Interdicţia vânzării locuinţelor de intervenţie, stabilită de art. 1 şi art. 7 din Legea nr. 85/1992. Schimbarea destinaţiei locuinţei anterior cererii de cumpărare de către chiriaş. Calificarea unei locuinţe ca fiind locuinţă de intervenţie. Inaplicabili

Interdicţia vânzării locuinţelor de intervenţie, stabilită de art. 1 şi art. 7 din Legea nr. 85/1992. Schimbarea destinaţiei locuinţei anterior cererii de cumpărare de către chiriaş. Calificarea unei locuinţe ca fiind locuinţă de intervenţie. Inaplicabilitatea cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 Cod de procedură civilă

-  art. 488 alin. 1 pct. 8 Cod procedură civilă,  art. 7 din Legea nr. 85/1992, C.O.C..

Art. 1 şi ale art.7 alin. 7  din Legea nr. 85/1992 interzic vânzarea locuinţelor de intervenţie şi prevăd expres că locuinţele de intervenţie, în sensul legii, sunt cele destinate cazării personalului unităţilor economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesita prezenta, permanenta sau în caz de urgenţă, în cadrul unităţilor.

Indiferent de momentul şi justificarea trecerii locuinţei din categoria locuinţelor de 182serviciu în categoria locuinţelor de intervenţie, în evidenţele scriptice ale apelantei pârâte, prin amplasarea şi destinaţia sa, locuinţa deţinută de reclamant a fost calificată de instanţa de apel ca locuinţă de intervenţie, aşa cum este ea definită în art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992. S-a subliniat că procedurile interne nu prezintă relevanţă în cauză deoarece caracteristicile locuinţei duc la încadrarea acestei ca locuinţă de intervenţie, iar nu denumirea atribuită de apelantă.

Statuarea în fapt a instanţei de apel este definitivă şi nu poate fi contrazisă în recurs având în vedere că art. 483 alin. 3 Cod de procedură civilă limitează verificările compatibile cu această cale de atac numai la modalitatea de aplicare a legii de către instanţa de apel.

În acelaşi sens, pot fi reţinute şi prevederile art. 488 alin. 8 Cod de procedură civilă, invocate de recurent care se referă la cazul de casare concretizat în aplicarea/interpretarea greşită a legii materiale iar nu la stabilirea eronată a situaţiei de fapt.

Deşi art. 7 alin. 7 din lege nu instituie expres condiţii legate de amplasamentul locuinţei de intervenţie, datorită caracterului ei accesoriu contractului de muncă şi în considerarea funcţiei deţinute de chiriaş, rezultă că o astfel de locuinţă este nemijlocit legată de atribuţiile de serviciu şi în consecinţă amplasamentul ei trebuie să fie în imediata apropiere ori în incinta unităţii deservite.

În consecinţă, în mod întemeiat instanţa de apel a analizat în stabilirea caracterului locuinţei atât situarea acesteia cât şi funcţia deţinută de reclamant.

Aceste elemente de fapt, stabilite de instanţa de apel, nu mai pot fi schimbate în faza recursului având în vedere, astfel cum s-a subliniat în cele precedente, că obiectul acestei căi de atac, prevăzut de art. 483 alin. 3 Cod de procedură civilă este incompatibil cu verificarea temeiniciei deciziei atacate.

În contextul aceloraşi precizări, argumentele recurentei legate de un alt amplasament al clădirii în care este situată locuinţa şi notificarea pârâtei de majoritatea chiriaşilor (dar nu şi de reclamant) în privinţa intenţiei de cumpărare anterior schimbării destinaţiei imobilului nu pot fi reţinute ca fiind relevante în soluţionarea căii extraordinare de atac.

Prin decizia civilă nr. 1352/Ap/09.11.2021 a Tribunalului Brașov a fost admis apelul declarat de apelanta A S.A. împotriva sentinței civile nr. 1060/2021 a Judecătoriei Brașov, care a fost schimbată în tot și în consecință a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul B. în contradictoriu cu pârâta A. S.A. […] și a fost obligat intimatul reclamant B. să plătească apelantei suma de 1857,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul B., prin care a solicitat desfiinţarea hotărârii şi în urma rejudecării, respingerea apelului declarat de intimata A. S.A. şi păstrarea sentinţei civile nr. 1060/2021 a Judecătoriei Brașov, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, recurentul reclamant a arătat în esenţă că instanţa de apel a interpretat eronat prevederile art. 1 şi art. 7 din Legea nr. 85/1992, apreciind greşit că imobilul din C., nr. xxx, ap. x nu se încadrează în noţiunea prevăzută de art. 7 din Legea nr. 85/1992 întrucât este locuinţă de intervenţie.

S-a arătat că potrivit contractelor de închiriere nr. 319/06.06.2013 şi nr. 369/10.06.2015 a închiriat imobilul cu destinaţia de locuinţă de serviciu şi că intimata a luat hotărârea de modificare a destinaţiei imobilului închiriat, cât timp contractul de închiriere era în vigoare, în locuinţă de intervenţie.

Recurentul reclamant a susţinut că această modificare nu îi este opozabilă având în vedere prevederile contractului de închiriere şi împlinirea duratei acestuia la data de 31.05.2020. A subliniat că a refuzat semnarea actului adiţional propus în sensul arătat la data de 04.02.2020 şi că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1270 Cod civil referitoare la puterea obligatorie a contractului şi ale art. 1270 alin. 2 Cod civil legate de modificarea /încetarea contractului prin convenţia părţilor sau cauzele autorizate de lege.

S-a arătat că nu s-a dovedit schimbarea destinaţiei imobilului în lipsa deciziei sau dispoziţiei de schimbare a destinaţiei emisă de organul de conducere al intimatei (directorul/consiliul de administraţie), comisia tehnică neavând atribuţii administrative sau competenţe de emitere a actelor cu caracter intern. S-a subliniat că intimata nu a dovedit îndeplinirea condiţiilor impuse de art. 40 alin. 1 din Legea nr. 196/2018, respectiv existenţa acordului scris al comitetului executiv şi al proprietarilor direct afectaţi, cu care se învecinează pe verticală şi orizontală spaţiul supus schimbării.

Recurentul reclamant a subliniat că instanţa de apel a considerat greşit că spaţiul este amplasat în incinta halei CFR C., în zona de siguranţă a căii ferate unde nu sunt admise lucrări de construcţii care nu sunt destinate activităţii de exploatare a căii ferate. S-a arătat că astfel, instanţa de apel a interpretat greşit Legea nr. 85/1992 pentru că textul nu impune condiţii legate de amplasarea locuinţei.

S-a învederat că la data întrunirii comisiei tehnice, intimata era deja notificată de majoritatea chiriaşilor cu privire la intenţia de cumpărare a locuinţelor, fiind evident că s-a schimbat destinaţia imobilului pro causa, doar pentru a justifica refuzul abuziv.

Recurentul a subliniat că dreptul lui prevăzut de lege nu poate fi afectat de măsurile interne, că la dosar sunt înscrisuri din care rezultă că imobilul este încadrat ca locuinţă de serviciu şi că pârâta are obligaţia legală de a vinde spaţiul închiriat, dispoziţiile interne având o valoare inferioară legii.

În drept, art. 488 alin. 1 pct.8 Cod de procedură civilă.

Recursul a fost timbrat cu taxa judiciară de 1357,50 lei.

Intimata pârâtă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului. În motivare, aceasta a arătat că soluția instanței de apel este legală și temeinică.

În recurs nu au fost administrate înscrisuri noi.

Examinând recursul declarat în cauză, prin prisma motivelor invocate, a stării de fapt stabilite de instanţa de apel şi dispoziţiile legale incidente, Curtea constată că acesta nu este fondat.

Recurentul a susţinut că instanţa de fond s-a aflat în eroare cu privire la aplicarea art. 1 din Legea nr. 85/1992, însă Curtea constată că acest text are relevanţă în speţă numai în privinţa primului alineat care prevede posibilitatea vânzării locuinţelor construite din fondurile statului către titularii contractelor de închiriere.

Textul reglementează dreptul chiriaşilor la cumpărare dar astfel cum s-a statuat prin Decizia în interesul legii nr. 5/2008, obligaţia de a vinde intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ condiţiile impuse de Decretul-lege nr.61/1990 şi Legea nr. 85/1992, respectiv următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, iar locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie, în sensul dispoziţiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.

De asemenea, recurentul a invocat aplicarea greşită şi a art. 7 din lege fără a nominaliza alineatul avut în vedere.

Din considerentele cuprinse în cererea de recurs rezultă că au fost avute în vedere dispoziţiile art. 7 alin. 7 din lege, de vreme ce se critică reţinerea de către instanţa de apel a locuinţei în litigiu ca fiind una de intervenţie.

Contrar celor afirmate de recurent, Curtea reţine că instanţa de apel a interpretat şi aplicat dispoziţiile art. 1 şi ale art. 7 alin. 7  din Legea nr. 85/1992 în conformitate cu scopul şi înţelesul explicit al normei.

Textul interzice vânzarea locuinţelor de intervenţie şi prevede expres că locuinţele de intervenţie, în sensul legii, sunt cele destinate cazării personalului unităţilor economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa, permanentă sau în caz de urgenţă, în cadrul unităţilor.

Instanţa de apel a constatat că prima instanţa a stabilit greşit starea de fapt din speţă, arătând că „instanţa de fond a reţinut în mod greşit că nu s-a făcut dovada că locuinţa închiriată reclamantului constituie locuinţă de intervenţie în sensul Legii nr. 85/1992.”.

În argumentarea acestei concluzii, instanţa de apel a avut în vedere amplasamentul locuinţei la etajul clădirii de călători a Haltei C., în apropierea liniilor de cale ferată, în limita zonei de siguranţă, în zona peronului staţiei CFR, pe terenul expropriat în anul 1935, pentru construcţia liniei de cale ferată D. – E., aşa cum rezultă din planul de situaţie şi actele de preluare depuse la dosar. Concluzia a fost sprijinită şi pe faptul că reclamantul a fost păzitor de barieră şi pe prezenţa permanentă sau de urgenţă a acestuia  pentru buna funcţionare a obiectivului păzit.

Argumentul în fapt prezentat de recurent în sensul că a avut funcţia menţionată în localitatea D. nu se subscrie motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. 1 Cod de procedură civilă întrucât vizează aprecierea probaţiunii.

S-a arătat faţă de această stare de fapt, că indiferent de momentul şi justificarea trecerii locuinţei din categoria locuinţelor de serviciu în categoria locuinţelor de intervenţie, în evidenţele scriptice ale apelantei pârâte, prin amplasarea şi destinaţia sa, locuinţa deţinută de reclamant este o locuinţă de intervenţie, aşa cum este ea definită în art. 7 alin. 7 din Legea nr.  85/1992. S-a subliniat că procedurile interne nu prezintă relevanţă în cauză deoarece caracteristicile locuinţei duc la încadrarea acesteia ca locuinţă de intervenţie, iar nu denumirea atribuită de apelantă.

Curtea observă că recurentul a criticat aceste reţineri în fapt ale instanţei de apel, legate de amplasamentul locuinţei şi pornind de la acestea a argumentat  reţinerea greşită a locuinţei ca fiind una de intervenţie.

Statuarea în fapt a instanţei de apel este definitivă şi nu poate fi contrazisă în recurs având în vedere că art. 483 alin. 3 Cod de procedură civilă limitează verificările compatibile cu această cale de atac numai la modalitatea de aplicare a legii de către instanţa de apel.

În acelaşi sens, pot fi reţinute şi prevederile art. 488 alin. 8 Cod de procedură civilă, invocate de recurent care se referă la cazul de casare concretizat în aplicarea/interpretarea greşită a legii materiale iar nu la stabilirea eronată a situaţiei de fapt.

Curtea constată că deşi art. 7 alin. 7 din lege nu instituie expres condiţii legate de amplasamentul locuinţei de intervenţie, datorită caracterului ei accesoriu contractului de muncă şi în considerarea funcţiei deţinute de chiriaş, rezultă că o astfel de locuinţă este nemijlocit legată de atribuţiile de serviciu şi în consecinţă amplasamentul ei trebuie să fie în imediata apropiere ori în incinta unităţii deservite.

În consecinţă, în mod întemeiat instanţa de apel a analizat în stabilirea caracterului locuinţei atât situarea acesteia cât şi funcţia deţinută de reclamant.

Aceste elemente de fapt, stabilite de instanţa de apel, nu mai pot fi schimbate în faza recursului având în vedere, astfel cum s-a subliniat în cele precedente, că obiectul acestei căi de atac, prevăzut de art.483 alin. 3 Cod de procedură civilă este incompatibil cu verificarea temeiniciei deciziei atacate.

În contextul aceloraşi precizări, Curtea nu va reţine argumentele recurentei legate de un alt amplasament al clădirii în care este situată locuinţa şi notificarea pârâtei de majoritatea chiriaşilor (dar nu şi de reclamant) în privinţa intenţiei de cumpărare anterior schimbării destinaţiei imobilului ca fiind relevante în soluţionarea căii extraordinare de atac.

Recurentul a invocat încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1270 alin. 2 Cod civil în sensul că nu putea fi validată schimbarea destinaţiei locuinţei pe parcursul contractului de închiriere, schimbare cu privire la care a invocat inopozabilitatea dar şi nelegalitatea decurgând din lipsa atribuţiilor comisiei tehnice în acest sens, lipsa acordului părţilor contractante, a comitetului executiv şi proprietarilor vecini ai spaţiului.

Curtea observă că la data formulării cererii de cumpărare (12.03.2020), calitatea de chiriaş a reclamantului decurgea din contractul nr. 369/10.06.2015, valabil pentru perioada 01.06.2015-31.05.2020.

Schimbarea scriptică a destinaţiei locuinţei a intervenit la data de 27.01.2020, aşadar pe perioada de activitate a contractului.

Pentru schimbarea destinaţiei mijlocului fix de către proprietar nu există dispoziţii legale care să instituie interdicţii iar litigiul nu are ca obiect răspunderea contractuală a pârâtei, ci obligaţia legală a acesteia de vânzare.

Mai mult, art. 7 alin. 8 din lege prevede expres dreptul unităţilor de a decide asupra administrării şi condiţiilor în care se vând locuinţele, în sensul că pot stabili destinaţia spaţiilor deţinute în proprietate.

Art. 40 alin. 1 din Legea nr. 196/2018 nu este aplicabil speţei întrucât această lege reglementează aspecte specifice regimului proprietăţii comune şi condominiului conform art. 1 şi art. 2 lit. h, în vreme ce clădirea în care este situată locuinţa aparţine pârâtei, ca unic proprietar.

Reclamantul nu a invocat încălcarea vreunei dispoziţii contractuale sau a vreunui drept izvorât din contractul de închiriere prin schimbarea destinaţiei spaţiului iar Curtea constată că la dosar a fost depus un nou contract de închiriere între părţi, având ca obiect aceeaşi locuinţă încadrată însă ca locuinţă de intervenţie, nr. 357/2020.

Forţa obligatorie a contractului de închiriere nu a fost încălcată de instanţa de apel, atât timp cât drepturile şi obligaţiile contractuale ale părţilor precum şi obiectul material al contractului de închiriere nu au fost modificate iar  schimbarea destinaţiei locuinţei în litigiu nu a condus la modificarea ori încetarea raporturilor locative.

Schimbarea destinaţiei locuinţei este opozabilă reclamantului ca situaţie juridică ce nu poate fi contrazisă până la proba contrară iar Curtea observă că recurentul prezintă argumente care tind să valorifice o răspundere contractuală a pârâtei deşi nu a investit instanţa în acest sens.

Apărările recurentului legate de nelegalitatea procedurii administrative interne prin care s-a schimbat destinaţia spaţiului, lipsa competenţelor comisiei tehnice şi în acest context absenţa dovezii privind operarea modificării contestate, precum şi prevalenţa dispoziţiilor legale faţă de procedurile interne nu au relevanţă întrucât instanţa de apel a stabilit că locuinţa este una de intervenţie pornind de la elementele de fapt ale cauzei, arătând expres că „procedurile interne nu prezintă relevanţă în cauză deoarece caracteristicile locuinţei duc la încadrarea acesteia ca locuinţă de intervenţie, iar nu denumirea atribuită de apelantă.”

În consecinţă, instanţa de apel nu şi-a fundamentat concluziile pe procedura administrativă contestată de recurent ci pe destinaţia în fapt a locuinţei iar criticile recurentului nu au legătură cu considerentele instanţei de apel supuse examinării instanţei de recurs.

Faţă de aceste considerente, Curtea constată că nu se verifică în speţă aplicarea ori interpretarea eronată a dispoziţiilor legale de către instanţa de apel, acestea fiind corect aplicate faţă de starea de fapt care nu mai poate fi repusă în discuţie în recurs.

Raportat dispoziţiilor art. 496 alin. 1 Cod de procedură civilă, Curtea va respinge recursul declarat în cauză ca nefondat, menţinând soluţia instanţei de apel ca legală.

Domenii speta

Spete similare