Pretenţii – răspunderea pentru vicii ascunse; contract de investitii imobilare având ca obiect construirea unui imobil de către investitor care nu poate fi calificat drept contrat de antrepriză sau contract de vânzare-cumpărare bunuri viitoare

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, la data de 21.10.2015, sub număr unic 105198/299/2015, având ca obiect „pretenţii”, ca urmare a declinării de competenţă de către Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, prin Sentinţa Civilă nr. 10975/14.09.2015, pronunţată în dosarul civil nr. 38578/4/2014, reclamanţii P.G.M. şi A.B.B., în contradictoriu cu pârâta SC R.C. SRL, au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună în principal, obligarea pârâtei la plata sumei de 27.929 de RON, reprezentând contravaloarea cheltuielilor suportate de reclamanţi cu înlăturarea viciilor ascunse ale imobilului vândut de către pârâtă şi a daunelor cauzate de aceste vicii, atât imobilului personal, cât şi imobilului alăturat, aflat în proprietatea lui I.B., precum şi obligarea pârâtei la plata de daune-interese pentru prejudiciul cauzat acesteia, în cuantum de 4500 de RON, reprezentând reducerea veniturilor lunii iulie suportate de aceştia ca prejudiciu generat de absenţa de la locul de muncă pentru a supraveghea efectuarea lucrărilor de remediere şi reparaţie a bunului proprietatea acestora, suma de 15.000 de RON cu titlu de beneficiu nerealizat, ca urmare a împiedicării acestuia, P.G.M. de a încheia în calitate de prestator un contract de consultanţă din cauza efectuării lucrărilor de reparaţii asupra locuinţei, şi suma de 1000 de RON, cu titlu de daune aferente tulburării folosinţei locuinţei, pe perioada efectuării lucrărilor de reparaţie asupra locuinţei, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că în data de 24.08.2007 au încheiat cu SC R. un contract având ca obiect construirea de către Antreprenorul General pentru beneficiar a două locuinţe la cheie, în amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea .... şi livrarea de către R. pentru aceştia a locuinţei la cheie situate în str. ...., sectorul 1 şi a locului de parcare aferent, respectiv apartamentul nr. … şi locul de parcare nr. …, locuinţa fiind predată acestuia la data de 31.12.2007. La data de 24.06.2014, reclamanţii au constatat existenţa unor defecte de construcţie ale terasei şi defecte ale sistemului de hidroizolaţie dintre terasa locuinţei şi apartamentul nr. 21 situat în acelaşi imobil cu locuinţa la etajul inferior celui la care este situată locuinţa. Din cauza acestor defecte de construcţie, apartamentul nr. 21 a fost inundat în repetate rânduri prin infiltraţiile apelor pluviale în apropierea grinzii. După contactarea reprezentantului nominalizat de către R., dl. ing. P.I. si în prezenta acestuia, in data de 24 iunie 2014 s-a procedat la întocmirea de către dirigintele de şantier angajat, dl. M.B., a unui proces verbal de constatare semnat si de către dl. ing. P.I., reprezentantul R.. Prin acest proces verbal s-a constatat că s-au produs infiltraţii de la terasa Locuinţei către apartamentul nr. … şi s-a stabilit necesitatea decopertării acestei terase pentru stabilirea cu exactitate a cauzelor acestor infiltraţii. Cu aceeaşi ocazie s-au solicitat reprezentantului R., dl. Ing. P.I., planurile de detaliu pentru terasa Locuinţei.

 Au mai arătat reclamanţii că din cuprinsul procesului verbal de constatare încheiat în data de 24 iunie 2014 a rezultat că infiltraţiile de apă s-au produs, precum şi cauza lor, aceste aspecte fiind constatate de către reprezentantul R., de către un terţ diriginte de şantier, dl. M.B., precum şi de către administratorul imobilului din care face parte Locuinţa. De asemenea, aceste daune au fost constatate şi de către asigurătorul A.T. S.A. („Asigurătorul”) pe data de 25 iunie 2014,  astfel cum rezultă din cuprinsul notelor de avizare încheiate de către Asigurător şi a proceselor verbale încheiate cu aceeaşi ocazie de către acesta şi anexate cererii.

Reclamanţii au învederat totodată că după primirea planurilor de detaliu, precum şi a planurilor generale ale etajelor 3 şi 4 ale imobilului din care fac parte Locuinţa şi apartamentul nr. 21, s-a procedat la decopertarea terasei Locuinţei şi s-a întocmit procesul verbal din data de 30 iunie 2014 prin care s-a constatat că ţeava de scurgere avea panta negativă (ceea ce făcea ca apa să se scurgă spre imobil în loc să se scurgă spre exterior) şi de asemenea că în executarea construcţiei terasei nu s-a respectat planul de detaliu al proiectantului privind amplasarea ţevii de scurgere în termoizolaţie. Ca urmare a acestor factori,  în racordurile de lângă sifon şi pe traiectul ţevii s-a format gheaţă care a condus la slăbirea substanţială a acestora, având ca efect acumulare de apa în cantităţi mari la nivelul planşeului dintre Locuinţă şi apartamentul nr. …. Aceste constatări au fost consemnate de către terţul M.B., diriginte de şantier. Ulterior constatării acestor aspecte, pe cheltuiala reclamanţilor s-au efectuat lucrările de remediere a acestor vicii de construcţie precum şi de reparare a daunelor provocate de infiltraţia apelor pluviale, lucrări care au durat două săptămâni. Cu ocazia efectuării acestor lucrări s-au constatat deasemenea deteriorarea fundamentală a hidroizolaţiei la zona de trecere între orizontală şi verticală pe toată zona dinspre imobil a terasei. Cheltuielile totale suportate de către reclamanţi cu constatarea acestor vicii precum şi cu remedierea lor şi repararea daunelor provocate de către infiltraţiile de apă însumează în total 27.929 RON.

S-a mai arătat că odată cu  efectuarea acestor lucrări de reparaţie, astfel cum rezultă din procesul verbal de constatare din data 10 iulie 2014,  s-a constatat de către dirigintele de şantier, dl. M.B., infiltraţii în zonele living, dormitor 1, dormitor 2, hol, baie 1, baie 2 şi grup sanitar. Aşadar, se poate constata că acest defect de construire a cauzat pagube nu doar la nivelul terasei şi al unui perete exterior ci a afectat întreaga Locuinţă precum şi apartamentul nr. …. În perioada efectuării acestor lucrări de remediere şi reparaţie reclamanţii au fost nevoiţi să lipsească de la locurile de muncă în repetate rânduri pentru a putea sprijini cu diferite informaţii privind Locuinţa echipa care a efectuat aceste lucrări precum şi pentru a supraveghea desfăşurarea lucrărilor. Aceste absenţe de la locul de muncă au avut drept rezultat obţinerea unui venit mai redus aferent lunii iulie 2014.

În acelaşi context, reclamantul P.M. a învederat că a fost nevoit să refuze o ofertă de a încheia în calitate de prestator un contract de consultanţă contra remuneraţiei de 15.000 RON, întrucât în această perioadă a trebuit să supravegheze desfăşurarea lucrărilor de reparaţii şi s-a aflat în imposibilitatea de a accepta oferta primită.

Au mai arătat reclamanţii că la data de 31 iulie 2014 a solicitat societăţii R. să achite cheltuielile efectuate cu lucrările de remediere a viciilor construcţiei şi reparare a daunelor cauzate de acestea apartamentului nr. … şi Locuinţei. Întrucât nu a primit niciun răspuns la această solicitare a revenit cu noi solicitări pe 18 şi pe 23 august 2014.

Pe data de 29 august 2014 R., prin dna. D.R., a răspuns solicitării în sensul în care R. nu înţelege să acopere cheltuielile efectuate cu remedierea viciilor de construcţie, susţinând că montarea unui aparat de aer condiţionat ar fi cauzat aceste probleme şi de asemenea că „reparaţiile pe care le-aţi efectuat sunt pe de-o parte datorate intervenţiei proprii şi pe de altă parte uzurii normale”.

Au mai învederat reclamanţii prevederile inserate în Contract, în sensul că „împreună cu apartamentele şi dependinţele se vor transmite şi cota parte din dreptul de proprietate forţată pentru părţile şi dependinţele comune ale Imobilului, pe toată durata existenţei construcţiei, preţul plătit pentru apartamente incluzând şi acest drept.”  Aşadar, având în vedere faptul că prin acest Contract s-a urmărit transmiterea unui drept de proprietate contra unui preţ determinat, este incontestabilă natura juridică a acestui contract, ca fiind de vânzare-cumpărare. Mai mult, valoarea materialelor folosite pentru edificarea Locuinţei depăşeşte cu mult valoarea manoperei pentru edificarea Locuinţei. În acest sens, reclamanţii au învederat că legea aplicabilă în acest caz este Codul Civil anterior. De asemenea, având în vedere faptul că R. este constructorul imobilului din care face parte Locuinţă, în mod neîndoielnic sunt aplicabile în speţă prevederile Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, care probează natura juridică de vicii ascunse a defecţiunilor constatate şi remediate de reclamanţi.

Prin urmare, sumele solicitate cu titlu de pretenţii în prezenta cauză se grefează pe mecanismul garanţiei contra viciilor ascunse reglementate nu numai prin clauzele contractuale dar şi prin dispoziţiile art. 1352 din C.Civ. Astfel,  reclamanţii au arătat că potrivit prevederilor art. 1352 din C. Civ. anterior „Vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, daca din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuinţat, după destinarea sa, sau întrebuinţarea sa e atât de micşorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile". în continuare, C. Civ. anterior prevede la art. 1353 că „Vânzătorul nu este răspunzător de viciile aparente şi despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă şi mai departe la art. 1354 că „el [vânzătorul] este răspunzător de viciile ascunse, chiar şi când nu le-a cunoscut, afară numai dacă, în cazul acesta, nu se va fi învoit cu cumpărătorul ca să nu răspundă de vicii'.Vânzătorul este ţinut răspunzător pentru acele vicii ascunse ale lucrului care existau la momentul predării bunului. În acest sens, reclamanţii au învederat că prin procesul verbal încheiat în data de 30 iunie 2014 s-a constatat că ţeava de scurgere din terasa Locuinţei avea panta negativă (ceea ce făcea ca apa să se scurgă spre imobil în loc să se scurgă spre exterior) şi de asemenea că în executarea construcţiei terasei nu s-a respectat planul de detaliu al proiectantului privind amplasarea ţevii de scurgere în termoizolaţie, aceste defecte de construcţie conducând la formarea de gheaţă în racordurile de lângă sifon şi pe traiectul ţevii rezultând într-o slăbire substanţială a acestora având ca efect acumulare de apa în cantităţi mari la nivelul planşeului dintre Locuinţă şi apartamentul nr. ….

 Întrucât pentru constatarea acestor vicii de construcţie a fost necesară decopertarea terasei Locuinţei, în mod categoric aceste vicii sunt vicii ascunse ale construcţiei. Ele nu ar fi putut fi constatate în alt mod nici de către persoane specializate în domeniu, cu atât mai puţin de către un cumpărător obişnuit. Panta ţevii de scurgere precum şi amplasarea acesteia în termoizolaţie nu ar fi putut fi observate fără a se proceda la decopertarea terasei Locuinţei. Dezasamblarea, demontarea sau desfacerea unui bun pentru a se constata existenţa unui viciu semnifică în mod neechivoc că acel viciu este un viciu ascuns, nefiind un viciu de suprafaţă ce ar fi putut fi constat prin simpla observare atentă a bunului. Aceste vicii de construcţie sunt semnificative întrucât sunt susceptibile de a produce pagube importante pe termen lung atât Locuinţei cât şi apartamentului nr. … plasat sub Locuinţă. Mai mult decât atât, infiltraţiile repetate de apă în pereţii imobilului pot afecta chiar structura acestuia şi cauza degradări deosebite la nivelul întregului imobil. Având în vedere faptul că aceste vicii rezultă, aşa cum s-a constatat de către specialişti - terţi independenţi - din executarea defectuoasă a construcţiei terasei, nerespectându-se planul de detaliu al proiectantului, este evident că aceste vicii sunt anterioare predării imobilului şi în niciun caz nu pot fi considerate ca rezultând dintr-o uzură normală a Locuinţei. Ori, în situaţia în care aceste planuri ar fi fost respectate, ţeava de scurgere fiind înclinată spre exterior şi nu spre pereţii imobilului şi amplasamentul acesteia fiind cel corect, aceste infiltraţii de apă nu ar fi survenit, daunele nu ar fi fost provocate şi ca atare cheltuielile suportate de reclamanţi nu ar fi fost necesare.

 În ceea ce priveşte natura de viciu de construcţie a defectelor sistemului de scurgere, aşa cum s-a constatat şi prin procesele verbale încheiate cu ocazia decopertării terasei Locuinţei şi cu ocazia efectuării lucrărilor de reparaţie, reclamanţii au invocat că acestea rezultă din nerespectarea de către constructorul R. a planurilor detaliate întocmite de către proiectant. Amplasarea greşită a unei ţevi nu poate fi nicidecum cauzată de o uzură obişnuită a unui lucru ci este incontestabil un defect de construire. în mod similar panta negativă a ţevii de scurgere fixată în terasă nu poate fi explicată decât ca fiind rezultatul unei erori de construire, cu excepţia cazului în care presupunem că întregul imobil s-a înclinat, ceea ce ar presupune nişte defecte structurale extraordinare ale întregului imobil.

 Reclamantii au mai invocat dispoziţiile art. 23 al Legii nr. 10/1995, potrivit cărora executantul lucrărilor de construcţii are obligaţiile, inter alia, de asigurare a nivelului de calitate corespunzător cerinţelor esenţiale printr-un sistem propriu de calitate conceput şi realizat prin personal propriu, cu responsabili tehnici cu execuţia atestaţi, de utilizare în execuţia lucrărilor numai a produselor şi a procedeelor prevăzute în proiect, certificate sau pentru care există agremente tehnice, care conduc la realizarea cerinţelor esenţiale, precum şi gestionarea probelor-martor, de respectare a proiectelor şi a detaliilor de execuţie pentru realizarea nivelului de calitate corespunzător cerinţelor esenţiale şi de remediere, pe propria cheltuială, a defectelor calitative apărute din vina sa, atât în perioada de execuţie, cât şi în perioada de garanţie stabilită potrivit legii. Întrucât R. este constructorul imobilului din care face parte Locuinţa, şi având în vedere că planurile de detaliu ale proiectantului nu au fost respectate conducând astfel la infiltrarea apelor pluviale în pereţii Locuinţei şi ai apartamentului nr. …, în conformitate cu prevederile art. 23 al Legii nr. 10/1995 R. este răspunzător pentru pagubele cauzate, chiar dacă aceste defecte au fost remediate de către o altă parte, culpa sa fiind prezumată. De asemenea, în conformitate cu prevederile art. 29 al Legii nr. 10/1995, „ specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite intr-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie în vigoare la data realizării ei'.

 Au mai arătat reclamanţii că după cum rezultă din această reglementare specială, termenul de 3 ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958 (art. 11 alin. 2) pentru viciile ascunse ale construcţiei şi termenul prevăzut de C. Civ. anterior (art. 1483) pentru ipoteza dărâmării, au fost înlocuite de termenul de 10 ani pentru orice vicii ascunse, respectiv cu durata de existenţă pentru viciile care afectează structura de rezistenţă a construcţiei de orice categorie (şi instalaţiilor aferente acestora) - indiferent de forma de proprietate sau destinaţie -, fiind exceptate însă clădirile pentru locuinţe cu parter şi parter plus un etaj şi anexele gospodăreşti situate în mediul rural şi în satele ce aparţin oraşelor, precum şi construcţiile provizorii (art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/1995). Legea specială nu prevede posibilitatea derogării de la acest termen imperativ. Aşadar, având în vedere existenţa unor vicii ascunse de construcţie anterioare predării Locuinţei rezultate din nerespectarea de către R. a planurilor de detaliu ale proiectantului, precum şi faptul că de la predarea Locuinţei către reclamanţi şi până la momentul introducerii prezentei acţiuni au trecut mai puţin de 10 ani (termenul special instituit de către Legea 10/1995), R., în calitate de vânzătoare a Locuinţei, în conformitate cu normele legale invocate mai sus, este obligată să răspundă pentru aceste vicii ascunse de construcţie ale Locuinţei, care au generat în sarcina reclamanţilor cheltuieli de 27.929 RON, detaliate în Anexa nr. 1, exceptând veniturile neîncasate ca urmare a absenţelor de la locul de muncă şi refuzării unor contracte pentru a supraveghea efectuarea lucrărilor de reparaţie. Lucrările de îndepărtare a viciilor construcţiei şi de reparare a daunelor produse de acestea au durat două săptămâni, timp în care reclamanţi au fost nevoiţi să absenteze de la locul de muncă pentru a sta la dispoziţia persoanelor angajate cu efectuarea lucrării pentru a le furniza orice informaţii şi alte lucruri necesare şi de asemenea pentru a supraveghea desfăşurarea acestor lucrări, veniturile din muncă fiindu-le reduse în luna respectivă cu 4.500 RON. În această perioadă paşnica şi utila folosinţă a Locuinţei le-a fost în mod semnificativ redusă, fiind nevoiţi să stea într-un mediu zgomots, afectat de praf ca urmare a lucrărilor de decopertare şi cu intimitatea restrânsă în mod deosebit. Pentru aceste restrângeri, reclamanţii au pretins şi despăgubiri cu titlu de daune morale pe care le apreciează în sumă de 1000 RON.

Deasemenea, au arătat că R. este culpabilă pentru producerea acestor neajunsuri întrucât în efectuarea lucrărilor de construire nu a respectat planurile detaliate ale proiectantului ce au rezultat în producerea de daune asupra Locuinţei şi asupra apartamentului nr. …. deţinut de către I.B.. Legătura de cauzalitate este manifestă, în absenţa acestor greşeli de construcţie lucrările de reparaţie nefiind necesare, nefiind necesar nici ca reclamanţii să lipsească de la muncă şi nici să le fie stânjenită viaţa de familie de zi cu zi.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1352, art. 1353 şi art 1354 din C. Civ. anterior, dispoziţiile Legii nr. 10/1995.

În dovedirea cererii, reclamanţii au solicitat administrarea probei cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâtei, a probei testimoniale şi a probei cu expertiză tehnciă specialitatea construcţii.

Cererea a fost legal timbrată, potrivit dispoziţiilor Art. 3 alin. 1 din OG 80/2013, dovadra fiind ataşată în original la dosarul declinat.

În termenul legal, prevăzut de dispoziţiile Art. 201 alin. 1 NCPC, pârâta a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată. În ceea ce priveşte fondul cauzei, pârâta a arătat că infiltraţiile au apărut ca urmare a unor intervenţii ulterioare recepţiei imobilului, respectiv la data de 31.12.2007. Având în vedere că în cei 7 ani de exploatare, de la data recepţiei, 31.12.2007 şi până în 2014 nu s-au semnalat nici un fel de defecte ale lucrărilor de hidroizolaţii, reparaţiile care au fost efectuate sunt datorate pe de o parte intervenţiei proprii şi pe de altă parte uzurii normale. Potrivit art. 10 din contractul de construire, perioada de garanţie a lucrărilor este de 12 luni calendaristice.

În drept, apărările au fost întemeiate pe dispoziţiile art. 205 şi urm. Noul C.proc.civilă.

În dovedirea apărărilor expuse în cuprinsul întâmpinării, pârâta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

Examinând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Pretenţia dedusă judecăţii: Obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie solicitarea reclamanţilor de obligare a pârâtei SC R.C. SRL la plata sumei de 27.929 lei, reprezentând contravaloarea cheltuielilor suportate de aceştia, ca urmare a înlăturării viciilor ascunse descoperite la imobilul achiziţionat de la pârâtă, precum şi a daunelor cauzate de aceste vicii atât proprietăţii reclamantului cât şi celei aparţinând numitului I.B.. Totodată, reclamanţii au pretins plata daunelor interese pentru prejudiciul în valoare totală de 20.500 lei, creat ca urmare a reducerii veniturilor aferente lunii iulie cauzată de lipsa de la locul de muncă, pentru a putea asigura supravegherea şantierului, dar şi a beneficiului nerealizat reprezentat de imposibilitatea valorificării unui contract de consultanţă, precum şi daune morale.

Motivarea pretenţiilor reclamanţilor s-a axat în prinicipal pe tipul de raporturi juridice ce s-au derulat între aceştia şi pârâta SC R.C. SRL, în sensul că în data de 24.08.2007 au încheiat cu aceasta din urmă un contract având ca obiect construirea de către Antreprenorul General pentru beneficiar a două locuinţe la cheie, în amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea .... şi livrarea de către R. pentru aceştia a locuinţei la cheie, situată în str. ...., sectorul 1 şi a locului de parcare aferent, respectiv apartamentul nr. … şi locul de parcare nr. …, locuinţa fiind predată acestora la data de 31.12.2007. La data de 24.06.2014, reclamanţii au constatat existenţa unor defecte de construcţie ale terasei şi defecte ale sistemului de hidroizolaţie dintre terasa locuinţei şi apartamentul nr. …. situat în acelaşi imobil cu locuinţa la etajul inferior celui la care este situată locuinţa. Din cauza acestor defecte de construcţie, apartamentul nr. …. a fost inundat în repetate rânduri prin infiltraţiile apelor pluviale în apropierea grinzii, generându-se necesitatea remedierii defecţiunilor şi prejudiciilor create celor două proprietăţi, exclusiv pe spezele reclamanţilor.

Argumentaţia în drept a pretenţiilor deduse judecăţii a fost canalizată de către reclamanţi pe tărâmul răspunderii contractuale, invocându-se incidenţa dispoziţiilor Art. 1352 – 1354 Vcciv în materia răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse. Totodată, reclamanţii au susţinut şi incidenţa dispoziţiilor Art. 29 din Legea 10/1995 privind obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse în cazul construcţiilor, reţinută în sarcina proiectanţilor, specialiştilor verificatori de proiecte atestate, furnizori, etc.

Scurt istoric al  raporturilor juridice desfăşurate între reclamanţii P.G.M. şi A.B.B. şi pârâta SC R.C. SRL

Astfel, prin contractul de asociere în vederea edificării unor construcţii autentificat sub nr. 2176/25.05.2005 de către BNP I.D., încheiat între …. şi SC R.C. SRL, în calitate de Asociat  - Investitor, s-a convenit asocierea celor două entităţi în vederea construirii unui imobil pentru sediul şi nevoile de spaţiu necesare desfăşurării activităţii asociatului-beneficiar, precum şi a unor locuinţe ce vor fi în proprietatea asociatului-investitor, ce urmau a fi edificate pe o suprafaţă de 3200 mp teren , situat în Mun. Bucureşti, ….., sector 1 (filele 135-146 Vol. II).

Din cuprinsul actului adiţional nr. 1 autentificat sub nr. 4712/17.10.2008 (fila 147) se reţine că între aceleaşi părţi a mai fost încheiat şi contractul de asociere în vederea edificării unor construcţii nr. 48/18.07.2007, având ca obiect edificarea unor locuinţe ce vor fi proprietatea asociatului – investitor , pe o suprafaţă de teren de 700 mp , situat în …., Sector 1, terenul fiind pus la dispoziţia investitorului de către asociatul beneficiar, astfel cum rezultă din dispoziţiile Art. 10 lit. a din actul adiţional nr. 2 la acelaşi contract (filele  150-158).

Ca urmare a acestei asocieri, pe numele şi la solicitarea ….., în calitate de Asociat – Beneficiar şi SC R.C. SRL, în calitate de Asociat  - Investitor a fost eliberată autorizaţia de construire nr. 269/26B/27.03.2006, pentru edificarea unei clădiri în regim de înălţime S+P+4E, cu destinaţia de hostel şi apartamente de locuit, pe imobilul teren situat în Bucureşti, Sector 1, ….. (filele 127-129 Vol. II).

Potrivit extrasului de carte funciară (filele 16-20 Vol. II)  privind CF individuală nr. 75837, se reţine că în favoarea reclamantului M.P.G. s-a dispus notarea dreptului de construire asupra PI/1, cu acelaşi titlu, în privinţa unui imobil apartament nr. … şi a locului de parcare nr. …

La data de 24.09.2007, între pârâta SC R.C. SRL, în calitate de constructor-antreprenor general şi reclamantul M.P.G., în calitate de beneficiar s-a încheiat contractul de construire nr. 335, având ca obiect construirea de către AG pentru beneficiar a două locuinţe la cheie, în amplasamentul D.N., aflat pe terenul proprietatea ...., respectiv a unei locuinte tip studio cu nr. … şi a unei locuinţe apartament cu nr. …, precum şi a unui loc de parcare, în acord cu proiectul tehnic, situate în ….., Sector 1. Potrivit dispoziţiilor Art. 7/Contract construire, Antreprenorul General urma să predea beneficiarului locuinţele contractate, pe baza unui proces verbal de recepţie. În acord cu dispoziţiile Art. 12 paragraful III, dreptul de proprietate asupra construcţiilor de la AG la beneficiar urma să fie transferat la data predării locuinţelor, în baza proceselor verbale de recepţie la terminarea lucrărilor şi a procesului verbal de predare primire a apartamentelor.

În cuprinsul actelor adiţionale nr. 1/07.01.2008, nr. 2 autentificat sub nr. 1045/24.03.2008 şi nr. 3 autentificat sub nr. 3338/01.08.2008, se arată că părţile contractante au calitatea de promitent-vânzător (în cazul pârâtei) şi promitent  - cumpărător (în cazul reclamantului)

La data de 01.08.2008 s-a încheiat procesul verbal de recepţie a locuinţei la terminarea lucrărilor conform contractului de construire nr. 339/2007, autentificat sub nr. 3339/2008, între pârâta SC R.C. SRL, în calitate de proprietar – constructor şi reclamantul M.P.G. – în calitate de beneficiar – cumpărător, nefiind constatate vicii sau alte deficienţe ale lucrărilor executate (fila 124).

Potrivit dispoziţiilor Art. 11 /Contract de construire, părţile au stabilit că AG este obligat să asigure remedierea deficienţelor sau a viciilor ascunse ale construcţiei, semnalate de către beneficiar în cursul perioadei de garanţie, în termen de 90 de zile de la data înregistrării cererii beneficiarului, cu condiţia ca un astfel de viciu ascuns să fi existat la data încheierii procesului verbal de recepţie sau să fi apărut ulterior acestei date din cauza executării necorespunzătoare a construcţiei caselor.

În ceea ce priveşte temeinicia pretenţiilor reclamanţilor apreciată prin prisma situaţiei de fapt expuse, a istoricului raporturilor juridice desfăşurate între reclamanţii P.G.M. şi A.B.B. şi pârâta SC R.C. SRL şi a temeiurilor de drept invocate în susţinerea acestora, instanţa reţine următoarele:

Potrivit susţinerilor reclamanţilor expuse în cuprinsul cererii de chemare în judecată, natura juridică a contractului denumit ca fiind „de construire” ar fi aceea specifică unui contract de vânzare-cumpărare a unui bun viitor, întrucât obiectul final îl constituie transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor apartament şi garaj, contra achitării unui preţ determinat, părţile referindu-se la calitatea lor, utilizând termenii „promitent-vânzător” şi „promitent-cumpărător”.

Astfel, pentru a putea proceda la analizarea naturii juridice a contractului încheiat între părţile litigante, la data de 24.09.2007, este necesar a se  determina legea aplicabilă acestuia, la momentul perfectării sale. Din acest punct de vedere, potrivit dispoziţiilor Art. 3 coroborat cu dispoziţiile Art. 102 din legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a dispoziţiilor NCC, instanţa reţine că „actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor” şi „contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte  încheierea, interpretarea , efectele executarea şi încetarea sa”, în consecinţă legea aplicabilă contractului de construire nr. 339 va fi vechiul cod civil.

Astfel, pentru ca un contract de vânzare cumpărare să fie încheiat în mod valabil este necesar ca lucrul care constituie obiectul acestuia să îndeplinească şi condiţia privind existenţa sa. În mod evident, obiect al acestui tip de contract îl poate constitui şi un bun viitor, însă raportat la speţa de faţă, contractul încheiat între părţi nu poate fi calificat ca fiind o vânzare-cumpărare având ca obiect un lucru viitor. Aşa cum s-a statuat în practică şi în doctrină, nerealizarea lucrului viitor nu afectează validitatea contractului, însă cumpărătorul nu va putea fi obligat la plata preţului pentru bunul ce nu a fost realizat, nici chiar în condiţiile în care neexecutarea nu este imputabilă vânzătorului, acesta din urmă fiind cel care dobândeşte calitatea de debitor al obligaţiei imposibil de executat. Analizând clauzele contractuale negociate de părţile litigante, instanţa constată că reclamantul beneficiar este obligat să achite preţul casei, obligaţia AG de a preda locuinţa fiind condiţionată de plata integrală a acestuia. Totodată, sub acest aspect, nu se poate reţine susţinerea reclamanţilor în sensul că părţile s-au referit în actele adiţionale la calitatea lor ca fiind cea de promitent – cumpărător şi promitent – vânzător, în această situaţie contractul devenind unul nenumit, respectiv de construire şi având grefată o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, efectele juridice ale acestuia fiind complexe şi constând pe de o parte în obligaţia principală de a construi un imobil, în privinţa căruia AG şi-a asumat şi obligaţia de a-l vinde beneficiarului, la data finalizării sale, şi pe de altă parte în obligaţia beneficiarului de a se prezenta la notariat pentru a încheia contractul de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul construit de investitor, la preţul convenit, la o dată ulterioară recepţionării finale a lucrării de construire. În mod evident, nu aceasta a fost intenţia părţilor la încheierea contractului nr. 339. Acceptând această teză, ar însemna a considera că reclamanţii nu erau la momentul promovării prezentei acţiuni civile titulari ai unui drept de proprietate asupra construcţiei, ci deţinători al unui drept de creanţă izvorât din promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, obligaţie secundară asumată de părţi în contractul de construire, fapt ce ar contraveni dispoziţiilor Art. 12/Contract. Potrivit acestui text, reclamanţii ar fi dobândit în patrimoniul lor dreptul de proprietate asupra imobilului apartament şi garaj, la momentul încheierii procesului verbal de recepţie finală a lucrărilor de construire, în baza acestuia şi a contractului de construire.

În concluzie, contractul nr. 339/2007 încheiat între reclamantul M. şi pârâta SC R.C. SRL nu este un contract de vânzare cumpărare având ca obiect un lucru viitor, cum nu este niciun contract de construire având grefată inclusiv obligaţia de a încheia ulterior finalizării construcţiei, contractul de vânzare cumpărare cu acest obiect.

Potrivit dispoziţiilor Art. 977 VCCiv „interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor”, iar potrivit dispoziţiilor Art. 982 VCCiv. „toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dîndu-se fiecărei înţelesul ce rezultă din actul întreg”. Deşi la o lecturare simplă a clauzelor contractuale negociate de părţi s-ar putea deduce că voinţa acestora a fost aceea de a încheia un contract de antrepriză de construcţii, instanţa constată că natura juridică a convenţiei nu este dată de regulile aplicabile în materia antreprizei, din următoarele motive:

Potrivit dispoziţiilor Art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 „executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel”. Autorizaţia de construire nr. 269/26B/27.03.2006, pentru edificarea unei clădiri în regim de înălţime S+P+4E, cu destinaţia de hostel şi apartamente de locuit, pe imobilul teren situat în ... (filele 127-129 Vol. II) a fost emisă la solicitarea şi pe numele ...., în calitate de Asociat – Beneficiar şi al pârâtei SC R.C. SRL, în calitate de Asociat  - Investitor. Noţiunea de investitor a fost definită în cuprinsul dispoziţiilor Art. 21 alin. 1 din legea nr. 10/1995 ca fiind „persoane fizice sau juridice care finanţează şi realizează investiţii sau intervenţii la construcţiile existente în sensul legii şi au următoarele obligaţii principale referitoare la calitatea construcţiilor: obţinerea acordurilor şi a avizelor prevăzute de lege, precum şi a autorizaţiei de construire... acţionarea în vederea soluţionării neconformităţilor, a defectelor apărute pe parcursul execuţiei lucrărilor, precum şi a deficienţelor proiectelor, asigurarea recepţiei lucrărilor de construcţii la terminarea lucrărilor şi la expirarea perioadei de garanţie”. În acord cu dispoziţiile Art. 23 alin. 1 din acelaşi act normativ „executantul lucrărilor de construcţii are următoarele obligaţii principale: sesizarea investitorilor asupra neconformităţilor şi neconcordanţelor constatate în proiecte, în vederea soluţionării, începerea execuţiei lucrărilor numai la construcţii autorizate în condiţiile legii şi numai pe bază şi în conformitate cu proiecte verificate de specialişti atestaţi...” Cu alte cuvinte, legiuitorul a dorit să facă distincţie între noţiunea de investitor şi cea de executant. Pe de altă parte, antrepriza a fost definită ca fiind acel contract prin care una dintre părţi, denumită antreprenor, se obligă să execute pe riscul său şi în mod independent o anumită lucrare pentru cealaltă parte, numită client, în schimbul unui preţ. În spiritul acestei definiţii şi prin raportare la dispoziţiile Art. 23 alin. 1 din legea nr. 10/1995, antreprenorul este executantul lucrării de construire. Prin urmare, în situaţia încheierii unui contract de antrepriză de construcţii, antreprenorul poate lucra cu materialele sale, pe riscul său şi în mod independent, însă în baza tuturor avizelor şi a autorizaţiei de construire emisă pe numele sau în numele beneficiarului. Diferenţa de regim juridic între cele două tipuri de convenţie, cea de antrepriză şi cea efectiv încheiată între părţi, rezidă în faptul că, până la momentul încheierii procesului verbal de recepţie finală a lucrărilor, când potrivit dispoziţiilor Art. 12 proprietatea asupra construcţiei s-ar fi transferat beneficiarului, acest drept a aparţinut efectiv investitorului şi nu beneficiarului. Or, în cazul antreprizei, dreptul de proprietate asupra lucrării aparţine ab initio beneficiarului, antreprenorul fiind doar executantul lucrării contractate şi răspunzând potrivit legii pentru calitatea construcţiei edificate.

Prin urmare, natura juridică a contractului încheiat între părţi este cea specifică unui contract de investitii imobilare având ca obiect construirea unui imobil de către investitor, la finalizarea proiectului şi în schimbul preţului convenit, solicitantul reclamant urmând a dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia, respectiv un contract nenumit din punct de vedere al reglementărilor vechiului cod civil  în această materie .

Din acest punct de vedere sunt inaplicabile dispoziţiile Art. 1352 şi urm. privind garanţia pentru vicii ascunse, în materia contractului de vânzare cumpărare, între părţi neintervenind o astfel de convenţie.

În ceea ce priveşte aplicabilitatea dispoziţiilor Art. 29 din Legea nr. 10/1995, instanţa reţine că legiuitorul a prevăzut faptul că „proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie în vigoare la data realizării ei”. Prin urmare, prin intermediul acestei enumerări limitative, s-a stabilit că răspund pentru viciile ascunse ale construcţiei, proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat. În mod evident, investitorul, astfel cum a fost definit ca şi noţiune în cuprinsul dispoziţiilor Art. 21 din Legea 10/1995, nu a fost cuprins în enumerarea de la Art. 29, iar în condiţiile în care contractul incheiat între părţi nu este unul de antrepriză, investitorul nu poate fi asimilat antreprenorului şi implicit nici executantului. În atare condiţii, reclamanţii nu pot susţine că angajarea răspunderii pentru vicii ascunse ale construcţiei a pârâtului invesitor s-ar realiza în baza dispoziţiilor Art. 29 din legea 10/1995 şi nici în baza dispoziţiilor Art. 1489 V.Cciv.

Prin prisma probelor administrate în cauză, respectiv înscrisuri (dosarul de daună nr. PA 354339 şi 045011 deschis la asigurătorul A.T. în baza poliţie de asigurare nr. ARM009430691 – filele 5 – 84 din VOL. II), declaraţiile de martor B.M.F. (fila 53 Vol. II) , I.P. (fila 71 Vol. II) şi I.B. (fila 87 Vol II) şi expertiza tehnică specialitatea construcţii (filele 54-63 Vol. II), instanţa constată că posibilele cauze ale infiltraţiilor de apă ar fi putut fi date de calitatea materialului din care a fost manufacturată ţeava de scurgere din planşeul terasei, material care ar fi cedat la producerea îngheţului sau de montajul greşit al acesteia, astfel cum a concluzionat expertul C.M. (fila 56 Vol. II). Cu toate acestea, instanţa nu poate aprecia asupra temeiniciei cererii reclamanţilor decât prin prisma temeiurilor de drept invocate de către aceştia în motivarea acţiunii, temeiuri a căror incidenţă a fost înlăturată, în acord cu motivele deja expuse, dat fiind dispoziţiile exprese ale Art. 22 alin. 4 NCPC, în care se specifică faptul că  „...judecătorul nu poate schimba denumirea sau temeiul juridic în cazul în care părţile, în virtutea unui acord expres privind drepturi de care, potrivit legii, pot dispune, au stabilit calificarea juridică şi motivele de drept asupra cărora au înţeles să limiteze dezbaterile, dacă astfel nu se încalcă drepturile sau interesele legitime ale altora”. Prin urmare, nefiind incidente nici dispoziţiile Art. 1352 şi urm. şi nici dispoziţiile Art. 1489 sau Art. 29 din Legea nr. 10/1995, pretenţiile reclamanţilor nu ar putea fi analizate decât prin prisma dispoziţiilor Art. 11/Contract, termenul de prescripţie pentru reclamarea acestor vicii fiind cel prevăzut de dispoziţiile Art. 5 din Decretul nr. 167/1958.

Din actele şi lucrările dosarului, instanţa constată că deficienţele la terasa imobilului apartament nr. …, construit pentru reclamantă de către SC R., au fost identificate în cursul anului 2014, în acest an fiind deschise şi dosarele de daună nr. PA 354339 şi 045011 deschis la asigurătorul A.T., acestea nefiind finalizate (din cuprinsul actelor intocmite de asigurător nu rezultă dacă şi în ce măsură a fost avizată dauna şi plata despăgubirilor) până la data introducerii prezentei acţiuni. Deşi aceste constatări au fost făcute după expirarea termenului contractual de garanţie a lucrării de construcţie, instanţa nu va analiza modul în care devin incidente dispoziţiile Art. 5 din decretul nr. 167/1958, reclamanţii neîntemeindu-şi pretenţiile pe acest text de lege.

Prin urmare, cu respectarea dispoziţiilor Art. 22 alin. 4 NCPC şi a limitelor în care reclamanţii au investit instanţa cu soluţionarea prezentei cereri, va respinge acţiunea civilă formulată de reclamanţii P.G.M. şi A.B.B., în contradictoriu cu pârâta SC R.C. SRL, ca neîntemeiată.

Va lua act că pârâta şi-a rezervat dreptul de a recupera cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul litigiu pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea civilă formulată de reclamanţii P.G.M. şi A.B.B., în contradictoriu cu pârâta SC R.C. SRL, ca neîntemeiată.

Ia act că pârâta şi-a rezervat dreptul de a recupera cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul litigiu pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Apelul se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 09.05.2016.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

Domenii speta

Spete similare