Expropriere. Modul de stabilire al despăgubirilor cuvenite expropriatului, raportat la dispoziția legală incidentă din momentul transferului dreptului de proprietate, necontestat, în lipsa unui apel declarat de acesta

DREPT CIVIL. DREPT PROCESUAL CIVIL

Expropriere. Modul de stabilire al despăgubirilor cuvenite expropriatului, raportat la dispoziția legală incidentă din momentul transferului dreptului de proprietate, necontestat, în lipsa unui apel declarat de acesta

- art. 9 alin. 4, art. 19, art. 22 alin. 1, 5, 6, 7 din Legea nr. 255/2010

- art. 26 din Legea nr. 33/1994

Prin Hotărârea nr. (...)/25.10.2018, emisă de Consiliul Local al Municipiului (...), s-a aprobat coridorul de expropriere a lucrării de utilitate publică de interes local, - Coridor verde din strada (...) în cartierul (...) - din (...), iar la data de 28.12.2018 s-a emis dispoziția de expropriere, despăgubirile stabilite fiind contestate în prezentul litigiu.

Întrucât art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 stabilește faptul că la realizarea raportului de expertiză, pentru evaluarea despăgubirilor cuvenite, instanța și comisia de experți vor ține seama de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate, ce în speță a avut loc în data de 28.12.2018, aspect necontestat de părțile litigante, greșit prima instanță a avut în vedere evaluarea efectuată prin raportare la grila notarială aplicabilă pentru anul 2019, în locul celei incidente pentru anul 2018.

Curtea a apreciat că, în lipsa invocării unei excepții de neconstituționalitate a acestor dispoziții legale, a unui apel care să fi fost declarat de către intimatul reclamant, cele susținute de acesta în cuprinsul întâmpinării, nu au putut fi analizate, astfel că, s-a impus admiterea apelului și reducerea despăgubirilor stabilite, raportat la evaluarea experților majoritari, ce a fost mai documentată și s-a raportat la toate aspectele avute în vedere la efectuarea studiului de piață pentru întocmirea grilei notariale aferente anului 2018, în care a avut loc transferul dreptului de proprietate.

Curtea de Apel Oradea – Secția I civilă

Decizia nr. 828 din 24 iunie 2021

Prin Sentința civilă nr. (...)/C din data de 12.02.2021, pronunțată de Tribunalul (...), în dosar nr. (...)/2019, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții (R1), CNP (...), și (R2), CNP (...), ambii cu domiciliul procedural ales la Cabinete de avocat asociate (...), în contradictoriu cu pârâtul Municipiul (...) prin Primar, cu sediul în (...) și s-a majorat despăgubirea cuvenită reclamanților pentru suprafața expropriată stabilită prin Hotărârea nr. (...)/27.02.2019 de la suma de 188.873 lei la suma de 235.000 lei.

Au fost respinse restul pretențiilor. A fost obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 6000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a avut în vedere următoarele considerente:

Prin Hotărârea Consiliului Local (...) nr. (...) din data de 25.10.2018 s-a aprobat coridorul de expropriere a lucrării de utilitate publică de interes local ”Coridor verde din strada (...) în cartierul (...), fiind vizat și terenul proprietatea reclamanților în suprafață de 3000/6034 mp din cadastralul nr. (...).

Prin Hotărârea nr. (...)/27.02.2019 pentru stabilirea despăgubirilor s-a hotărât acordarea sumei de 188.873 în favoarea reclamanților.

Față de data exproprierii, instanța a constatat că în speță sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 255/2010 în vigoare la această dată, în sensul că la stabilirea valorii despăgubirilor trebuie avute în vedere ”expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate” (art. 22 alin. 6 din lege).

În consecință, tribunalul a reținut că nu pot fi primite solicitările reclamanților ca la analiza despăgubirilor să se țină cont de valoarea stabilită prin compararea cu contracte de vânzare cumpărare pentru imobile similare.

În cauză a fost efectuată o expertiză, potrivit concluziilor căreia, raportat la norma de drept aplicabilă, în opinie majoritară s-a stabilit o valoare a despăgubirilor de 235.000 lei. Unul dintre experți a avut opinie separată și în urma obiecțiunilor depuse a concluzionat că valoarea datorată ar fi 165.877 lei, deci chiar mai mică decât cea acordată de expropriator.

Instanța a avut în vedere la pronunțarea hotărârii, opinia majoritară, ținând cont și de argumentația expusă de cei doi experți.

Pentru toate aceste considerente, instanța a admis în parte acțiunea și a dispus majorarea despăgubirii cuvenite reclamanților pentru suprafața expropriată stabilită prin Hotărârea nr. (...)/27.02.2019 de la suma de 188.873 lei la suma de 235.000 lei. Au fost respinse restul pretențiilor ce depășesc această sumă.

În baza art. 34 din Legea nr. 255/2010 și art. 453 cu raportare la art. 451 alin. 2 Cod procedură civilă, ținând cont de faptul că prin raportul de expertiză s-a stabilit un cuantum al despăgubirilor mai mare decât cel inserat în hotărârea de despăgubiri, instanța a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 6000 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul pentru expertiză.

Nu au fost acordate cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat deoarece acestea nu au fost justificate.

Împotriva acestei sentințe, în termenul legal, scutit de taxa judiciară de timbru, a declarat apel pârâta Municipiul (...), solicitând admiterea acestuia, schimbarea/modificarea sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii.

Prin motivele de apel s-a invocat că, prin sentința apelată a fost admisă în parte acțiunea precizată de reclamanți și s-a dispus majorarea cuantumului despăgubirilor cuvenite pentru terenul expropriat, aferent cotei de 3000/6034 părți din suprafața de 6034 mp din nr. cad. (...), înscris în CF (...) (...), la suma de 235.000 lei, cu cheltuieli de judecată în valoare de 6.000 lei. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că față de data exproprierii, în speță ar fi aplicabile dispozițiile Legii nr. 255/2010 valabile la acea dată, în sensul că la stabilirea valorii despăgubirii trebuiau avute în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Urmare a întocmirii celor două rapoarte de expertiză dispuse a fi efectuate în cauză, doi dintre experții care au făcut parte din comisia de expertiză au stabilit o valoare a bunului expropriat de 235.000 lei, iar cel de-al treilea expert a formulat opinie separată stabilind o valoare de 165.877 lei, instanța reținând opinia majoritară, fapt care a condus la pronunțarea unei hotărâri netemeinice și nelegale.

Deși prima instanță era liberă să hotărască de care dintre rapoartele de expertiză să țină seama, se impunea să arate și care sunt motivele pentru care a apreciat că acel raport ar conține valoarea reală a imobilului expropriat, în acest sens fiind invocată și Decizia civilă nr. 630/2009 pronunțată de Curtea de Apel București.

S-a arătat că, prin raportul de expertiză refăcut, experții (E1) și (E2) au stabilit o valoare a imobilului în baza expertizelor notarilor publici, de 235.000 lei, aplicând grila valabilă pentru anul 2019, deși decizia de expropriere a fost emisă la data de 28.12.2018, aceasta fiind data transferului dreptului de proprietate, or, în condițiile în care dispozițiile art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 stabilesc că experții, la realizarea raportului de expertiză, precum și instanța, vor ține seama de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici la momentul transferului dreptului de proprietate, instanța a pronunțat hotărârea cu încălcarea dispozițiilor legale, dând valoare unui raport de expertiză care a avut ca și bază de calcul la stabilirea despăgubirii pentru expropriere grila notarilor publici valabilă pentru anul 2019, grilă ulterioară datei transferului dreptului de proprietate.

Mai mult, deși apelanta pârâtă a formulat obiecțiuni, încuviințate de instanță și cu toate că cei doi experți au recalculat valoarea imobilului conform grilei notarilor publici valabilă în 2018 - anul transferului dreptului de proprietate, obținând o valoare de despăgubire de 196.800 lei, identică cu cea la care a ajuns și expertul care a formulat opinia separată, instanța de fond a acordat valoarea stabilită potrivit grilei notarilor din 2019 în cuantum de 235.000 lei.

A formulat obiecțiuni la aceste rapoarte încuviințate de instanță, referitor la faptul că, cota de 3000/6034 mp aparținând reclamanților face parte dintr-un lot de 6034 mp expropriat în totalitate, fapt pentru care experții trebuiau să efectueze un calcul raportat la întreaga suprafață de 6034 mp, întrucât toată parcela se expropriază și nu doar cota acestora.

În acest sens cei doi experți au apreciat că valoarea din grilă se calculează la mărimea tranzacției proprietății și nu la mărimea lotului expropriat, în timp ce expertul care și-a exprimat opinia în mod separat, a învederat instanței că înainte de a răspunde la această obiecțiune a solicitat d-lui (rF) - reprezentant al firmei (F) SRL (...), care a participat la efectuarea expertizelor ce au stat la baza întocmirii grilelor notariale, un punct de vedere, ce a apreciat ca justificată obiecțiunea formulată.

Urmare a recalculării valorii despăgubirii, raportat la obiecțiunea formulată, d-na expert (E3), a determinat valoarea imobilului conform grilei notarilor publici, valabilă în anul 2018, ca fiind de 165.877 lei, or, instanța de fond trebuia să aibă în vedere această valoare, emiterea unei păreri a unuia dintre experții participanți la întocmirea grilelor notariale conducând atât la respectarea prevederilor art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 cât și la existența unui raport de expertiză mai bine documentat.

Raportat la art. 22 alin. 7 din Legea nr. 255/2010, dacă instanța de fond ar fi ținut cont de cele invocate și de faptul că expropriatorul a acordat o despăgubire în valoare de 188.873 lei, prin raportul de expertiză stabilindu-se că terenul valora la momentul exproprierii 165.877 lei, instanța ar fi trebuit să respingă cererea de chemare în judecată și să mențină despăgubirea acordată de expropriator, având in vedere și prevederile art. 22 alin. 7 din Legea nr. 255/2010 potrivit cărora, despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

În drept s-au invocat prevederile art. 466 Cod procedură civilă.

Prin întâmpinarea, depusă la dosar, intimații au solicitat respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată. soluția primei instanțe fiind legală și temeinică, criticile nefondate. Instanța de fond a justificat alegerea opiniei majoritare prin trimitere la argumentația expusă de către cei doi experți, motiv pentru care nu mai este necesară reluarea argumentelor, fiind evident că instanța și le-a însușit.

În ceea ce privește aplicabilitatea și interpretarea prevederilor art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora experții, la realizarea raportului de expertiză, precum și instanța vor ține seama de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate, conform art. 34 din Legea nr. 255/2010, dispozițiile acestei legi se completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum și cu cele ale Codului civil și ale Codului de procedură civilă, în măsura în care nu contravin prevederilor prezentei legi.

Conform dispozițiilor art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarilor iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în Municipiul (...), precum și de daunele aduse proprietarilor, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Legea nr. 255/2010, cu caracter special față de Legea nr. 33/1994, se completează cu prevederile celei din urmă, neputându-se susține că prevederile art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 sunt contrare prevederilor art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010, cele două fiind complementare și pe deplin aplicabile în mod concomitent.

Din sintagma “vor ține seama” folosită în redactarea art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010, rezultă clar că expertizele întocmite de camerele notarilor publici nu sunt singurul reper avut în vedere la stabilirea despăgubirilor. Aceste prevederi se impun a fi coroborate cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

O interpretare contrară ar conduce la încălcarea prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României (nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire) și a art. 1 din Protocolul nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului.

Denumirea oficială a expertizelor întocmite de camerele notarilor publici este “Ghidul privind valorile orientative minime ale proprietăților imobiliare”, iar temeiul întocmirii lor este art. 111 alin. 4 - 5 Cod fiscal, fără ca legiuitorul să fi adoptat vreun alt act normativ prin care să reglementeze aceste expertize.

Potrivit prevederilor art. 111 (5) Cod fiscal, Camerele notarilor publici actualizează cel puțin o dată pe an studiile de piață care trebuie să conțină informații privind valorile minime consemnate pe piața imobiliară specifică în anul precedent și le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice din cadrul A.N.A.F. în aceste condiții, având în vedere că valorile stabilite prin expertizele întocmite de camerele notarilor publici sunt doar niște valori minime, interpretarea dispozițiilor art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010 în sensul unei obligativități de a stabili valoarea despăgubirilor doar conform acelor expertize este profund neconstituțională, încălcând dreptul proprietarilor al căror imobil a fost expropriat la o despăgubire justă. Despăgubirea oferită proprietarilor trebuie să reflecte valoarea reală a imobilului, astfel cum în mod expres prevede art. 26 alin. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994, pe deplin aplicabil în cauză, orice interpretare sau aplicare a dispozițiilor legale care ar putea conduce la stabilirea unei despăgubiri inferioare valorii reale fiind contrară prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României și a art. 1 din Protocolul nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului. Concluzionând, doar o valoare egală cu valoarea de piață are natura unei despăgubiri juste.

Valorile stabilite prin expertizele întocmite de camerele notarilor publici au doar un caracter orientativ, având natura unui reper stabilit de câte legiuitor care urmează a fi avut în vedere de către experți, însă prevederile legale aplicabile nu obligă experții sau instanța de judecată să ofere exact valoarea stabilită pe baza Ghidului privind valorile orientative minime ale proprietăților imobiliare și nu pot fi interpretate în sensul că orice valoare mai mare este nelegal stabilită.

În drept au fost invocate prevederile Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică și ale Codului de procedură civilă.

Examinând sentința apelată, prin prisma motivelor de apel, cât și din oficiu, Curtea a constatat următoarele:

Din extrasul de carte funciară nr. (...)/19.10.2016, fila 8 dosar de fond, se reține faptul că, imobilul înscris în cartea funciară nr. (...) (...), având nr. cadastral (...), în natură reprezentând teren neîmprejmuit în suprafață de 6034 mp constituie dreptul de coproprietate asupra cotei de 1500/3017 părți al intimaților reclamanți (R1) și (R2), bun comun, dobândit cu titlul de donație, întabulat la foaia B nr. 3, în baza contractului de donație autentificat sub nr. (...)/13.10.2015 de notar public (Np).

Prin Hotărârea Consiliului Local (...) nr. (...) din data de 25.10.2018, aflată în copie la dosarul de fond filele 28-29, s-a aprobat coridorul de expropriere al lucrării de utilitate publică de interes local ”Coridor verde din strada (...) în cartierul (...)”, declanșând în esență o procedură de expropriere a unor suprafețe de teren proprietate privată.

Conform înscrisurilor de la filele 28-31 din dosarul de fond, printre persoanele afectate de această procedură de expropriere s-au aflat și intimații reclamanți, proprietari ai unei suprafețe de 3000 mp din imobilul identificat cu CF nr. (...) (...), înscrierea de sub B3.

Prin notificarea nr. (...) din data de 20.12.2018, fila 34 dosar fond, apelanta pârâtă, în calitate de expropriator, a înștiințat intimații reclamanți cu privire la etapele procedurii de expropriere, la emiterea H.C.L. nr. (...)/25.10.2018 și consemnarea despăgubirii într-un cont pe numele acestora. La data de 28.12.2018, filele 25-26 dosar fond, expropriatorul a emis dispoziția de expropriere nr. (...), aceasta producând efectele prevăzute de art. 9 alin. 4 din Legea nr. 255/2010, „transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii”.

Actul normativ în baza căruia s-a declanșat procedura de expropriere a fost Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local. Ceea ce s-a contestat în prezentul litigiu a fost câtimea despăgubirilor acordate intimaților reclamanți, proprietari tabulari ai cotei de 1500/3017 teren, înscris în cartea funciară nr. (...) (...), cu același număr cadastral.

Față de data transferului dreptului de proprietate, 28.12.2018, necontestată de către părțile în litigiu, în lipsa unui apel, a unor critici ale celor reținute de prima instanță din partea intimaților reclamanți în acest sens, Curtea a constatat că în speță se impune doar o analiză a celor avute în vedere la pronunțarea sentinței apelate, a dispozițiilor legale incidente raportat la acest moment, a criticilor aduse de către apelantul pârât expropriator.

Prin hotărârea ce face obiectul prezentei căi de atac, prima instanță a admis în parte acțiunea, majorând cuantumul despăgubirii de la 188.873 lei, cât a fost acordat de către expropriator, la 235.000 lei, reținând concluziile și argumentația expusă în opinia majoritară exprimată de comisia de experți, arătată mai sus.

Astfel cum s-a arătat mai sus, conform art. 9, alin. 4 din Legea nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii.

Potrivit art. 22 alin. 1 din acest act normativ, incident în cauză, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate. Conform alin. 5, pentru soluționarea cauzei instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii. Experții, potrivit alin. 6, la realizarea raportului de expertiză, precum și instanța vor ține seama de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate. Conform alin. 7, despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.

Ca urmare, atâta timp cât această dispoziție este una imperativă, nefiind constatată neconstituționalitatea acesteia, se impunea a fi avută în vedere la soluționarea cauzei, apărările intimaților în acest sens nefiind fondate raportat și la împrejurarea că nu au formulat apel împotriva sentinței pronunțate de prima instanță. Cele susținute în cuprinsul întâmpinării exced competențelor instanței și puteau fi analizate doar de Curtea Constituțională în măsura în care s-ar fi invocat o excepție de neconstituționalitate în acest sens, or, neprocedându-se în acest sens, nu pot fi verificate.

În vederea aplicării acestor dispoziții legale, prima instanță a încuviințat efectuarea unui raport de expertiză pentru a se stabili dacă despăgubirile propuse intimaților reclamanți, în valoare de 188873 lei au fost corespunzătoare, fiind numită în acest sens o comisie de experți formată din experții (E1), desemnat de intimații reclamanți expropriați, (...) pentru apelantul expropriator și (...) pentru instanță.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, filele 67-88 dosar de fond, în aplicarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, s-a stabilit că despăgubirea constă în valoarea reală a terenului la care se adaugă prejudiciul cauzat, valoarea de piață fiind astfel stabilită la 105000 euro.

Urmare a obiecțiunilor formulate de apelantul pârât, s-a solicitat comisiei de experți refacerea lucrării de expertiză cu respectarea dispozițiilor art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010. Conform completării raportului de expertiză, filele 121-158 dosar fond, s-a arătat că momentul transferului dreptului de proprietate a fost data deciziei de expropriere, 28.12.2018, dată la care exista studiul de piață-fondul imobiliar din Județul (...), întocmit de SC (F) SRL nr. (...)/20.12.2018, întocmit pentru anul fiscal 2019 pe baza datelor privind prețurile minimale culese și analizate din tranzacțiile consemnate în anul 2018 și ofertele de piață, motive pentru care s-a apreciat că se impunea a fi avută în vedere data întocmirii studiului, baza de date utilizată, că acestea trebuie utilizate pentru stabilirea prețului minim la data exproprierii.

A mai fost relevat faptul că în cuprinsul studiului de piață s-a menționat că este destinat exclusiv beneficiarului și poate fi folosit doar în scopul menționat, că nu este adecvat ca valorile prezentate să fie utilizate ca referință pentru alte scopuri decât cele menționate în studiul de piață, cum ar fi procese de expropriere, de lichidare, constituire de garanții.

Ca urmare, s-a stabilit de către experții (E1) și (...), în opinia majoritară, o valoare reală, de piață de 105000 euro, echivalent a 489101 lei, respectiv o valoare minimă de 50450 euro, echivalent a 2350000 lei, potrivit studiului de piață utilizat de Camera Notarilor Publici, întocmit de SC (F) SRL nr. (...)/20.12.2018, pentru anul fiscal 2019.

Potrivit opiniei separate, minoritare a d-nei expert (E3), filele 159-189 dosar de fond, valoarea orientativă minimă în anul 2018, conform Ghidului Notarilor Publici (...) este de 42249 euro, echivalent a 196800 lei, cea de piață de 51060 euro, echivalent a 237843 lei.

Au fost formulate și admise obiecțiunile la aceste completări ale raportului de expertiză, ale apelantului pârât, iar, potrivit răspunsului experților cu opinia majoritară, fila 204, valoarea terenului, potrivit studiului de piață, fond imobiliar din județul (...), întocmit de SC (S) SRL nr. (...)/29.12.2017 pentru anul fiscal 2018, este de 235000 lei, echivalent a 50450 euro, iar potrivit studiului de piață utilizat de Camera Notarilor Publici, întocmit de SC (F) SRL nr. (...)/20.12.2018, pentru anul fiscal 2019, valoarea este de 196800 lei, echivalent a 42249 euro.

La stabilirea valorii minime de 196800 lei, cei doi experți au arătat faptul că au avut în vedere studiul întocmit pentru aplicare în anul fiscal 2018, pe baza datelor privind prețurile minime culese și analizate din tranzacțiile consemnate în anul 2017, pentru terenul de 3000 mp situat în (...), strada (...), tot în zona 3 de încadrare ca cel în litigiu.

Conform‚ opiniei minoritare, a expertului (E3), filele 199-200, valoarea terenului potrivit grilei notarilor publici pentru anul 2018, este de 165877 lei. S-a avut în vedere la stabilirea acestei valori punctul de vedere al reprezentantului societății ce a efectuat expertizele care au stat la baza întocmirii grilelor notariale, fără însă a exista motive pentru a se lua în considerare acest aspect. S-a mai reținut faptul că nu s-au avut în vedere tranzacțiile la care s-a făcut referire în studiul de piață.

Atâta timp cât opinia majoritară este mai documentată, întrucât s-a raportat la toate aspectele avute în vedere la efectuarea studiului de piață pentru întocmirea expertizei necesare grilei notariale valabile pentru întregul an fiscal 2018, deci și pentru situația în litigiu, întrucât transferul dreptului de proprietate a avut loc în acest an, chiar dacă la sfârșitul acestuia, în 28.12.2018, aceasta se impunea a fi avută în vedere. De altfel aceasta a fost și evaluarea inițială din opinia expertului cu opinia minoritară, fără a reieși motive convingătoare pentru care a revenit asupra acesteia.

În acest sens sunt de evidențiat dispozițiile art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora, comisia de experți la evaluarea despăgubirilor se impune a ține cont de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate, deci de cea în vigoare pentru întregul an fiscal 2018, motive pentru care este astfel evident că prima instanță, cu aplicarea și interpretarea eronată a acestor dispoziții s-a raportat la evaluarea efectuată potrivit grilei notariale în vigoare pentru anul fiscal 2019, criticile în acest sens fiind astfel întemeiate.

Ca urmare, dată fiind valoarea despăgubirilor evidențiată prin completarea raportului de expertiză de către cei doi experți majoritari, de 196800 lei, deci mai mare decât cea oferită de apelantul expropriator, de 188873 lei, însă mai mică decât cea greșit avută în vedere de prima instanță, de 235000 lei, raportată la o altă grilă notarială valabilă doar pentru anul fiscal 2019, nu pentru anul 2018 când a avut loc transferul dreptului de proprietate, criticile aduse sunt astfel în parte întemeiate.

De altfel, din considerentele sentinței apelate nu se poate reține care au fost motivele pentru care s-a avut în vedere evaluarea stabilită în raport de grila notarială valabilă pentru anul fiscal 2019 în loc de cea din anul 2018, an în care a avut loc transferul dreptului de proprietate asupra terenului afectat de expropriere, criticile în acest sens fiind întemeiate.

Întrucât valoarea minimală stabilită de experții majoritari a fost de 196800 lei, mai mare decât cea oferită de către expropriator, nu se poate accepta apărarea acestuia în sensul că s-ar fi impus respingerea acțiunii întrucât ar fi mai mică decât cea oferită, valoarea de 165877 lei fiind propusă de expertul minoritar și care pentru motivele expuse nu se impunea a fi avută în vedere, dispozițiile art. 22 alin. 7 din Legea nr. 255/2010 nefiind astfel incidente.

Față de toate considerentele de mai sus, Curtea în baza art. 480 alin. 2 Cod procedură civilă, a admis ca fondat apelul, a schimbat în parte sentința apelată, a redus despăgubirile cuvenite intimaților reclamanți, de la suma de 235000 lei la suma de 196800 lei.

Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței apelate, față de cele arătate mai sus, corect fiind acordate cheltuielile de judecată raportat la dispozițiile art. 34 din Legea nr. 255/2010, art. 38 din Legea nr. 33/1994, de art. 451 alin. 2, art. 452, art. 453 Cod procedură civilă, despăgubirile acordate fiind mai mari decât cele oferite de expropriator.

Domenii speta

Spete similare