Evacuare; prelungirea contractului de închiriere în baza art. 14 din o.u.g. 40/1999

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi la data de 21.09.2007 sub nr.19601/245/2007, reclamanta A.D. a chemat în judecata pe pârâtii N.R., N.E., C.C., solicitând instantei sa dispuna evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Iasi, str. Ciurchi nr.138 si obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea cererii, reclamanta a aratat ca prin Dispozitia Primarului nr.904 din 30.05.2002, în baza Legii nr.10/2001, i-a fost restituit în natura imobilul din Iasi, str. Ciurchi nr.138, imobil care fusese preluat de stat, aceasta devenind proprietara imobilului alaturi de A.A.D.. La data de 1.09.2002 reclamanta a încheiat doua contracte de închiriere, respectiv cu pârâtii N.R.  si N.E. contractul înregistrat la Administratia Financiara sub nr.393287 din 25.10.2002, iar cu pârâtul C.C. contractul înregistrat la Administratia Financiara sub nr.393287 din 25.10.2002, ambele pe o perioada de 5 ani, cu începere de la 1.09.2002 si care încetau de drept la 1.09.2007. La 26.06.2007 pârâtii au fost notificati prin scrisori recomandate nr.2099 si nr.2100 cu privire la intentia reclamantei de a nu mai prelungi contractele de închiriere, pârâtul C.C. raspunzând acestei notificari în sensul ca fiul reclamantei i-ar oferi un alt spatiu de locuit, desi i se comunicase în scris faptul ca fiul reclamantei a revocat expres declaratia din 1996. Întrucât contractele de închiriere au expirat de drept la 1.09.2007, iar reclamanta a notificat în scris cu privire la intentia de a nu le mai prelungi, rezulta ca pârâtii ocupa spatiul reclamantei fara nici un titlu legal, acestia neputând invoca nici tacita relocatiune conform art.1438 C.civ. A mai învederat reclamanta faptul ca pârâtii N.R. si N.E. ocupa o camera, o bucatarie, o camara, o vernada, iar pârâtul C.C. ocupa 2 camere, o bucatarie, un antret, 3 camari, o magazie si un garaj, toti folosind în comun un hol, o baie si un beci. În concluzie, reclamanta a solicitat admiterea actiunii si dispunerea evacuarii pârâtilor.

În drept, s-au invocat dispozitiile art.1438 C.civ.

În sedinta publica de la 2.11.2007 pârâta N.E. a depus întâmpinare, solicitând respingerea actiunii, ca nefondata. În motivarea apararii, pârâta a aratat ca înca din anul 1988 locuieste cu chirie în imobilul din str. Ciurchi nr.138, iar prin Dispozitia Primarului nr.904 din 30.05.2002, în baza Legii nr.10/2001 reclamantei i-a fost restituit în natura imobilul, între parti încheindu-se contractul de închiriere înregistrat la Administratia Financiara sub nr.393287 din 25.10.2002, pe o perioada de 5 ani, pentru aceleasi suprafete locative ocupate si anterior. A învederat pârâta faptul ca este eronata sustinerea reclamantei cu privire la aplicabilitatea dispozitiilor Codului civil, în cauza fiind aplicabile dispozitiile OUG nr.40/1999, iar potrivit art.14 din acest act normativ proprietarul poate refuza înnoirea contractului de închiriere numai pentru anumite motive expres prevazute, în acelasi timp fiind obligat pentru cazurile de la litera a si b sa notifice refuzul cu cel putin un an înainte de expirarea termenului, iar nu cu 2 luni înainte cum s-a întâmplat în speta. A mai aratat pârâta faptul ca a platit chiria la termen, nu a subînchiriat locuinta, nu a schimbat destinatia, nu a pricinuit stricaciuni si nu a avut un comportament care sa faca imposibila convietuirea sau sa împiedice folosinta normala a locuintei, astfel ca celelalte motive prevazute de art.14 ca întemeind refuzul nu ar fi aplicabile. De altfel, necesitatea notificarii cu 1 an înainte este justificata si de faptul ca pentru a primi o locuinta din fondul locativ de stat, pârâta trebuie sa depuna o cerere cu 1 an înainte, potrivit art.15 din OUG nr.40/1999. În conditiile în care reclamanta nu s-a conformat dispozitiilor legale invocate, iar evacuarea în aceste conditii ar prejudicia situatia pârâtilor care ar ramâne practic fara locuinta, a solicitat pârâta N.E. respingerea actiunii ca nelegala si neîntemeiata.

În drept s-au invocat dispozitiile art.115 si urm. C.pr.civ., OUG nr.40/1999.

Analizând probatoriul administrat în cauza, instanta constata urmatoarele:

În fapt, prin Dispozitia nr.904 din 30.05.2002 a Primarului Municipiului Iasi (fila 16), în baza dispozitiilor Legii nr.10/2001, a art.15 din HG nr.614/2001, s-a dispus restituirea în natura catre numitii A.D. si A.A.D. a imobilului preluat de stat situat în Iasi, str. Ciurchi nr.138 compus din teren construit si neconstruit, conform schitelor anexate, dispozitia facând dovada proprietatii.

Între A.D. pe de o parte si chiriasii N.R. si N.E., respectiv C.C. pe de alta parte, s-au încheiat doua contracte de închiriere înregistrate la Administratia Financiara sub nr.393287/25.10.2002, prin care s-a predat folosinta imobilului pe o perioada de 5 ani începând cu data de 1.09.2002 (filele 8-9).

La data de 25.06.2007, reclamanta, prin intermediul Societatii Civile Profesionale "Av. N. Mosnegutu-Av. O. Chirita", a emis 2 notificari catre pârâti, aducând la cunostinta acestora faptul ca, întrucât contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioada determinata de 5 ani, cu începere de la 1.09.2002, întelege sa nu mai prelungeasca contractul, respectiv sa denunte contractul de închiriere încheiat, cu începere de la 1.09.2007 (filele 10, 12). Notificarile au fost trimise pârâtilor prin scrisorile recomandate nr.2099 si nr.2100 din 25.06.2007 (filele 11, 13).

Fata de refuzul pârâtilor-chiriasi de a parasi imobilul, reclamanta a introdus prezenta actiune.

Potrivit art.480 din Codul civil, proprietate este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru în mod excluisv si absolut, însa  "în limitele determinate de lege", legiuitorul având competenta de a limita prerogativele acestui drept absolut în scopul armonizarii interesului particular cu cel general.

În speta, reclamantei i-a fost restituit în natura imobilul în baza dispozitiilor Legii nr.10/2001, lege care a reluat componenta sociala de protectie a chiriasilor instituita de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, prin trimiterile la dispozitiile acestei ordonante, trimiteri cuprinse în art. 13 si art. 15 din lege. Aceste masuri de protectie au fost mentinute si prin recentele modificari aduse acestui act normativ reparatoriu, prin Titlul I din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente. Drept urmare, pentru asigurarea protectiei chiriasilor din imobilele care vor fi restituite în natura, Legea nr.10/2001, republicata, a facut trimitere la Ordonanta de urgenta a Guvernului 40/1999 ale carei prevederi se vor aplica si în cazul imobilelor respective. Din punct de vedere al structurii logice art. 13 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicata, este o norma de trimitere. Aceasta înseamna ca, si într-o atare situatie, proprietarii pusi în posesia imobilelor în discutie vor respecta dispozitiile din acest act normativ (Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999) în ceea ce priveste prelungirea contractelor de închiriere, reînnoirea acestora si plata chiriei.

Astfel, în mod gresit invoca reclamanta aplicabilitatea art.1438 din Codul civil, fata de dispozitiile art.13(1) din Legea nr.10/2001 ("În cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999  privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte"), instanta constata faptul ca raporturile dintre reclamanta-locator si pârâtii-locatari sunt cârmuite, prin vointa expresa a legiutorului, de OUG nr.40/1999.

Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.40/1999, în cuprinsul Sectiunii a 2-a a Capitolului I, contine unele prevederi privind reînnoirea contractului de închiriere. Astfel, potrivit art. 14 alin. (1) din acelasi act normativ, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform acestei ordonante de urgenta, chiriasul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii. Acest drept se naste în persoana chiriasilor, în virtutea legii si fara a fi nevoie de îndeplinirea vreunei formalitati prealabile. Faptul ca legiuitorul a recunoscut în persoana chiriasilor un drept neconditionat de nici o manifestare de vointa din partea acestora, reiese din împrejurarea ca ori de câte ori s-a dorit exprimarea expresa a pozitiei uneia sau alteia dintre partile contractului, s-a prevazut expres acest lucru.

Motivele pentru care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere sunt expres si limitativ prevazute în cuprinsul alin. (2) al art. 14, respectiv: a) locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sunt cetateni români cu domiciliul în România; b) locuinta urmeaza sa fie vânduta în conditiile prezentei ordonante de urgenta; c) chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere; d) în cazurile prevazute la art. 13 lit. f)-i).

 Potrivit art.14 alin.3, în cazul în care proprietarul nu doreste prelungirea relatiilor contractuale, acesta este obligat sa îi notifice chiriasului intentia sa, cu cel putin un an înainte de expirarea perioadei de închiriere, daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, sau daca locuinta urmeaza sa fie vânduta în conditiile acestei ordonante de urgenta, sau cu cel putin 60 de zile înainte de expirarea perioadei de închiriere, în cazul în care chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive sau în cazurile prevazute la art. 13 lit. f)-i) din ordonanta. Potrivit art.22 din OUG nr.40/1999, aceasta notificare trebuie sa îndeplineasca anumite conditii, respectiv se face prin executorul judecătoresc si trebuie sa indice motivul refuzului, iar pentru cazurile de refuz prevazute de art.14 lit.a si b trebuie sa contina date suplimentare prevazute de art.18 alin.2, respectiv art.22 alin.2.

În fine, art.22 alin.3 stabileste expres faptul ca în lipsa notificării ori în caz de nulitate a acesteia pentru neîndeplinirea conditiilor prevăzute la art.22 alin. (1) si (2) si la art. 14 alin. (3), contractul de închiriere se reînnoieste în conditiile art. 14 alin. (1), adica pe aceeasi perioada pentru care a fost încheiat initial.

Instanta retine faptul ca reclamanta, respectând dispozitiile art.9 din OUG nr.40/1999, a încheiat contracte de închiriere cu locatarii imobilului retrocedat, înregistrate la Administratia Financiara sub nr.393287/25.10.2002, prin care s-a predat folosinta imobilului pe o perioada de 5 ani începând cu data de 1.09.2002.

Fata de dispozitiile legale amintite, la data de 1.09.2007 a expirat termenul de închiriere stabilit, data la care s-a nascut în persoana chiriasilor, în virtutea legii si fara a fi nevoie de îndeplinirea vreunei formalitati prealabile, dreptul la reînnoirea contractului pe aceeasi perioada, conform art.14 alin.1 din Ordonanta.

Exercitându-si dreptul recunoscut de lege de a nu prelungi relatiile contractuale, la data de 25.06.2007, reclamanta, a emis 2 notificari catre pârâti, aducând la cunostinta acestora faptul ca, întrucât contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioada determinata de 5 ani, cu începere de la 1.09.2002, întelege sa nu mai prelungeasca contractul, respectiv sa denunte contractul de închiriere încheiat, cu începere de la 1.09.2007.

Însa, în conditiile în care reclamanta nu dorea prelungirea relatiilor contractuale, aceasta era obligata, potrivit art.14, 18 si 22 din Ordonanta sa îi notifice chiriasului intentia sa, prin executor judecatoresc, cu aratarea motivului pentru care nu doreste prelungirea (dintre cele enumerate expres de legiuitor), cu cel putin un an înainte de expirarea perioadei de închiriere sau cu cel putin 60 de zile, în functie de motivul invocat.

Or, instanta observa faptul ca notificarile efectuate de reclamanta catre pârâtii-locatari nu respecta nici una dintre conditiile impuse de actul normativ amintit, respectiv nu a fost trimisa prin executor, nu mentioneaza motivul refuzului de reînnoire a contractului, fapt pentru care nici nu se poate verifica respectarea termenelor impuse de normele legale.

Mai mult, nici în fata instantei reclamanta nu a invocat vreun motiv dintre cele expres si limitativ prevazute de art.14 din OUG nr.40/1999 care ar îndreptati-o sa refuze reînnoirea contractelor.

Or, scopul Ordonantei nr.40/1999 este tocmai gasirea unui echilibru între interesele proprietarilor si cele ale chiriasilor, în contextul lipsei acute de locuinte, în aceasta perioada de tranzitie de la sistemul extrem de rigid de distributie a locuintelor mostenit din fostul regim comunist catre legile pietei libere, situatie care justifica o legislatie de protectie temporara a chiriasilor. În gasirea acestui echilibru, legiuitorul, în calitate de gardian al intereselor publice, a înteles sa reglementeze folosinta imobilelor retrocedate fostilor proprietari locuite de chiriasi, dând o configuratie legala obligatorie raporturilor juridice dintre parti. În aceste conditii, dispozitiile privind prorogarea legala a contractelor de închiriere si dreptul chiriasilor la reînnoirea contractului pot aparea ca ingerinte în exercitiul dreptului de proprietate. Însa aceste ingerinte, prevazute de lege, urmaresc un scop legitim de politica sociala, respectiv protectia intereselor locatarilor în împrejurari caracterizate de numarul insuficient de locuinte si pretul foarte mare de vânzare al celor existente pe piata. Pe de alta parte, nu se poate sustine faptul ca drepturile prevazute în favoarea locatarilor ar constitui o sarcina excesiva în dauna proprietarilor, de natura sa nege prerogativele dreptului de proprietate, întrucât Ordonanta nr.40/1999 da dreptul proprietarilor de a refuza reînnoirea contractului pentru motive justificate, cum ar fi propria nevoie de locuinta, exercitarea dreptului de dispozitie, nerespectarea contractului de catre chiriasi, conduita culpabila a chiriasilor (în acelasi sens, a se vedea Hotarârea Comisiei Europene a Drepturilor Omului în cauza Robitu contra României din 20 mai 1998). Astfel, dispozitiile amintite se circumscriu nevoii legitime si obiective de preîntâmpinare a unui exercitiu abuziv al dreptului de proprietate, fara a nesocoti interesele legitime ale nici uneia dintre partile raporturlui juridic.

Cu privire la formalitatile de notificare, Curtea Constitutionala a statuat în decizia nr.512/2005 faptul ca prevederea referitoare la notificarea prealabila a chiriasului, nu îngradeste în nici un fel libertatea proprietarului de a dispune de bunul închiriat, deoarece, respectând aceasta cerinta, proprietarul va putea, la expirarea contractului de închiriere, sa se bucure deplin de toate atributele conferite de dreptul sau. Legiuitorul a cautat sa mentina, în acest caz, un just echilibru între interesele proprietarului si cele ale chiriasului, care sa dea ambelor parti posibilitatea exercitarii concomitente atât a atributelor derivate din dreptul de proprietate, cât si a celor rezultate din drepturile locative.

Faptul ca, potrivit art. 22 din ordonanta, notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice anumite date, reprezinta o detaliere a conditiiilor cerute de art. 14 alin. (2), care îl îndreptateste pe proprietar sa refuze reînnoirea contractului de închiriere.

Protectia temporara a chiriasilor, inclusiv în conditiile retrocedarii imobilelor catre fostii proprietari, fiind scopul declarat al ordonantei, aceasta se realizeaza prin diverse modalitati juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioada de 5 sau 3 ani, dupa caz, asigurarea stabilitatii, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriasului la reînnoirea contractului de închiriere si crearea unor garantii împotriva unei evacuari abuzive, precum si a unui drept de preemptiune în cazul în care proprietarul intentioneaza sa vânda locuinta.

În acest context, nu apare ca fiind excesiva nici sanctiunea prevazuta de art. 22 alin. (3) din ordonanta, potrivit caruia, în lipsa notificarii ori în caz de nulitate a acesteia, contractul de închiriere se reînnoieste în conditiile art. 14 alin. (1). Toate acestea reprezinta instrumente juridice menite sa asigure o solutie de compromis între proprietari si chiriasi, în scopul prevenirii aparitiei unor stari litigioase între acestia si în încercarea de a ocroti buna credinta a ambelor parti, prin reglementarea relatiilor contractuale într-o modalitate care sa nu impieteze asupra substantei drepturilor fiecarei parti.

Mai mult, de respectarea acestor termene privind notificarea depinde nu doar asigurarea unei stabilitati si previzibilitati a raporturilor juridice, dar si alte efecte prevazute de lege. Astfel, potrivit art.15 în cazul chiriasilor care au primit notificarea pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. (2) lit. a) si b), consiliile locale sunt obligate sa le pună la dispozitie, cu prioritate, o locuinta din fondul destinat închirierii, inclusiv din fondul de locuinte sociale, în termen de un an de la data cererii chiriasului, însa cu conditia ca cererea de locuinta sa fie înregistrata în termen de 30 de zile de la data notificării, iar notificarea sa indice expres unul dintre aceste temeiuri. Potrivit art. 15 alin. (4) din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999, introdus prin Legea nr. 241/2001, în cazul chiriasilor care au primit notificarea pentru motivele prevazute la art. 14 alin.(2) lit. a) si b) din ordonanta mentionata si ale caror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt sub nivelul salariului mediu net pe economie si carora consiliile locale nu le-au putut pune la dispozitie o locuinta corespunzatoare în termen de un an de la data cererii chiriasului, contractul de închiriere se prelungeste pentru o perioada de 6 luni de la data expirarii sale.

În speta, notificarea trimisa pârâtilor apare ca lovita de nulitate, în conditiile art.22 alin.3 din OUG nr.40/1999, ea nerespectând formalitatile prevazute în mod imperativ.

Mai mult, pârâtii au dovedit faptul ca prin nerespectarea formalitatilor de notificare de catre reclamanta, în eventualitatea admiterii actiunii acesteia, li s-ar crea un prejudiciu concret, acestia neputând obtine o locuinta din fondul locativ de stat în conditiile art.15 din OUG nr.40/1999, împrejurare dovedita de pârâtii în cauza prin depunerea unei adrese emise de catre DAPPP-Primaria Municipiului Iasi, prin care sunt înstiintati de faptul ca obligatia autoritatilor locale de a pune la dispozitia chiriasilor o locuinta sociala intra în functiune numai daca sunt dovedite conditiile impuse de OUG nr.40/1999, respectiv chiriasul sa fi fost notificat prin executorul judecatoresc cu privire la refuzul proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere pentru motivele prevazute la art.14 lit.a sau b.

Pe de alta parte, singurul motiv invocat de catre reclamanta pentru evacuare este expirarea contractului si absenta titlului locativ al chiriasilor. În conditiile în care reclamanta nu a invocat vreo prejudiciere a propriilor drepturi si interese legale, care sa îi justifice conduita neconforma dispozitiilor amintite, instanta se afla într-o imposibilitate de a pune în balanta si a discerne daca în speta drepturile recunoscute chiriasilor ar impune o sarcina excesiva reclamantei proprietare, al carei drept de proprietate ar fi golit de substanta (mutatis mutandis, a se vedea Hotarârile Curtii Europene a Drepturilor Omului în cauzele Radovici si Stanescu împotriva României din 2 noiembrie 2006, Popescu si Toader împotriva României din 8 martie 2007, Hutten-Czapska împotriva Poloniei din 19 iunie 2006). În lipsa unor motive justificate pentru refuzul de a reînnoi contractul, conduita reclamantei se circumscrie unui exercitiu abuziv al dreptului de proprietate, aceasta fiind tocmai situatia pe care legiuitorul a dorit sa o preîntâmpine prin dispozitiile OUG nr.40/1999. Admiterea actiunii sale în aceste conditii ar însemna nesocotirea drepturilor chiriasilor, contrar scopului declarat al Ordonantei nr.40 privind protectia chiriasilor, precum si negarea oricaror efecte ale Ordonantei 40/1999, care ar fi astfel golita de continut. Or, în virtutea principiului prevazut de art.978 C.civ., legea trebuie interpretata în sensul în care produce efecte, iar nu în acela în care nu ar putea produce nici un efect.

Astfel, întrucât notificarea trimisa pârâtilor continând refuzul reclamantei de a prelungi relatiile contractuale apare ca lovita de nulitate, iar reclamanta nu a invocat vreo prejudiciere a propriilor drepturi si interese legale, care sa îi justifice conduita neconforma dispozitiilor mai sus citate, în virtutea dispozitiilor art.22 alin.3 din OUG nr.40/1999, devin aplicabile dispozitiile art.14 din OUG 40/1999 referitoare la  reînnoirea contractelor de închiriere încheiate cu pârâtii.

În aceste conditii, instanta constata ca actiunea reclamantei este neîntemeiata si urmeaza sa o respinga.

Fata de dispozitiile art.274 C.pr.civ., întrucât instanta urmeaza sa respinga cererea reclamantei, solicitarea acesteia de obligare a pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata apare, de asemenea, ca neîntemeiata, motiv pentru care instanta o va respinge.

Domenii speta

Spete similare