Fond funciar

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr.7744/204/2020 reclamantul C G a chemat în judecată pe pârâţii: C A şi C M D solicitând instanţei ca, prin hotărârea  ce se  va  pronunţa să se dispună: constatarea nulității absolute a contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 3407/13.11.2019 încheiat de B.I.N.Toneaţă Maria, pentru cauza imorală;cu cheltuieli de judecată.

 În motivarea  acţiunii reclamantul a arătat că  pârâtul C A este fratele  său şi  cu care se află într-o situație conflictuală mai veche care a dat naștere mai multor litigii care s-au desfăşurat în faţa instanțelor de judecată.

S-a arătat de către reclamant că pârâtul  C A, a profitat de perioada în care cei doi se aflau în relații bune, l-a împuternicit verbal să se ocupe de reconstituirea dreptului de proprietate asupra unui teren în suprafață de 5012 mp situat în orașul Băicoi şi s-a declarat unic moștenitor al autorului comun de la care provenise terenul.

Aflând despre aceasta situație şi despre faptul că titlul de proprietate fusese emis numai pe numele fratelui său, reclamantul a solicitat în instanță nulitatea absolută parțială a Titlului de proprietate  nr.208758/30.09.2011 iar în urma probelor ce s-au administrat în dosarul nr.8447/204/2017 al Judecătoriei Câmpina, s-a admis în parte acțiunea reclamantului  şi s-a constatat nulitatea parțială a acestui titlu, în sensul menționării alături de pârâtul  C A şi a reclamantului  C G, urmând ca instituțiile abilitate să facă demersuri pentru emiterea unui nou titlu de proprietate ,conform dispoziţiilor Sentinței civile nr. 2963/1.08.2019 .

Mai multe părţi din proces, inclusiv reclamantul şi pârâtul  C A din prezenta cauză , au formulat apel, împotriva Sentinței civile nr.  2963/01.08.2019  iar prin decizia civilă nr. 28/13.01.2020 a Tribunalului Prahova, pronunțată în același dosar, s-a respins apelul pârâtului  C A şi s-a admis apelul reclamantului  din cauza de faţă , anulându-se în paralel cu titlul de proprietate şi procesul verbal de punere în posesie (în care era înscris tot doar pârâtul C A).

Prezentul litigiu pornește de la faptul ca între pronunțarea hotărârii de fond şi până la rămânerea definitivă a acestei hotărâri, prin judecarea apelului, ba mai mult chiar după ce formulase apel (16.09.2019 ), pârâtul  C A a încheiat un contract de vânzare- cumpărare - nr. 3047/13.11.2019 - prin care (în urma dezmembrării terenului în două loturi) a vândut  suprafaţa de  teren  de  2506 mp, adică exact 1/2 din teren (cât i-ar fi revenit teoretic pârâtului C A în momentul în care reclamantul C G ar fi fost inclus şi el în titlul de proprietate) fiului său C M D.

Reclamantul  a susţinut că  nu a avut cunoștință de această situație decât la data de 19.11.2020 când a primit o serie de acte de la Comisia locală de Fond Funciar în legătură cu rescrierea Titlului de proprietate între care se aflau şi documente de la OCPI Prahova din care reieșea ca terenului i s-au alocat două nr. cadastrale şi era încunostiinţată comisia de fond funciar despre întocmirea contractului autentic de vânzare-cumpărare şi desigur despre actul de dezmembrare nr. 3046/13.11.2019.

S-a apreciat de către reclamant faptul că,în mod evident, pârâţii au efectuat aceasta aşa-zisă vânzare cu scopul de a-l prejudicia, deoarece s-a înstrăinat cea mai bună şi valoroasă parte a terenului, aflată la drumul public, iar înstrăinarea s-a făcut de către fratele său, pârâtul  C A , către fiul său  C M D  cu care si locuiește şi care prezumă că

ar fi  avut cunoștință despre cauza imorală a acestui contract, ambele părţi contractante fiind de rea credință la încheierea actului.

Mai mult de atât, în cadrul acestui contract de vânzare-cumpărare  a cărui nulitate absolută reclamantul o solicită în cauza de faţă , pârâtul  C A a făcut o serie de declarații pe proprie răspundere, sub sancțiunile prev. de art. 336 cod penal, pentru fals în declarații, în sensul că „nu a format şi nu formează obiectul nici unui litigiu judecătoresc, privind dreptul de proprietate” precum şi faptul că „nu există nici o persoană care să poată pretinde ori justifica în mod legal vreun drept real asupra imobilului de natură să afecteze exercițiul deplinei proprietăți a cumpărătorului”.

Ori, pârâtul  C A cunoștea foarte bine că la data încheierii contractului, 13.11.2019 terenul forma obiectul unui litigiu judecătoresc, privind chiar dreptul de proprietate, respectiv chiar dosarul nr. 8447/204/2017, acesta, fiind chiar  parte în proces.

La data contractului, pârâtul  C A știa că hotărârea judecătorească pronunțată la 01.08.2019 nu era încă definitivă deoarece se declarase apel chiar de către acest pârât , la data de  16.09.2019 (printre alții).

In același sens, pârâtul C A știa foarte bine că în cadrul dosarului menționat reclamantul C G , pretindea şi justifica un drept real asupra imobilului de natură să afecteze exercițiul deplinei proprietăți a cumpărătorului, deoarece reclamantul din prezenta cauză  ar fi putut, în urma recunosterii dreptului său să solicite nulitatea absolută a contractului.

Reclamantul C G a arătat că ,potrivit legii,cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului, consecința producându-se de plano și urmând întocmai efectele nulității absolute, în condițiile existenței unei conivențe ilicite între părți si a unei culpe în persoana cocontractantului. În mod concret, dispozițiile art. 1.238 alin. 2 NCC instituie nulitatea absolută a contractului afectat de o cauză ilicită sau imorală, în următoarele condiții: fie atunci când cauza este comună , adică atunci când ambele părți au avut în vedere la încheierea contractului, ab initio, eludarea dispozițiilor legale și încălcarea regulilor de conviețuire socială , știind că acel contract este guvernat de o cauză imorală, fie atunci când cauza, deși nu este comună, fiind urmărită doar de către una din părți, cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.

Raportat la cauza dedusă judecăţii  reclamantul  a apreciat că exact aceasta este şi situația de faţă, în sensul că cei doi pârâţi fie au fost de coniventa la încheierea contractului  de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută o solicită ,cauza contractului fiind aceea de a-i fi prejudiciate  interesele  reclamantului, fie cumpărătorul,în speţă,pârâtul C M D, fiul pârâtului  C A cunoștea care este scopul vânzătorului C A şi a acceptat imoralitatea cauzei în contract.

În drept,au fost invocate disp. art. 1235 si urm, 1238 si urm. NCC şi, în susţinerea cererii  au fost depuse  la dosar în copii certificate conform cu  originalul  înscisuri(f.10-38).

Cererea a fost timbrată(f.45)

În susţinerea cererii a solicitat  încuviinţarea  şi administrarea  probelor cu  înscrisuri  , interogatoriul  pârâţilor  şi martori.

Prin cererea depusă la dosar  la data de 04.01.2021  în procedura  administrativă ,reclamantul a arătat că nu mai solicită administrarea  probei testimoniale(f.41-42,44).

La data de 20.01.2021 pârâţii C Gh.A şi C M-D  au depus la dosar întâmpinare(f.52-54) prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată  a acţiunii;cu cheltuieli de judecată.

În motivare s-a arătat  în esenţă că, susţinerile reclamantului nu corespund  realităţii, dovada stând existenţa Dosarului nr.88447/204/2017 a cărui ataşare  o solicită în prezenta cauză.

În ceea ce privește litigiul de faţă pârâţii  au arătat că  situația este diferită şi nicidecum nu se circumscrie temeiurilor de drept şi de fapt invocate. Dacă nu s-ar fi admis apelul atunci  titlul de proprietate rămânea valabil şi astfel  pârâtul C A era în continuare proprietarul întregii suprafețe de teren de 5012 m.p.

Pârâtul C A a arătat că nu s-a efectuat vânzarea-cumpărarea  în scopul prejudicierii fratelui său,reclamantul C G din punct de  vedere  moral şi material ,nu  a înstrăinat întreaga suprafața de teren ci exact dreptul ce i se cuvinea pârâtului C A  din teren, respectiv 2506 m.p., situație  menționată de altfel  şi de către reclamant în acțiunea sa.

Au fost invocate astfel disp. art. 634- întinderea cotelor-părţi: prin care  la  alin. (1)  se  prevede că:,,Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară. (2) Cotele-părți sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri."

Pârâţii  au arătat  astfel că  nu au vândut-cumpărat  lucrul altuia, ci lucrul ce i se cuvenea  pârâtului C A, cauza contractului fiind şi licită şi morală şi se circumscrie dispozițiilor art.11 Cod civil.

Au mai arătat pârâţii  că deși s-au invocat disp.art.1238 alin.2 Codul civil , la rândul lor, invocă disp.art. 1683 Cod civil care reglementează vânzarea lucrului altuia, deși  în prezenta  cauză nu este cazul şi care nu mai sancționează actul juridic cu nulitatea iar actul în sine putând fi reziliat doar la cererea cumpărătorului,apreciind că  nu sunt  întemeiate  nici  disp.art.641 alin.4 Cod civil.

 Pârâţii au menţionat  că , în cauză, reclamantul a  invocat ca motiv de nulitate faptul că "asa-zisa" vânzare s-a făcut cu scopul de a-1 prejudicia "deoarece s-a înstrăinat cea mai bună şi valoroasă parte a terenului, aflată la drumul public" fiind  şi aici  o falsa problemă:în primul rând, în situația eventualei ieșiri din indiviziune, are reclamantul garanția ca va primi întregul teren sau " cea mai bună şi valoroasă parte a terenului, aflată la drumul public"?, menţionând faptul că nu a adus la partajul din dosarul nr.8446/204/2017 terenul pe care-1 folosește  si  reclamantul  în cauză s-a opus cererii pârâtului  de a-1 împărţi şi pe acela .

S-a menţionat faptul că,prin modalitatea în care s-a împărţit terenul raportată la configurația acestuia, s-a creat un drum de acces cu ieșire la calea publică foarte generos, cu lăţimea de 4,5 m.l.

În dovedirea susţinerilor pârâţii  au solicitat  încuviinţarea şi administrarea  probei cu  înscrisuri.

La data de  28.01.2021 reclamantul  C G  a depus la dosar modificare a acţiunii (f.55) prin care a  a precizez petitul acțiunii în sensul că întelege să solicit constatarea nulității absolute a contractului autentic de vânzare cumpărare nr 3407/13.11.2019 încheiat de B.I.N Toneaţă Maria, atât pentru cauză imorală cât şi pentru cauza ilicită.

S-a arătat că ,motivarea acțiunii rămâne aceeași, de principiu, însă în privința cauzei ilicite a dezvoltat  în esenţă  motivele cererii introductive  raportat la disp.art.1236 şi art.1238 NCC, respectiv cauza contractului sa fie ilicită sau imorală şi în același timp să fie comună pârţilor sau cealaltă parte să o cunoască sau să fi trebuit să o cunoască.

Actul juridic al vânzarii unui bun în timpul soluționării cererii prin care reclamantul încerca valorificarea drepturilor sale de proprietate, reprezintă o încalcare a ordinii publice în componenţa sa de ordine socială şi economică.

In ceea ce privește atitudinea subiectiva a cumpărătorului,în speţă, a pârâtului C M D  în condițiile în care acesta este fiul vânzătorului, respectiv a pârâtului  C A ,este evidenta participarea sa în mod conștient la încheierea vânzării în scopul contrare ordinii publice şi bunelor moravuri. Părțile contractului de vânzare -cumpărare, de conivenţă au încheiat actul cu scopul scoaterii bunului vândut din patrimoniul reclamantului şi al pârâtului CA.In ceea ce privește cauza imorala s-a arătat că susţine  în continuare  motivarea inițială a acțiunii .

 În drept, au fost  inv oxate disp. art. 204 NCPC.

La data de  11.02.2021 reclamantul C G a depus la dosar  şi răspuns  la  întâmpinarea formulată  de  pârâţi (f.57-58) prin care a solicitat a fi respinse susţinerile pârâţilor deoarece  nu au corespondent cu dispoziţiile  legale .

În cauză au fost încuviinţate  şi administrate probele cu  înscrisuri şi interogatgoriile reciproce  şi,s-a ataşat prezenteri cauze  dosarul nr.8447/204/2017 soluţionat prin Sentinţa civilă nr.2963/01.08.2019 de către Judecătoria Câmpina  şi Dosarul nr.8447/204/2017 al Tribunalului Prahova soluţionat  prin Decizia civilă nr. 28/13.01.2020.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3047/13.11.2019 de BNP Toneaţă Maria, pârâtul C A a vândut fiului său C M D dreptul de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 2506 mp situat în Băicoi, tarla 15, parcela A116/4, având ca vecini:  G, moşt S D, drum, rest proprietate( nr.cadastral 28724).

Potrivit menţiunilor din contractul de vânzare-cumpărare terenul este parte determinată (lot 1) prin dezmembrarea corpului de proprietate dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza titlului de proprietate nr.208758/30.09.2011.

Potrivit menţiunilor din acelaşi contract de vânzare-cumpărare, vânzătorul, respectiv pârâtul C A a declarat că este unicul proprietar legal şi actual al terenului, ca bun propriu, cu titlu de reconstituire  şi că acesta nu a format şi nu formează obiectul niciunui litigiu judecătoresc privind dreptul de proprietate.

Preţul vânzării a fost de 10000 lei , cumpărătorul declarând că l-a achitat în întregime vânzătorului.

Instanţa constată că, potrivit menţiunilor sentinţei civile nr.2963/01.08.2019 s-a constat nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate nr.208758/30.09.2011 în sensul menţionării alături de beneficiarul C A şi a fratelui acestuia, C G, urmând ca pârâta Comisia Locală de aplicare a legilor fondului funciar să întocmească şi să înainteze Comisiei Judeţene Prahova, documentaţia în vederea emiterii unui nou titlu de proprietate, iar pârâta Comisia Judeţeană Prahova să emită un nou titlu de proprietate.

Sentinţa civilă nr.2963/01.08.2019 a rămas definitivă la data de 13.01.2020 prin decizia civilă nr.28 a Tribunalului Prahova prin care s-a respins apelurile formulate de apelanţii Comisia Locală de Fond Funciar Băicoi şi C A şi s-a admis apelul formulat de C G, sentinţa fiind schimbată în sensul că a fost admis şi capătul de cerere privind nulitatea procesului-verbal de punere în posesie, fiind menţinute celelalte dispoziţii.

Se constată astfel că, în intervalul de timp cuprins între data pronunţării sentinţei civile nr.2963 şi data pronunţării deciziei nr.28, pârâtul C A a înstrăinat către fiul său, C M D, terenul în suprafaţă de 2506 mp cuprins în titlul de proprietate nr. 208758/30.09.2011, respectiv jumătate din suprafaţa pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate.

În prezenta cauză se solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3047/13.11.2019 pentru cauză ilicită şi imorală.

Conform definiţiei date de codul civil cauzei contractului, la art. 1235, cauza reprezintă „motivul care determină fiecare parte să încheie contractul”, iar condiţiile de valabilitate ale cauzei sunt prevăzute de art. 1236 şi art. 1237NCC şi trebuie îndeplinite cumulativ: să existe, să fie licită şi morală. Codul prezumă existenţa şi valabilitatea cauzei, prezumţia fiind una relativă, astfel că cel ce invocă inexistenţa sau nevalabilitatea ei este obligat să facă dovada conform art. 249Cod procedură civilă.

Motivul determinant al încheierii actului juridic este concret şi variabil de la o categorie la alta de acte juridice civile şi chiar în cadrul aceleiaşi categorii de acte juridice civile, iar în cazul contractului de vânzare, scopul mediat constă în destinaţia concretă ce urmează a se da lucrului cumpărat, respectiv sumei ce reprezintă preţul, astfel încât diferă de la cumpărător la cumpărător.

Cauza este ilicită când este contrară legii şi ordinii publice. Cauza este considerată ilicită şi atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

În speţa de faţă, din motivarea cererii de chemare în judecată rezultă faptul că se invocă caracterul ilicit al cauzei contractului de vânzare-cumpărare determinat de faptul că vânzătorul a înstrăinat o parte determinată din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 5012 mp reconstituit prin titlul de proprietate nr.208758, deşi la momentul încheierii contractului titlul de proprietate era anulat în parte, consecinţa fiind aceea că pârâtul C A nu mai era proprietar exclusiv al terenului.

Instanţa constată că de altfel apărarea pârâtului C A a fost în sensul că urmare a sentinţei civile nr.2963/1.08.2019 acesta era în continuare proprietar asupra cotei de ½ din terenul în suprafaţă de 5012 mp, iar prin contract a înstrăinat jumătate din acest teren, respectiv suprafaţa corespunzătoare cotei sale de ½.

Referitor la această susţinere instanţa reţine că potrivit art.641 alin.4 C.civ, orice acte de dispoziţie cu privire la bunul comun nu se pot încheie decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Instanţa mai reţine totodată că proprietatea comună, chiar în ipoteza existenţei unor cote egale între coproprietari este dreptul pe care fiecare coproprietar îl are asupra fiecărei porţiuni de teren, iar nu asupra unei părţi determinate cum este cazul în speţă. Astfel, pârâtul ar fi fost îndreptăţit să înstrăineze cota sa parte din dreptul de proprietate asupra terenului, potrivit art.634 C.civ, iar nu să dezmembreze şi să înstrăineze o parte determinată din teren. Procedând în acest fel, pârâtul s-a comporta ca un proprietar exclusiv asupra terenului , iar nu ca un coproprietar.

Mai reţine instanţa totodată că potrivit art.430 alin.4 Cpc , când hotărârea este supusă apelului sau recursului, autoritatea de lucru judecat este provizorie.Deşi pronunţare unei hotărâri în primă instanâa nu poate împiedica încheierea unui act cu privire la imobilul ce face obiectul hotărâri, instanţa apreciază că această împrejurare are consecinţe asupra stabilirii bunei-credinţe a înstrăimătorului.

Faţă de această situaţie de fapt instanţa apreciază că în cauză s-a făcut dovada cauzei ilicite a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3047/13.11.2019 de BNP Toneaţă Maria,în sensul că prin acest act vânzătorul, pârâtul C A a urmărit eludarea dispoziţiilor legale privind efectele nulităţii şi autoritatea de lucru judecat provizorie, a declarat în fals în faţa notarului că terenul nu a făcut şi nu formează obiectul unui litigiu privind dreptul de proprietate, în scopul prejudicierii intereselor reclamantului C G, prin punerea acestuia în imposibilitatea de a-şi valorifica atributele dreptului de proprietate prin ieşirea din indiviziune.

Referitor la aplicabilitatea în cauză a dispoziţiilor art.1238 alin.2 C.civ în sensul că , această cauză ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută  a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări trebuia să o cunoască,, instanţa apreciază că această condiţie este îndeplinită în cauză atâta timp cât cumpărătorul din contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită este fiul pârâtului C A, acesta urmând în acel moment cursuri universitare la Braşov, dar locuind în continuare cu tatăl său, împrejurare care este de natură a naşte prezumţia că acesta a cunoscut motivul de nulitate şi a consimţit la încheierea actului în scopul prejudicierii intereselor reclamantului.

Pentru aceste considerente instanţa va admite acţiunea şi va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3047/13.11.2019 de BNP Toneaţă Maria.

Va lua act că reclamantul va solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Domenii speta

Spete similare