5.Hotărâre care să ţină loc de act autentic. Aplicabilitate Cod civil de la 1864. Inadmisibilitate petit având ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 15.09.2020 sub nr. de mai sus, reclamanta UT S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta TG, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea apartamentului nr.1A situat în Bucureşti, str. Biserica Amzei nr.27A, sector 1, prin antecontractul vânzare-cumpărare autentificat sub nr.561/16.10.2002 de BNP PCE, să se dispună înscrierea în cartea funciară nr.255256-C1- U26 şi nr. cadastral 255256-C1-U26 a dreptului de proprietate pentru reclamantă.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în esenţă, că la data de 16.10.2002 a încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.561/16.10.2002 de BNP PCE. Prin acest antecontract, pârâta se obliga să îi vândă apartamentul nr. nr.1A situat în Bucureşti, str. Biserica Amzei nr.27A, sector 1, având număr cadastral provizoriu 1041/-1;1A, compus din una cameră şi dependinţe, cu o suprafaţă utilă de 49,35 mp, împreună cu o cotă parte indiviză de 3,71% din părţile şi dependinţele comune ale imobilului, la împlinirea interdicţiei de înstrăinare timp de 10 ani sau la data unei eventuale modificări a art.9 din Legea nr.112/1995.

Înţelegerea părţilor a fost că preţul la care se promite şi se acceptă vânzarea este de 7000 USD, din care suma de 3000 USD s-a achitat cu titlu de avans promitentei-vânzătoare la data semnării antecontractului, urmând ca restul sumei de 4000 USD să se achite astfel: 3000 USD până la data de 31 martie 2003, iar restul de 1000 USD la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Predarea imobilului şi plata preţului au intervenit ulterior încheierii antecontractului, fiind confirmată şi prin declaraţia de încasare integrală a preţului autentificată sub nr.481/28.05.2003, reclamanta comportându-se ca un adevărat proprietar cu privire la imobilul în discuţie. S-a susţinut că, deşi interdicţia de înstrăinare a încetat în a doua parte a anului 2017, raportat la disp. art.9 din Legea 112/1995 şi prevederile contractului de vânzare-cumpărare nr.4962/30997/21.07.1997, prin care pârâta dobândise imobilul, autentificarea contractului de vânzare-cumpărare nu a avut loc din motive neimputabile reclamantei.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art.1073-1077 din Codul civil în vigoare la naşterea raportului juridic, art.1169 alin.1 NCC.

În susţinerea cererii, reclamanta a depus la dosarul cauzei înscrisuri (filele 6-19).

În dovedirea cererii, reclamanta a solicitat admiterea probelor cu înscrisuri şi interogatoriul pârâtei.

La termenul de judecată din data de 19.01.2020, pârâta a depus întâmpinare, prin care a solicitat admiterea acţiunii, arătând că şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin actele încheiate cu pârâta, lăsând-o pe reclamantă să exercite continuu şi neîngrădit atributele proprietăţii, însă încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost posibilă iniţial din cauza interdicţiei de înstrăinare prevăzută de Legea nr.112/1995, iar ulterior pentru că locuieşte în Germania şi a neglijat autentificarea contractului.

În drept, au fost invocate disp. art.205, 454, 223 CPC.

Sub aspect probatoriu, instanţa a încuviinţat şi administrat pentru părţi proba cu înscrisuri, luând act de faptul că reclamanta a renunţat la proba cu interogatoriul pârâtei.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.561/16.10.2002 de BNP PCE (filele 6-7), pârâta TG, în calitate de promitentă-vânzătoare, a promis să transmită reclamantei SC UT SRL, dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.1A situat în Bucureşti, str. Biserica Amzei nr.27A, sector 1, având număr cadastral provizoriu 1041/-1;1A, compus din una cameră şi dependinţe, cu o suprafaţă utilă de 49,35 mp, împreună cu o cotă parte indiviză de 3,71% din părţile şi dependinţele comune ale imobilului, la împlinirea interdicţiei de înstrăinare timp de 10 ani sau la data unei eventuale modificări a art.9 din Legea nr.112/1995.

La rândul său, promitenta vânzătoare dobândise imobilul în discuţie prin contractul de vânzare-cumpărare nr.4962/30997/21.07.1997, încheiat în baza Legii nr.112/1995 cu SC HN SA.

Părţile au stabilit ca preţul vânzării să fie de 7000 USD, din care suma de 3000 USD s-a achitat cu titlu de avans promitentei-vânzătoare la data semnării antecontractului, urmând ca restul sumei de 4000 USD să se achite astfel: 3000 USD până la data de 31 martie 2003, iar restul de 1000 USD la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (art.2).

Prin declaraţia de încasare integrală a preţului autentificată sub nr.481/28.05.2003 de BNP PCE, pârâta a confirmat faptul că a primit de la promitenta-cumpărătoare SC UT SRL restul de preţ ce trebuia achitat pentru ap. nr.1A ce face obiectul antecontractului vânzare-cumpărare autentificat sub nr.561/16.10.2002 (fila 13).

Între părţi a intervenit la data de 29.05.2008 un contract de comodat, prin care pârâta a pus la dispoziţia reclamantei în vederea desfăşurării activităţii, cu titlu gratuit, apartamentul nr.1A, obiect al antecontractului vânzare-cumpărare autentificat sub nr.561/16.10.2002 , pe o perioadă de 5 ani (fila 11). Ulterior, s-a încheiat contractul de comodat autentificat sub nr.480/28.05.2003 de BNP PCE prin care pârâta a pus la dispoziţia reclamantei cu titlu gratuit, apartamentul nr.1A, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.561/16.10.2002, pe o perioadă de 5 ani (fila 9).

Cu titlu preliminar, în ceea ce priveşte legea aplicabilă în cauza de faţă, instanţa va avea în vedere prevederile art.6 din Noul Cod civil şi art.102 alin.1 din Legea de punere în Codului civil, conform cărora contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

Prin urmare, având în vedere data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.561/16.10.2002, care stă la baza formulării prezentei acţiuni, instanţa constată că în speţă sunt incidente prevederile Codului civil de la 1964.

În drept, potrivit art.1073 din Codul civil de la 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei, si in caz contrar are dreptul la dezdăunare.

Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului (art.1077 Cod civil).

În raport de prevederile legale mai sus citate, cum în cauza de faţă operaţiunea de înstrăinare nu a avut loc prin bună învoială, beneficiarul promisiunii, reclamanta, care la rândul său şi-a îndeplinit obligaţia de a achita preţul, are dreptul de a cere instanţei de judecată, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe, în temeiul art.1073 şi art. 1077 C.civ., o hotărâre care să ţine loc de act de vânzare-cumpărare, cu caracter constitutiv de drepturi.

 Instanţa apreciază că nu există niciun impediment pentru admiterea acţiunii.

Astfel, în primul rând, potrivit extrasului de carte funciară pentru informare nr. 61823/06.11.2012 (fila 15), pârâta TG figurează ca proprietar al imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 4962/30997/21.07.1997, încheiat cu SC HN SA; în plus, prin încheierea nr. 61823/09.11.2012 s-a admis cererea formulată de SC UT SRL şi s-a notat promisiunea de vânzare-cumpărare cu termen de perfectare a contractului la împlinirea termenului prevăzut de Legea nr.112/1995 în favoarea reclamantei, sub C.4 din F 255256-C1-U26  (fila 14).

În plus, ambele părţi au confirmat împrejurarea că apartamentul în discuţie nu a ieşit niciodată din patrimoniul pârâtei, promitentă vânzătoare. Nu există indicii că pârâta şi-ar fi pierdut calitatea de proprietar asupra imobilului, pentru a fi împiedicată executarea în natură a obligaţiei asumată prin antecontractului de vânzare-cumpărare antemenţionat.

În al doilea rând, din adeverinţa nr.258/06.04.2021 emisă de Asociaţia de Proprietari Biserica Amzei 27 (fila 96) rezultă că pârâta nu are datorii cu privire la cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, fiind respectate aşadar dispoziţiile art.57 din OUG nr.80/2013 şi art.33 din Legea nr196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

În sfârşit, reclamanta a achitat debitele restante care rezultă din adresa nr. 229416/28.08.2013 emisă de Direcţia Generală Impozite şi Taxe Locale a Sectorului 1 (filele 74 şi 106).

Aşa fiind, instanţa apreciază întemeiată cererea dedusă judecăţii – primul capăt de cerere, urmând să suplinească consimţământul pârâtei, să constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului apartament în suprafaţă de 49 mp, situat în Bucureşti, str. Biserica Amzei nr. 27A, ap. 1A, sector 1, identificat prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.561/16.10.2002 de BNP PCE, vânzare intervenită între pârâta TG, în calitate de vânzător şi reclamanta SC UT SRL, în calitate de cumpărător, iar prezenta hotărâre va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea capăt de cerere, având ca obiect înscrierea în cartea funciară nr.255256-C1- U26 a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr.1A în favoarea reclamantei, în analiza excepţiei inadmisibilităţii acestui petit, invocată din oficiu la termenul de judecată din data de 20.04.2021, instanţa va avea în vedere următoarele prevederi legale:

Potrivit art.21 alin.1 şi 2 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri. (2) Publicitatea imobiliară se efectuează de către birourile de cadastru şi publicitate imobiliară pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora. 

Conform art.24 alin.3 din lege, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil. 

Art.28 alin.1 şi 2 din lege dispune că cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului teritorial. (2) În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă. 

Din interpretarea textelor de lege citate, reiese fără echivoc faptul că procedura de înscriere a unui drept real imobiliar (cum este dreptul de proprietate) este cea prevăzută de legea specială nr. 7/1996, în sensul că partea interesată se va adresa cu o cerere în acest sens biroului teritorial al oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul, la care va ataşa documentele doveditoare.

În consecinţă, reclamanta nu se poate adresa direct instanţei de judecată pentru a obţine înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate imobiliară în favoarea sa, întrucât o astfel de cale nu este prevăzută de lege, fiind obligatorie parcurgerea procedurii prevăzute de art.30 şi 31 din Legea nr.7/1996 în acest scop. O astfel de procedură prealabilă obligatorie nu ridică probleme sub aspectul dreptului la un proces echitabil garantat de art.21 din Constituţie şi art.6 CEDO, câtă vreme încheierea pronunţată de BCPI în soluţionarea cererii de reexaminare (dacă este cazul) este supusă controlului unei instanţe judecătoreşti prin intermediul plângerii prevăzute de art.31 alin.3 din lege.

Pentru aceste motive, instanţa va admite excepţia inadmisibilităţii capătului doi de cerere  şi va respinge ca inadmisibil capătul de cerere având ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului pe numele reclamantei.

În temeiul art.453 CPC, va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în cautza de faţă.

Domenii speta

Spete similare