CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE. NULITATE
ABSOLUTĂ. LIPSA CAUZEI. CONSECINŢE.
Art.1303 Cod civil
În înţelesul art.1303 Cod civil, prin preţ sincer trebuie
înţeles ca fiind suma care părţile de comun acord au stabilit-o cu
scopul de a fi cerută şi plătită în mod real şi nu fictiv, fiindcă în
acest de pe urmă caz, într-adevăr, nu s-a urmărit plata preţului şi
pe cale de consecinţă părţile nu au urmărit vânzarea, respectiv
cumpărarea imobilului.
La operaţiunea juridică de stabilire a preţului se are în
vedere echivalenţa valorică a prestaţiilor, care este determinată atât
de valoarea reală a acestora, cât şi de subiectivismul părţilor
contractante, raporturile dintre ele fiind de natură a influenţa
echilibrul în sensul că uneori în mod voit se creează o disproporţie
valorică între bunul vândut şi preţ.
(Decizia civilă nr.26/R/22 ianuarie 2007, pronunţată de
Curtea de Apel Piteşti - Secţia Civilă, pentru cauze privind Conflicte de
Muncă şi Asigurări Sociale şi pentru cauze cu Minori şi de Familie)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Râmnicu Vâlcea
la data de 08.08.2005, reclamantul N.N. a solicitat în contradictoriu cu
pârâta F.E. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-
cumpărare, autentificat sub nr.429 la 25.11.1996.
În motivarea acţiunii s-a arătat că, în timpul relaţiilor de
concubinaj, reclamantul i-a vândut pârâtei un apartament, pentru care
aceasta i-a plătit preţul derizoriu de 1.300.000 lei, tocmai în considerarea
acestor relaţii, astfel că actul s-a fondat pe o cauză morală.
Prin sentinţa civilă nr.729 din 13.02.2006 pronunţată de
Judecătoria Râmnicu Vâlcea, a fost respinsă acţiunea, reţinându-se că
preţul apartamentului nu a fost influenţat de existenţa raporturilor de
concubinaj dintre părţi şi a exprimat atât echivalenţa valorică a
prestaţiilor, cât şi atitudinea subiectivă a părţilor la stabilirea lui.
Împotriva sentinţei a formulat apel reclamantul, criticând-o
pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie.
Tribunalul Vâlcea, prin decizia civilă nr.583 din 10.11.2006, a
admis apelul, în sensul că a schimbat sentinţa şi a constatat pe fond
nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunţa o astfel de soluţie, instanţa de apel a
reţinut că preţul plătit pentru apartament este într-o disproporţie vădită
faţă de valoarea apartamentului, astfel că dezechilibrul valoric echivalează
cu lipsa preţului însuşi şi pe cale de consecinţă lipsa cauzei actului de
vânzare-cumpărare.
Decizia a fost criticată de către părţi pe calea recursului
pentru motivul prevăzut de art.304 pct.7 şi 9 Cod procedură civilă.
Reclamantul, în dezvoltarea motivului de recurs, a arătat că în
mod greşit a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată.
În recursul său, pârâta a susţinut că instanţa de apel a făcut o
aplicare greşită dispoziţiilor art.1303 Cod civil, atunci când a reţinut că
preţul plătit este derizoriu şi a motivat contradictoriu soluţia pronunţată.
Instanţa de recurs a privit ca fondat recursul formulat de
pârâtă şi ca nefondat pe cel al reclamantului, cu consecinţa modificării
deciziei atacate, în sensul respingerii pe fond a acţiunii ca nefondate şi a
obligării reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, Curtea a reţinut următoarele:
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.429 din
25.11.1996 a fost contestat de către reclamant pentru lipsa cauzei, în
sensul că preţul plătit de către pârâtă a fost unul derizoriu în disproporţie
valorică vădită cu bunul vândut.
Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde
valorii lucrului vândut, iar pentru valabilitatea actului, având în vedere
caracterul său constitutiv, se impune ca acesta să fie serios şi determinat
de părţi, potrivit art.1303 Cod civil.
Neseriozitatea preţului a fost invocată de către reclamant ca o
cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că suma
de 1.300.000 lei nu corespunde cu valoarea apartamentului vândut.
În înţelesul art.1303 Cod civil, prin preţ sincer trebuie înţeles
ca fiind suma care părţile de comun acord au stabilit-o cu scopul de a fi
cerută şi plătită în mod real şi nu fictiv, fiindcă în acest de pe urmă caz,
într-adevăr, nu s-a urmărit plata preţului şi pe cale de consecinţă părţile
nu au urmărit vânzarea, respectiv cumpărarea imobilului.
În apărarea sa, reclamantul a susţinut că suma de 1.300.000 lei
nu corespunde valorii apartamentului vândut şi nu că acest preţ nu s-a
cerut şi plătit în mod efectiv, stabilirea unei sume mai mică decât valoarea
reală fiind determinată de raporturile de concubinaj dintre părţi.
La operaţiunea juridică de stabilire a preţului se are în vedere
echivalenţa valorică a prestaţiilor, care este determinată atât de valoarea
reală a acestora, cât şi de subiectivismul părţilor contractante, raporturile
dintre ele fiind de natură a influenţa echilibrul, în sensul că uneori în mod
voit se creează o disproporţie valorică între bunul vândut şi preţ.
Raporturile dintre părţi au fost de natură să influenţeze
stabilirea preţului fiindcă acestea au convieţuit, iar pârâta a plătit
reclamantului o parte din datoriile sale, prestaţie care a putut influenţa
consimţământul părţilor indiferent de titlul sub care a fost făcută.
Existenţa raporturilor de concubinaj a fost invocată de
reclamant şi ca o cauză imorală ce afectează valabilitatea contractului,
numai că simpla afirmaţie a caracterului său ilicit nu era suficientă faţă de
dispoziţiile art.967 Cod civil, care prezumă existenţa cauzei cu toate
calităţile sale până la proba contrară.
Pentru a aprecia asupra valabilităţii contractului, reclamantul
trebuia să dovedească împrejurarea că singurul scop pentru care a
transmis proprietatea apartamentului pârâtei a fost acela ca aceasta de pe
urmă să întreţină raporturi de concubinaj şi nu acela de a primi în schimb
un preţ sau că prestaţia pârâtei a fost stabilită numai în considerarea
relaţiilor de concubinaj.
În lipsa unor asemenea dovezi, instanţa de fond în mod
corect a reţinut că preţul plătit nu este unul fictiv ci, dimpotrivă, această
prestaţie a fost stabilită şi executat în mod real de către părţi, existenţa
unei disproporţii valorice neputând fi invocată de reclamant ca o cauză
de nulitate a actului.
Constatând că preţul nu a fost fictiv, în temeiul art.1303 Cod
civil, recursul pârâtei a fost privit ca întemeiat şi admis ca atare, în baza
art.312 Cod procedură civilă, cu consecinţa căderii în pretenţii a
reclamantului, calea declarată de acesta fiind respinsă ca nefondată.
Recurentul-reclamant a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată faţă
de pârâtă, în baza art.274 Cod procedură civilă.
Judecătoria Sinaia
Constatare nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Cerere respinsă
Judecătoria Moinești
Impărţirea bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei
Judecătoria Buzău
CIVIL-REZOLUŢIUNE CONTRACT DE ÎNTREŢINERE
Judecătoria Întorsura Buzăului
Constatare nulitate act
Judecătoria Brașov
Condiţii de admisibilitate a acţiunii în restituirea pretului incasat pentru vanzarea imobilelor in baza Legii nr. 112/1995, întemeiată pe dispoziţiile L 10/2001 astfel cum a fost modificată prin L 1/2009.