Drept Civil-hotărâre care să ţină loc de act autentic

- hotărâre care să ţină loc de act autentic –

SENTINŢA  CIVILĂ  NR.  1512

Şedinţa publică de la 13 martie 2018

  Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamantul AA în contradictoriu cu pârâţii BB, CC, DD, EEşi FF, având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic (perfectare act vânzare-cumpărare).

  La apelul nominal făcut în şedinţa publică, a răspuns reclamantul, lipsă fiind pârâţii.

  S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de şedinţă, care învederează instanţei următoarele:

  - procedura de citare este legal îndeplinită;

  - cauza este la primul termen de judecată.

  Instanţa procedează la identificarea reclamantului AA, născut în comuna.. În considerarea dispoziţiilor art. 131 alin. 1 Cod de procedură civilă, instanţa îşi verifică din oficiu competenţa şi se consideră competentă general, material şi teritorial, în soluţionarea cauzei, având în vedere dispoziţiile art. 94 pct. 1 lit. k) şi art. 107 alin. 1 Cod de procedură civilă.

Conform art. 238 Cod de procedură civilă, instanţa apreciază că durata estimativă a prezentului proces este de 6 luni, având în vedere probatoriul care urmează a fi administrat, luând în calcul şi timpul necesar pentru redactarea hotărârii.

Nemaifiind alte cereri de formulat şi nici excepţii de invocat, instanţa acordă cuvântul părţilor asupra probatoriului:

  Reclamantul solicită instanţei încuviinţarea probei cu înscrisuri şi a probei testimoniale, respectiv audierea martorilor indicaţi.

În considerarea dispoziţiilor art. 237 alin. 2 pct. 7, art. 255 alin. 1 şi art. 258 alin. 1 Cod de procedură civilă, instanţa încuviinţează proba cu înscrisurile depuse deja la dosarul cauzei, solicitată de reclamant, apreciind-o pertinentă, concludentă şi utilă pentru soluţionarea prezentei pricini.

  Instanţa respinge ca nefiind utilă soluţionării cauzei proba testimonială solicitată de reclamant.

Instanţa constată că pârâţii nu a formulat întâmpinare, fiind decăzuţi din dreptul de a propune probe şi de a invoca excepţii, potrivit art. 208 alin. 2 din Codul de procedură civilă.

Nemaifiind alte cereri de formulat, excepţii de invocat şi nici probe de administrat, instanţa constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul în dezbateri asupra fondului:

  Reclamantul susţine că pârâţii au spus că totul este în regulă şi, dacă se impune, se vor prezenta personal în instanţă.

În considerarea dispoziţiilor art. 394 Cod de procedură civilă, instanţa declară dezbaterile închise, după care,

I N S T A N  Ţ A,

  Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de, reclamantul AA i-a chemat în judecată pe pârâţii BB, CC, DD, EEși FF, solicitând instanţei să constate că, la data de 14.09.2012, reclamantul a încheiat cu pârâtul CC contractul de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 3600 m.p., teren arabil, situat în extravilanul în punctul “Dumbravă”, identificat topo în tarla, parcela cu următoarele vecinătăţi: Nord – drum exploatare; Est – X; Sud – drum exploatare; Vest – Y, teren pe care îl deţinea prin act de vânzare-cumpărare de la pârâţii BB, Neboisă Florin, DD şi FF.

Reclamantul a solicitat perfectarea contractului pentru ca hotărârea să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că, la data de 14.09.2012, a încheiat cu pârâtul CC un antecontract de vânzare-cumpărare, intitulat „Act de vânzare-cumpărare”, pentru un teren în suprafaţă de 7160 m.p., teren arabil situat în extravilanul satului Ţibucani, comuna Ţibucani, judeţul Neamţ, în punctul „Dumbravă”, identificat topo în tarla 9, parcela 98/162, cu următoarele vecinătăţi: Nord – drum exploatare; Est – X; Sud – drum exploatare; Vest – Y.

Pârâtul a cumpărat, la rândul său, terenul de la BB care avea terenul ca urmare a împărțirii pe cale amiabilă, dar fără un act de succesiune, a moștenirii rămase de la defunctul Zenovia I. Gheorghe.

La data încheierii actului, vânzătorul l-a garantat împotriva oricăror evicţiuni totale sau parţiale a terenului şi l-a asigurat de tot sprijinul pentru încheierea actelor definitive de vânzare-cumpărare.

Cu toate că pârâtul CC şi-a respectat promisiunea contractuală, perfectarea contractului nu a putut avea loc deoarece pârâtul BB nu a dezbătut succesiunea după defunctul Z.

Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 1346/06.10.2016, pronunţată de Judecătoria Târgu-Neamţ, definitivă, s-a făcut partajul succesoral, terenul în litigiu revenind în mod normal în lotul pârâţilor BB, DD, EEşi FF, dar nu a reuşit perfectarea actului la notariat.

Reclamantul a precizat că a intrat în stăpânirea terenului de la data încheierii actului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, 14.09.2012, şi stăpâneşte în continuare acest teren fără a fi tulburat în vreun fel în posesia sa.

În drept, a invocat art. 1669 din Codul civil şi art. 192 şi urm. din Codul de procedură civilă.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri şi proba testimonială.

A anexat, în copie: titlul de proprietate nr., act de vânzare-cumpărare (chitanţa arvona) din, cărţi de identitate, chitanţă din, declaraţie, sentinţa civilă nr., pronunţată de Judecătoria Tîrgu Neamţ, în dosarul nr., raport de expertiză topografică lotizare.

Ulterior, la solicitarea instanţei a depus certificat de atestare fiscală şi certificat emis de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Tîrgu Neamţ.

Reclamantul a achitat o taxă judiciară de timbru în cuantum de 197 lei.

Niciunul dintre pârâţi nu a formulat întâmpinare în cauză.

Instanţa a administrat, la solicitarea reclamantului, proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Examinând probele administrate în cauză şi apreciindu-le în mod liber, potrivit convingerii sale, în temeiul art. 264 din Codul de procedură civilă, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 28.04.2004, printr-un înscris sub semnătură privată intitulat „Chitanţă”, depus în copie la fila 9, pârâtul BB i-a vândut pârâtului CC suprafaţa de 20 prăjini, teren arabil, în tarlaua „Dumbravă”, de pe raza satului.

La data de 14.09.2012, printr-un înscris sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare-cumpărare – chitanţă arvona”, depus în copie la fila 7, pârâtul i-a vândut reclamantului un teren agricol în suprafaţă de 40 prijini sau 7.160 m.p., situat în extravilanul, în punctul „Dumbravă”, tarlaua, parcela, învecinat la Nord – drum exploatare; Est – X; Sud – drum exploatare; Vest – Y, înscris în titlul de proprietate nr., eliberat pentru suprafața totală de 19.800 m.p. - autor Z.

S-a menţionat că terenul a fost dobândit de pârâtul CC în baza actelor de vânzare-cumpărare încheiate sub semnătură privată astfel: suprafaţa de 20 prăjini sau 3580 m.p. de la TT şi suprafaţa de 20 prăjini sau 3580 m.p. de la BB, moştenitorul lui PP.

De asemenea, părţile au consemnat că preţul de 3.000 lei a fost achitat la data semnării contractului.

Instanţa reţine că terenul ce face obiectul acţiunii nu este înscris în cartea funciară, aşa cum rezultă din certificatul depus la dosar.

În drept, instanţa reţine că pronunţarea hotărârii care să țină loc de act autentic se supune reglementării în vigoare la data judecăţii, iar nu la data încheierii de către părţi a antecontractului. În acest sens este şi Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014 în care s-a reţinut: „Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.”

Instanţa apreciază că înscrisul sub semnătură privată intitulat „Act de vânzare-cumpărare – chitanţă arvona”, semnat de reclamant și de pârâtul CC la data de 14.09.2012 are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. Aceasta deoarece convenţia părţilor de vânzare-cumpărare având ca obiect vânzarea unui imobil este lovită de nulitate absolută, nefiind respectată forma autentică prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute de art. 1244 din Codul civil, potrivit căruia „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.” Contractul de vânzare-cumpărare privind terenul încheiat prin înscris sub semnătură privată este lovit de nulitate absolută, însă îndeplineşte toate condiţiile de valabilitate ale unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, referitoare la capacitatea de a contracta, la  consimţământul părţilor, la un obiect determinat şi licit şi la o cauză licită şi morală, operând astfel conversiunea contractului nul, potrivit art. 1260 din Codul civil, conform căruia „(1) Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege.”

Astfel, instanţa reţine că, în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, părţile s-au obligat să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, fiind un contract distinct de acesta din urmă şi nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar unor obligaţii cu caracter personal pentru ambele părţi, respectiv obligaţia de a vinde/cumpăra un obiect determinat.

Posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca remediu pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de vânzare, este reglementată în prezent prin Codul civil. Alin. (3) teza I al art. 1.279 din Codul civil se referă la soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul refuzului uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia de a reitera consimţământul său la contractul promis: „De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.” Aceeaşi exprimare se regăseşte şi în alin. (1) şi (2) al art. 1.669 din Codul civil în materie de promisiune de vânzare, potrivit căruia „(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”

Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific. Contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, în timp ce o hotărâre judecătorească reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei. Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul părţii acţionate în instanţă de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa apreciază că, în speţă, nu sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul CC nefiind proprietarul terenului în suprafaţă de 3600 m.p., teren arabil, situat în extravilanul …

Așa cum se menționează în chiar cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul CC a dobândit terenul în baza unui act de vânzare-cumpărare încheiat la data de 28.04.2004 prin înscris sub semnătură privată cu pârâtul BB, moştenitorul lui Neboisă Ana, titular al titlului de proprietate nr.. Prin sentinţa civilă nr., pronunţată de Judecătoria Tîrgu Neamţ în dosarul nr., instanţa a dispus ieşirea din indiviziune a părţilor şi a atribuit în indiviziune pârâţilor BB, DD, EEşi FF suprafaţa de 3600 m.p., teren arabil, situat în extravilanul satului

Cu privire la acest aspect, instanța reține că, prin Decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 12/2015, s-a admis recursul în interesul legii şi, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, s-a stabilit că, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.

În orice caz, instanța consideră că nu poate fi perfectată vânzarea-cumpărarea dintre reclamant şi pârâtul mai înainte de a se perfecta vânzarea-cumpărarea dintre acest pârât şi pârâtul BB, cu acordul expres al pârâţilor DD, EEşi FF.

Mai mult decât atât, instanţa apreciază că nu sunt îndeplinite condiţiile legale prevăzute de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan.

Astfel, instanţa reţine că, potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, “(1) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.”

Potrivit art. 3 din aceeaşi lege, “(1) Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor. (3) Avizele prevăzute la alin. (1) vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil. (4) Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, avizul se consideră ca fiind favorabil.”

Conform art. 4 din Legea nr. 17/2014, “(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale. (2) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare. (3) Solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.”

Totodată, potrivit art. 9 din Legea nr. 17/2014, „Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.”

În cauza de faţă, aceste avize nu au fost depuse la dosar, iar instanţa a considerat că nu este util a fi efectuate demersuri pe parcursul prezentei proceduri judiciare, având în vedere lipsa calităţii de proprietar a promitentului vânzător, pârâtul CC, decisivă pentru soluţia instanţei.

În consecinţă,  instanţa va respinge ca nefondată acţiunea.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E

  Respinge ca nefondată acţiunea formulată de reclamantul AA în contradictoriu cu pârâţii BB, cu domiciliul în comuna, CC, cu domiciliul în comuna, DD, cu domiciliul în municipiul, EE, cu domiciliul în şi FF

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

  Cererea de apel se depune la Judecătoria Piatra-Neamţ.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 13 martie 2018.

Domenii speta

Spete similare