituţie care prevede că exerciţiul unor drepturi sau al unor libertăţi poate fi restrâns numai prin lege, or în prezent nu există dispoziţie legală care să oblige Municipiul Iaşi la o atitudine cu privire la care nu şi-a dat consimțământul. Dispozițiile codului civil consacră principiul forţei obligatorii a contractului, convenţiile legal făcute având putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.

Raportat la dispozițiile art. 42 alin. 3 din Legea nr.10/2001, prin folosirea sintagmei pot fi înstrăinate, legea nu stabilește o obligație în sarcina proprietarului, ci o facultate a acestuia, deci nu poate fi forţat să vândă împotriva voinţei sale, deoarece, în caz contrar s-ar încălca dreptul de şi la proprietate prevăzut de codul civil, garantat de Constituţie şi Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. O eventuală derogare de la principiul libertăţii contractuale nu trebuie presupusă, ci trebuie prevăzută expres de legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiecților de drept civil, dar şi o excepţie de la principiile acestuia.

Mai mult decât atât nu se poate reține ocrotirea de către stat a unui interes general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane, prin încălcarea dreptului de proprietate care este un drept absolut. Dacă am interpreta în acest sens textul de lege, al instituirii unei obligații, ar însemna să admitem că art.42 alin.3 reglementează un transfer silit de proprietate, care nu respectă prevederile referitoare la expropriere consacrate de art.44 alin.(1) si (3) din Constituţie şi de art. 1 din primul Protocol la Convenția pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale. În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în jurisprudenţa sa că o privare de proprietate trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauza de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern şi să respecte un raport de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat (cauza ,,James şi alții împotriva Marii Britanii”, 1986).

Nu în ultimul rând, se poate observa că legiuitorul a prevăzut o măsura de protecţie şi ocrotire a interesului general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane, în speţă chiriaşii, prin instituirea în acelaşi aliniat 3 al art.42, a unui drept de preempțiune în favoarea chiriaşilor în eventualitatea în care proprietarul va dori să vândă, astfel că rezultă fără dubiu că este evident că obligativitatea vânzării nu poate fi luată în considerare ca şi o măsură de ocrotire a interesului general de ordin social economic.

Aceeași concluzie se desprinde şi din folosirea metodei interpretării constructive, respectiv prin metoda analogiei, aşa cum prevăd dispoziţiile art.3 din Codul Civil. Analogia presupune rezolvarea unei cauze când norma nu este îndestulătoare, prin recursul la o normă asemănătoare (analogia legis) sau la condiţiile generale ale dreptului (analogia iuris). Astfel, conform principiului cessante rationae legis, cessat lex ipsa, o lege nu trebuie să producă mai multe efecte decât o îndreptățește raţiunea ei de a fi, iar dacă textul formal al legii este mai larg decât raţiunea acesteia, decât scopul pe care legea şi-l propune, sfera de aplicare a textului trebuie redusă prin interpretare, până la obţinerea unui raport rezonabil între spiritul şi litera legii.

Deşi doar o parte a practicii judiciare interpretează aceste dispoziţii ca o obligaţie instituită în sarcina unităţii deţinătoare, din compararea art.42 alin.3 din Legea nr. 10/2001 cu un text de lege dintr-un act normativ similar, art.7 din Legea nr.85/1992, rezultă ca intenţia legiuitorului nu a fost aceea de a institui o obligaţie, ci de a naşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, astfel că, se poate vedea că, acolo unde a intenţionat, legiuitorul a stipulat expres obligaţia în sarcina deţinătorului. Aşadar, sintagma pot fi înstrăinate, nu instituie o obligație în sarcina unităţii deţinătoare de a înstrăina locuințele (deoarece este o normă relativă nu una imperativă), obligaţie care este adevărat, ar limita legal principiul autonomiei de voinţă, ci instituie o facultate, şi pe cale de consecință, nu poate da instanței dreptul de a cenzura refuzul vânzării.

Pentru motivele arătate, apelanta a solicitat admiterea cererii de apel şi schimbarea sentinţei instanţei de fond în sensul respingerii cererii ca fiind intervenită autoritatea de lucru judecat, iar pe fond respingerea cererii ca fiind netemeinică şi nelegală.

Cererea de apel a fost întemeiată în drept pe disp. art. 466 c.proc.civ..

Intimata C. I. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii susținerilor din apel care se referă la autoritatea de lucru judecat în temeiul art. 470 alin. 3 raportat la art. 470 alin.1 litera b) cod procedură civilă, întrucât acestea nu pot fi reţinute ca un motiv de apel având în vedere că nu s-a formulat apel împotriva încheieri interlocutorii pronunţată de instanţă la data de 11.05.2017 prin care a respins autoritatea de lucru judecat, apelul formulându-se doar împotriva sentinţei nr. 2553/02.03.2018 care priveşte fondul cauzei. Instanţa de fond s-a pronunţat asupra excepţiei autorităţii de lucru judecat printr-o încheiere interlocutorie la data de 11.05.2017, iar dacă pârâta ar fi fost nemulţumită cu privire la această soluţie avea posibilitatea odată cu fondul să formuleze apel şi în ceea ce priveşte aceasta încheiere, însă prin cererea de apel nu a declarat apel şi împotriva acestei încheieri astfel încât susţinerile din motivarea în fapt nu pot fi reţinute de instanţa de apel ca fiind motiv de apel fiind aplicabile dispoziţiile din art. 470 alin. 3, instanţa urmând a constata nulitatea acesteia.

 Având în vedere că nu s-a formulat apel împotriva încheierii prin care instanţa a respins autoritatea de lucru judecat, dezlegarea dată de instanţa de fond rămâne câștigată cauzei, iar pe cale de consecinţă solicită constatarea nulităţii susţinerilor din apel în ceea ce priveşte autoritatea de lucru judecat.

Se mai arată că, dacă instanţa va trece peste această excepţie a nulităţii motivului de apel a autorităţii de lucru judecat, solicită respingerea apărărilor cu privire la excepţia autorităţii de lucru judecat întrucât nu sunt întrunite condiţiile triplei identităţi. În dosarul înregistrat sub nr. 14030/245/2014 atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel au analizat cerere de chemare în judecată din perspectiva legii nr. 112/1995, însă prezenta cerere de chemare în judecată are un alt temei de drept.

Din cuprinsul art.431 NCPC rezultă că este lucru judecat atunci când a doua cerere de chemare in judecată, are acelaşi obiect, este întemeiată pe aceeaşi cauză şi este între aceleaşi părţi făcute de ele şi în contra lor în aceeaşi calitate.

Sub aspectul elementelor autorității de lucru judecat, rezultă că pentru existenta ei este necesară tripla identitate de părţi, obiect şi cauză.

Reiterând în cauza de faţă, cererea de chemare în judecată din dosarul nr.  14030/245/2014 a fost analizată doar din perspectiva Legii nr. 112/1995 fiind întemeiată  acţiunea pe acest temei juridic, însă prin prezenta cerere de chemare în judecată reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile Legii nr. 85/1992 modificată prin Legea nr. 244/2011, astfel încât cauza acţiunii civile este diferită astfel încât nu suntem în prezenţa unei autorităţi de lucru judecat.

Pe fond se arată că solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată. Curtea de la Strasbourg a reţinut că deosebirea de tratament juridic este discriminatorie atunci când nu este justificată în mod obiectiv şi rezonabil, adică atunci când nu se urmăreşte un scop legitim sau nu se păstrează un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi obiectivul avut în vedere. Rezultă astfel ca a trata pe cineva diferit în situaţii asemănătoare fără o justificare obiectivă şi rezonabilă, înseamnă a o trata discriminatoriu.

Pentru a justifica o diferenţa de tratament juridic în cereri similare de cumpărare raportat la refuzul de a vinde, deosebirea trebuie să se bazeze pe un criteriu obiectiv şi rezonabil aşa cum Curtea Constituţională s-a pronunțat statuând o jurisprudenţă în acest sens (Decizia nr. 423/2007 publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 418 din iunie 2007)

Întrebarea care se pune raportat la refuzul pârâtei de a vinde, este aceea care este scopul refuzului şi anume care este scopul legitim al pârâtei de a nu vinde locuinţa a cărei chiriaşă este în condiţiile în care toată legislaţia şi practica judiciară în materie a fost unanimă în a aprecia ca atunci când chiriașul îşi exprimă opţiunea de cumpărare, unitatea administrativ teritorială are obligaţia de a vinde. În plus chiriaşii au un drept de preemţiune atunci când îşi exprimă opţiunea de cumpărare a imobilului conform Deciziei ICCJ nr. 3 din 2013 raportat la art. 42 alin.3 din Legea 10/2001. Legislația aferentă instituie o obligaţie în sarcina unităţii administrative de a vinde locuinţa în cazul in care chiriaşul solicită acest lucru fără a lăsa unităţii administrative dreptul de opţiune în a vinde sau nu.

Interpretarea sistematică şi teleologică a textelor de lege aplicabile în prezenta materie au fost făcute de către instanţele de judecată în sensul admiterii acţiunilor chiriaşilor în sensul solicitat. De asemenea, jurisprudenţa constantă a instanţelor judecătorești este clară şi predictibilă în speţele de acest gen, în sensul că unitatea administrativă are obligaţia de a vinde locuinţa ce face obiectul contractului de închiriere atunci când chiriaşul îşi exprimă dreptul de opţiune în acest sens raportat şi la art. 42 din Legea nr. 10/2001.

În drept au fost invocate disp. art. 471 alin. 5, art. 468, art. 470, alin. 1, lit. b, şi alin. 3 Cod procedură civilă.

Analizând  actele si lucrările dosarului prin prisma motivelor de apel invocate şi raportat la dispoziţiile legale incidente în cauză, Tribunalul constată că apelul este fondat, astfel că îl va admite, pentru considerentele ce succed:

În primul rând, cu privire la excepţia nulităţii apelului invocată prin întâmpinare de intimata C. I., ce se impune a fi soluţionată prioritar conform disp. art. art. 248, alin. 1 c.proc.civ., constată tribunalul că este neîntemeiată, situaţia invocată de reclamantă privind neatacarea încheierii de şedinţă prin care a fost respinsă excepţia autorităţii de lucru judecat nefiind de natură a atrage sancţiunea nulităţii, ci are drept consecinţă faptul că nu mai poate fi pusă în discuţie chestiunea tranşată prin încheierea respectivă în cadrul judecării apelului declarat împotriva sentinţei instanţei de fond, soluţia dată asupra excepţiei  autorităţii de lucru judecat prin încheierea din 11.05.2017 în cauză, în sensul respingerii acesteia intrând în puterea lucrului judecat.

În consecinţă, urmează a respinge excepţia nulităţii apelului invocată prin întâmpinare de intimata C. I..

Asupra apelului declarat de apelantul MUNICIPIUL IAŞI, prin Primarul Municipiului Iaşi, împotriva sentinţei civile nr. 2553/02.03.2018 pronunţată de Judecătoria Iaşi, se reţin următoarele.

Cu privire la reiterarea de către apelant a excepţiei autorităţii de  lucru judecat ce a fost invocată la fond, se reţine că, aşa cum s-a menţionat anterior, această excepţie a fost respinsă prin încheierea din 11.05.2017 dată în prezenta cauză de instanţa de fond, iar în lipsa atacării acestei încheieri de şedinţă pe calea apelului, conform disp. art. 466 alin. (4), coroborat cu art. 235 c.proc.civ., chestiunea tranşată prin încheierea menţionată a intrat în puterea lucrului judecat, neputând fi analizată în cadrul prezentului apel ce este declarat doar împotriva sentinţei civile nr. 2553/02.03.2018.

Prin urmare, nu poate fi analizat şi reţinut motivul de apel privind repunerea în discuţie a excepţiei autorităţii de lucru judecat.

Asupra fondului se reţin următoarele:

Aşa după cum a reţinut şi instanţa de fond, prin contractul de închiriere nr. 4463/22.01.2015, contract ce a fost reînnoit succesiv, ca urmare a primului contract de închiriere din anul 1992, s-a atribuit reclamantei, spaţiul cu destinaţia de locuinţă situat în Iaşi, Şoseaua Ştefan cel Mare si Sfanţ nr.10, judeţul Iași compus din 2 camere in suprafaţa de 41,75 mp, 2 dependinţe principale in suprafaţa de 11,60 mp şi teren de 90 mp folosită în cota indiviză.

În cauză sunt incidente dispoziţiile legii nr. 10/2001, art. 42, alin. 1 şi 3 ce prevăd că: „Imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali. (…) (3) Imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.”

Reţine tribunalul că, prin folosirea sintagmei „pot fi înstrăinate” legea nu stabileşte o obligaţie în sarcina proprietarului, ci o facultate, astfel că acesta nu poate fi forţat să vândă împotriva voinţei sale, decât cu încălcarea dreptului de proprietate prevăzut de art. 480 Cod civil, garantat de Constituţie şi art. 1 Protocolul 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, mai ales că prin acte normative anterioare, înstrăinarea imobilelor, ce nu erau restituite foştilor proprietari, era impusă prin norme imperative iar în prezent, potrivit opticii legiuitorului „vocaţia” de a înstrăina locuinţele ce cad sub incidenţa acestui act normativ în favoarea chiriaşilor, conferită celor care le administrează  ar putea fi sancţionată jurisdicţional, eventual, doar dacă ar fi încălcat dreptul de preemţiune la cumpărare al acestora.

Pe altă parte, nu se poate reţine ocrotirea de către stat a unui interes general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane, prin încălcarea dreptului de proprietate care este un drept absolut. Dacă s-ar  interpreta în acest sens, textul de lege - al instituirii unei obligaţii - ar însemna să admitem că art. 42 alin 3 reglementează un transfer  silit de proprietate, care nu respectă prevederile referitoare la expropriere consacrate de art.44 alin.(l) şi (3) din Constituţie şi de art. l din primul Protocol la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în jurisprudenţa sa că o privare de proprietate trebuie să fie prevăzută de lege, să urmărească o cauză de utilitate publică, să fie conformă normelor de drept intern şi să respecte un raport de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat (cauza "James şi alţii împotriva Marii Britanii", 1986). În  sprijinul acestei opinii, instanţa de control judiciar are în vedere şi practica Curţii Constituţionale, exprimată prin decizia nr. 871/09.10.2007, într-o problemă asemănătoare. Nu în ultimul rând, se poate observa că, legiuitorul a prevăzut o măsură de protecţie şi ocrotire a interesului general de ordin social economic care să privească un grup determinat de persoane - în speţă chiriaşii - prin instituirea în acelaşi aliniat 3 al art. 42, a unui drept de preempţiune în favoarea chiriaşilor în eventualitatea în care proprietarul va dori să vândă, astfel că rezultă fără dubiu că obligativitatea vânzării nu poate fi luată în considerare ca şi o măsură de ocrotire a interesului general de ordin social economic.

Deşi o parte a practicii judiciare (invocată de reclamantă în susţinerea pretenţiei sale),  interpretează aceste dispoziţii ca o obligaţie instituită în sarcina unităţii deţinătoare, din compararea art. 42 alin 3 din Legea nr. 10/2001 cu un text de lege dintr-un act normativ similar, art. 7 din Legea nr. 85/1992, rezultă că intenţia legiuitorului nu a fost aceea de a institui o obligaţie, ci de a naşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, astfel că, se poate vedea că acolo unde a intenţionat, legiuitorul a stipulat expres obligaţia în sarcina deţinătorului (în acest sens, tribunalul invocă şi prevederile art. 10 Cod Civil potrivit cărora  legile care derogă de la o dispoziţie generală, care restrâng exerciţiul unor drepturi civile sau care prevăd sancţiuni civile se aplică numai în cazurile expres şi limitativ prevăzute de lege, precum şi dispoziţiile art. 12 alin 1 Cod Civil conform cărora oricine poate dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel).  Astfel, în timp ce art. 7 menţionat mai sus, stipula că „locuinţele construite din fondurile unităţilor economice, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere...”, art. 42 alin 3 din Legea nr. 10/2001 se referă la această vocaţie prin folosirea sintagmei pot fi înstrăinate. Aşadar, sintagma pot fi înstrăinate nu instituie o obligaţie în sarcina unităţii deţinătoare de a înstrăina locuinţele (deoarece este o normă relativă nu una imperativă),  chestiune asupra căreia în mod corect a statuat instanţa de fond în argumentarea soluţiei de respingere a cererii reclamanţilor.

Voinţa legiuitorului – în prezenţa diferenţei evidente dintre cele două sintagme – nu a fost, însă, aceea de a lăsa la aprecierea persoanei juridice deţinătoare dacă vinde sau nu chiriaşului ce formulează cererea spaţiul în care acesta locuieşte.

Aceasta deoarece, chiar dacă este folosită sintagma „pot fi înstrăinate”, art. 42 alin. 3 din Legea 10/2001 dispune că înstrăinarea se va face potrivit legislaţiei în vigoare. Acest text de lege nu stabileşte anumite condiţii în care se  poate face înstrăinarea, ci doar prevede ca înstrăinarea se face potrivit legislaţiei care permite aceasta. Or, în materie, singura lege care permite o astfel de  vânzare  este Legea 112/1995 care fixează regulile după care se face vânzarea, situaţie în care se aplică dispoziţiile prevăzute de art.9 din  această lege, care impun persoanei juridice deţinătoare o obligaţie legală de a vinde, fiind eronată concluzia instanței de fond în sensul că la data intrării în vigoare a legii nr. 10/2001 s-a abrogat în temeiul disp. art. 52 din Lg. 10/2001 condiţia prevăzută de art. 6 din H.G. 20/1996 pentru aprobarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, reprezentând o dispoziţie contrară prevederilor art. 42 al. 1 din Lg. 10/2001.

În cuprinsul deciziei 3 din 2017 privind interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept reţine aplicabilitatea legii 112 din 1995 (din analiza tuturor textelor ce reglementează materia imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului – fiind analizate dispoziţiile incidente, respectiv legea nr. 112 din 1995, HG 20 din 1996,  legea 10 din 2001, HG 923 din 2010), arătând faptul că „…chiriașii dobânditori ai dreptului de proprietate pe temeiul Legii nr. 112/1995, care au beneficiat de o dispoziție de favoare si de o normă de protecție socială la achiziționarea apartamentelor, nu sunt în aceeași situație juridică cu cea avută în vedere de legea fondului funciar atunci când a dispus convertirea dreptului de folosința asupra terenului aferent construcțiilor în drept de proprietate (in favoarea proprietarilor construcțiilor)” – este relevantă prima teză, ce confirmă raţionamentul expus mai sus.

În ceea ce priveşte Norma expusă în cuprinsul HG nr. 20 din 1996, se reţine faptul că:

„42. Se pune problema, pe de o parte, daca aceasta norma poate constitui un temei suficient pentru dobândirea dreptului de proprietate sau dacă este vorba doar despre un act normativ cu forță juridică inferioară care nu poate adăuga la lege, şi pe de altă parte, în caz afirmativ, daca există mijloace juridice la îndemâna proprietarului construcției de a obține obligarea proprietarului terenului sa-l înstrăineze, în situația unui refuz din partea acestuia.

43. În ceea ce privește faptul că printr-o hotărâre a Guvernului s-a reglementat posibilitatea înstrăinării terenului trebuie observat că, potrivit art. 108 alin. (2) din Constituția României, „hotărârile se emit pentru organizarea executării legilor”. Așadar, ori de cate ori prevederile din lege reclama adoptarea unor masuri sau a unor reguli subsecvente care sa asigure corecta aplicare a acestora, se adopta un act al executivului, considerat secundum legem, care urmărește punerea in aplicare sau ducerea la îndeplinire a legilor. De asemenea, potrivit art. 2 alin. (1) lit. c) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările si completările ulterioare, actul administrativ este ``actul unilateral cu caracter individual sau normativ emis de o autoritate publica, in regim de putere publica, în vederea organizării executării legii sau a executării in concret a legii, care da naștere, modifică sau stinge raporturi juridice.

44. Adoptarea unei asemenea hotărâri a Guvernului era necesara in contextul unei reglementari a legii care nu permitea, dat fiind caracterul lacunar al dispozițiilor art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, sa se determine in mod suficient si corect o aplicare unitara a textului. Adică, statuându-se ca numai terenul care depășește suprafața de teren aferenta rămâne în proprietatea statului nu rezultă în mod neechivoc situația terenului aferent construcției înstrăinate.

45. Or, emiterea unor astfel de acte, care țin de organizarea executării legii, creează tocmai cadrul general necesar atingerii obiectivelor concrete stabilite de legiuitor, prin explicarea si detalierea unor concepte, proceduri, condiții etc., care nu rezulta din lege si in absenta cărora anumite texte ar putea rămâne fără finalitate.

46. Referitor la forța juridica a acestor acte administrative, fiind emise in regim de putere publica, ele se bucura de prezumția de legalitate, din care deriva consecințele legate de obligativitatea respectării si executării lor, inclusiv prin recurgerea la forța de constrângere a statului, daca este cazul .

47. Totodată, astfel de norme cuprinse in hotărâri ale Guvernului pot fi atacate in fata contenciosului administrativ, pentru a se verifica si statua asupra conformității acestora cu actul normativ de forță juridica superioară, în executarea căruia au fost emise.

48. Or, in lipsa unei statuări în sens contrar conformității cu legea, normele cuprinse în hotărârea Guvernului menționata anterior au valoare obligatorie pentru destinatarii lor si pot justifica demersul dobânditorilor construcției în vederea dobândirii proprietăţii şi asupra terenului aferent”.

În situaţia juridică suspusă analizei în Decizia de recurs în interesul Legii nr. 5/2008, prin care Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţiile Unite au stabilit că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după intrarea în vigoare a acelui act normativ şi chestiunea de drept ce face obiectul prezentei judecăţi, instanţa a reţinut că nu poate fi făcută o analogie pentru că obiectul de reglementare şi raţiunile avute în vedere la adoptarea Legii nr. 82/1992 au fost diferite, vizând exercitarea dreptului de dispoziţie unor imobile construite din fondurile statului sau din fondurile unităţilor de stat, bugetare sau economice şi instituind obligaţii in rem.”.

În consecință, reţine tribunalul că sentinţa instanţei de fond este  netemeinică, urmează a se admite apelul declarat de MUNICIPIUL IAŞI, prin Primarul Municipiului Iaşi, împotriva sentinţei civile nr. 2553/02.03.2018 pronunţată de Judecătoria Iaşi, sentinţă pe care o va schimba în tot în sensul că va respinge acţiunea civilă formulată reclamanta C.I. în contradictoriu cu pârâtul MUNICIPIUL IAŞI prin PRIMAR.

Domenii speta

Spete similare