Hotărâre care ţine loc de act autentic – condiţiile de validitate sunt îndeplinite, în afară de consimţământul vânzătorului.

Prin cererea înregistrata la data de 04.05.2015 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti sub nr. 47407/299/2015, astfel cum a fost precizată la data de 26.01.2016(f.23-24 vol. II) reclamantul R.M. a chemat în judecată pe pârâta R.M., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumparare cu privire la apartamentul nr. 1 situat în sector 1, Bucureşti.

În motivarea în fapt a acţiunii, reclamantul a aratat ca, la data de 02.03.2004, a încheiat cu pârâta convenţia precontractuală de vânzare-cumpărare autentificată de BNPA S.C. şi G.C. sub nr. 544/02.03.2004, rectificată prin încheierea de rectificare nr. 10974/24.08.2006, având ca obiect apartamentul mai sus menţionat. Reclamantul a mai arătat că şi-a îndeplinit toate obligaţiile faţă de pârâtă, plătind integral contravaloarea apartamentului şi că, după expirarea termenului prevăzut de Legea nr. 112/1995, a făcut nenumărate demersuri pentru a perfecta actele, dar pârâta a refuzat, argumentând că aceasta a vândut o dată locuinţa şi nu o mai vinde a doua oară, ceea ce l-a determinat pe reclamant să introducă prezenta acţiune în vederea obţinerii unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În drept, s-au invocat disp. art. 970, 1298, 1073, 1077 C.civ. din 1864, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

În dovedirea acţiunii, au fost depuse la dosarul cauzei înscrisuri în fotocopie.

Prin incheierea de sedinta din camera de consiliu de la data de 09.09.2015, instanta a admis cererea de reexaminare formulata de reclamant, dispunand scutirea acestuia de plata taxei judiciare de timbru in cuantum de 2.037,44 lei şi acordarea ajutorului public judiciar sub forma asistenţei gratuite prin avocat.

Pârâta, legal citată, nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat la judecată pentru a formula apărări.

La dosarul cauzei au fost depuse relaţii de la OCPI Sector 1 şi de la Ministerul Culturii.

Sub aspectul probatoriului, instanta a incuviintat şi administrat proba cu inscrisuri

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de 02.03.2004, intre pârâta R.M., în calitate de promitentă-vânzătoare, si reclamantul V.I.C., în calitate de promitent-cumpărător, s-a incheiat “Convenţia precontractuală de vanzare-cumparare” autentificată de BNPA S.C. şi G.C. sub nr. 544/02.03.2004, rectificată prin încheierea de rectificare nr. 10974/24.08.2006(f.4-5 vol. I), prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantului apartamentul nr. 1 situat la parterul imobilului din sector 1 Bucureşti, dobândit de aceasta prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 13/112/12.02.2004 încheiat cu SC R.V. SA, prevazandu-se ca pretul vanzarii este de 12.000 dolari SUA, din care reclamantul a achitat cu titlu de avans la data autentificării 10.000 dolari SUA,

De asemenea, părţile au stipulat că actul de vânzare-cumparare în formă autentică se va perfecta la data la care interdicţia legală de înstrăinare, menţionată în Legea nr. 112/1995, va deveni inoperantă.

Rezulta, asadar, ca, in cauza, promisiunea bilaterala incheiata intre parti nu valoreaza decat un antecontract, dreptul de proprietate nefiind inca transferat in patrimoniul reclamantului, in calitate de promitent-cumparator, din antecontractul respectiv nascandu-se doar o obligatie de a face, respectiv obligatia de a incheia contractul de vanzare-cumparare.

În prezenta cauză, reclamantul urmăreşte valorificarea dreptului de creanţa născut în favoarea acestuia din antecontractul de vânzare-cumparare menţionat.

În lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciului, practica judiciara şi legislaţia au recunoscut instantei posibilitatea de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, cu conditia ca lucrul sa se gaseasca in patrimoniul promitentului-vanzator si sa fie indeplinite toate elementele unui veritabil contract de vanzare-cumparare, cu exceptia formei autentice, pe care instanta este chemata sa o suplineasca.

În speţă, prin declaraţia autentificată de BNPA S.C. şi G.C. sub nr. 874/03.05.2004 (f.6 vol. I) reclamantul a făcut dovada că a achitat diferenţa de 2.000 dolari SUA din preţul convenit de părţi, iar interdictia inalienabilitatii temporare prevazuta de art. 9 alin. 8 Legea nr. 112/1995 a expirat la data de 12.02.2014, când s-a împlinit termenul de 10 ani de la data cumpararii apartamentului de către pârâtă prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 13/112/12.02.2004 încheiat cu SC R.V. SA  (f.172 vol. I).

Cu toate acestea, se constată că potrivit Listei monumentelor istorice, la pozitia 1970  este menţionat imobilul situat în sector 1 Bucureşti(f.37-38 vol. II), imobil din care face parte şi apartamentul din prezentul litigiu.

În conformitate cu dispoziţiile art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune ale statului român, prin Ministerul Culturii şi Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităţilor administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării. Potrivit alineatului 8 al aceluiasi articol, în cazul în care Ministerul Culturii şi Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor nu îşi exercită dreptul de preemţiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.

Cum apartamentul care formează obiectul prezentei cauze face parte dintr-un imobil încadrat în categoria monumentelor istorice, neexercitarea dreptului de preemţiune al statului român constituie o condiţie de valabilitate a contractului de vânzare - cumparare, în lipsa căreia contractul nu se poate încheia în mod valabil.

Pentru aceste considerente, reţinând că în cauză nu s-a făcut dovada comunicărilor privind neexercitarea dreptului de preemţiune, prevăzute de art. 4 alin. 9 din Legea nr. 422/2001, instanţa apreciază neîntemeiată cererea reclamantului de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare - cumparare cu privire la apartamentul nr. 1 situat în sector 1, Bucureşti şi o respinge în consecinţă.

Domenii speta

Spete similare