Anularea contractului de vânzare cumparare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Actiune în restituirea pretului. Calitate procesuala pasiva.

La data de 14.12.2010 s-a înregistrat pe rolul Tribunalului Constanta 18427/118/2010 actiunea civila formulata de reclamant I.I. în contradictoriu cu pârâtii STATUL ROMÂN prin Ministerul Finantelor Publice, RAEDPP Constanta, Municipiul Constanta prin primar si Consiliul Local Constanta, prin care s-a solicitat obligarea acestora la obligarea la plata a pretului de piata al imobilului situat în Constanta, str. (…) (evaluat provizoriu la 215000 lei). 

În motivarea actiunii, reclamantul a aratat, în esenta, ca defunctii sai parinti au achizitionat imobilul mentionat prin contract de vânzare-cumparare nr. (…) /25.10.1996 încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.

În dosar nr. R2642/2000 prin sentinta civila nr. 717/25.10.2000 ramasa irevocabila prin decizia nr. 1683/12.03.2008 a ÎCCJ – Sectia civila si de proprietate intelectuala, autorii sai au fost obligati sa lase imobilul în deplina proprietate si posesie proprietarilor initiali carora le fusese nationalizat imobilul.

Mai arata reclamantul ca autorii sai s-au aflat în eroare în momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare pentru imobilul indicat, nefiind în masura sa aprecieze asupra valabilitatii titlului statului, în lipsa oricarei notificari din partea vânzatorului RAEDPP Constanta sau a proprietarului initial cu privire la situatia juridica a imobilului.

Se precizeaza, totodata ca, legea 1/2009 prin art. 18 instituie în sarcina pârâtilor obligatia de despagubire ca o garantie a respectarii principiului instituit de art. 1336 C.civ.

În drept, reclamantul a indicat ca temei al actiunii dispozitiile art. art. 18 din Legea nr. 1/2009 si art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, art. 1336 C.civ.

La data de 28.12.2010, READPP Constanta a formulat întâmpinare prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, aratând ca, fata de obiectul cererii, a avut doar calitatea de mandatar pentru pârâtul Statul Român, prestând un serviciu pentru care s-a convenit prin lege sa primeasca un comision de 1% raportat la valoarea contractului de vânzare-cumparare a imobilului.

Pe fondul cauzei, s-a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiata, dispozitiile art.1337 C.civ. fiind evidente în sensul ca raspunderea pentru evictiune apartine strict vânzatorului si nu mandatarului vânzatorului.

La data de 19.01.2011 a formulat întâmpinare Statul Român prin Ministerul Finantelor Publice prin care s-a invocat:

-exceptia inadmisibilitatii actiunii, aratându-se ca raportat la art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001 roprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.  Deci, se impune a se face dovada  desfiintarii contractului de vânzare-cumparare  printr-o hotarâre judecatoreasca si irevocabila, dovada pe care reclamantul nu a facut-o.

-exceptia lipsei calitatii procesuale pasive raportat la art. 25 din Decret nr. 31/1954 si art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001;

Pe fondul cauzei s-a solicitat respingerea actiunii ca nefondata motivat de faptul ca raportat la dispozitiile legale au dreptul la restituirea pretului de piata proprietarii ale caror contracte  de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile. Or, buna sau reaua-credinta a autorilor reclamantului nu au fost analizate  de nicio instanta judecatoreasca.

În drept, s-au invocat dispozitiile art. 115-118 C.pr.civ.

Totodata, pârâta Statul Român a formulat cerere de chemare în garantie a RAEDPP Constanta, aratând ca contractul de vânzare-cumparare a fost încheiat de aceasta din urma pentru suma de 6411544 lei în pret fiind inclus si comisionul  de 1% al mandatarei unitatii administrativ teritoriale.

La termenul din data de 27.01.2011 s-a formulat întâmpinare si de catre pârâtele municipiul Constanta prin primar si Consiliul Local Constanta  prin care au solicitat respingerea actiunii ca inadmisibila motivat de faptul ca reclamantul nu si-a cuantificat pretentiile , ci doar a mentionat o suma cu titlu de exemplu, aratând, totodata ca nu sunt îndeplinite cumulativ conditiile statuate de legiuitor pentru antrenarea raspunderii pentru evictiune.

La data de 17.03.2011 s-a formulat de pârâta RAEDPP Constanta întâmpinare la cererea de chemare în garantie, solicitându-se ca, pe cale de exceptia sa fie respinsa ca fiind formulata împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva motivat de împrejurarea ca a actionat în calitate de mandatar al Statului român si ca nu exista un raport juridic de natura celui impus de art. 60 C.pr.civ.

Pe fondul  cererii de chemare în garantie s-a solicitat respingerea acesteia  ca nefondata, art. 50 din Legea nr. 10/2001 prevazând în mod expres în sarcina cui se afla obligatia de restituire a pretului platit de catre chiriasi si, mai mult, indica fondul extrabugetar în care au fost virate  sumele obtinute în urma vânzarii de  locuinte.

Prin sentinta civila nr. 1812/24.03.2011 s-a dispus declinarea cauzei catre Judecatoria Constanta spre competenta solutionare, cauza înregistrându-se pe rolul acestei di urma instante la data de 10.05.2011.

La termenul din data de 19.10.2011 s-a pus în discutia contradictorie a partilor exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a READPP Constanta atât cu privire la cererea de chemare în judecata formulata de reclamant cât si în ceea ce priveste cererea de chemare în garantie formulata de pârâta Statul român, fiind solutionata în sensul admiterii.

La termenul din data de  25.01.2012, instanta a pus în discutie exceptia inadmisibilitatii actiunii, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive  a Statului român si exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a Consiliului Local. Prin încheiere de sedinta, exceptia inadmisibilitatii a fost calificata ca fiind o aparare pe fondul cauzei, iar cu privire la celelalte 2 exceptii, solutia a fost de respingere ca neîntemeiate.

În temeiul art. 167 C.pr.civ, instanta a admis proba cu înscrisurile depuse la dosar de catre parti si proba cu expertiza tehnica imobiliara având ca obiectiv stabilirea valorii de circulatie pentru imobilul din str. (…) Constanta, raportul fiind întocmit de expert S.O. si depus la data de 27.03.2012.

La termenul din data de 05.09.2012, instanta a invocat din oficiu exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului Local Constanta si a municipiului Constanta prin primar.

Examinând actele si lucrarile dosarului, prin prisma sustinerilor partilor, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:

În temei art. 137 alin. 1 C.pr.civ, instanta se va pronunta cu prioritate asupra  exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului Local Constanta si a municipiului Constanta prin primar.

Potrivit art. 501 din Legea nr. 10/2001 - (1) Proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare, iar în conformitate cu art. 50 alin. 3 Legea nr.10/2001 restituirea pretului se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.  Raportat la acest text legal apare ca evidenta împrejurarea ca acesti 2 pârâti nu au calitate procesuala pasiva, urmând a fi admisa exceptia si respinsa actiunea în consecina.

În fapt, între parintii reclamantului, I.A. si E.,  în calitate de cumparatori si Statul Român - prin mandatar RAEDPP Constanta, în calitate de vânzator s-a încheiat  contractul de vânzare-cumparare nr. 27206/25.10.1996 privind imobilul din mun. Constanta, str. (…), jud. Constanta.

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 01.06. 1998 numitii H.G.M. si V.Z., în contradictoriu cu partile din prezentul dosar au formulat actiune în revendicarea imobilului care a facut obiectul acestui contract.

Prin sentinta civila nr. 717/25.10.2000 ramasa irevocabila prin decizia civila nr. 1683/12.03.2008 reclamantii din prezenta cauza au fost obligati sa lase în deplina proprietate si posesie acest imobil numitilor H.G.M. si V.Z., acestora fiindu-le admisa actiunea în revendicare a imobilului în cauza.

Contrar sustinerilor pârâtului Statul Român, instanta apreciaza ca, în cauza sunt aplicabile dispozitiile art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001  (1) Proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.

1. cu privire la conditia încheierii contractului cu respectarea dispozitiilor Legii 112/1995

Astfel, instanta retine ca nu s-a probat ca încheierea contractului de vânzare-cumparare s-a realizat cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 si cu reaua-credinta a partilor contractante.

Potrivit prevederilor art.1899 alin.2 C.civil, buna-credinta se presupune totdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce invoca reaua-credinta.

Asadar, autorii reclamntului sunt prezumati ca au  încheiat actul de vânzare-cumparare în temeiul Legii nr.112/1995 cu buna-credinta, respectiv cu credinta ca cel cu care contracteaza, respectiv statul, este adevaratul proprietar, sarcina dovedirii relei sale credinte incumbând statului. Cu toate acestea, nici în cadrul procesului de revendicare si nici ulterior nu s-a invocat reaua-credinta a cumparatorilor imobilului în temeiul Legii nr.112/1995.

Mai mult, în speta a fost admisa o actiune în revendicare, fara ca hotarârea sa cuprinda vreo dispozitie cu privire la valabilitatea contractului de vânzare - cumparare. Or, admiterea unei actiuni în revendicare prin comparare de titluri pleaca de la ipoteza existentei a doua titluri valabile.

2. cu privire la conditia desfiintarii contractului prin hotarâre judecatoreasca irevocabila

Totodata, instanta retine ca fiind incidente dispozitiile art. 50 indice 1 Legea nr. 1/2009, apreciind ca, desi legea se refera la situatia când s-a pronuntat desfiintarea contractelor de vânzare-cumparare, pentru identitate de ratiune aceleasi norme se aplica si atunci când chiriasii cumparatori sunt lipsiti de proprietatea asupra bunului dobândit ca urmare a admiterii actiunii de revendicare, cum este cazul în speta, mai ales vazând ca si desfiintarea contractului si admiterea actiunii în revendicare produc aceleasi efecte.

Este deci lipsita de fundament critica în sensul ca în speta prevederile alin. 3 al art. 50, nu sunt aplicabile, pentru considerentul ca actul de vânzare - cumparare încheiat de reclamanti nu a fost desfiintat.

Stabilind ca în cauza este aplicabil art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, instanta urmeaza sa admita actiunea si, tinând cont de alin. 2 potrivit caruia valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza, sa oblige pârâtul Statul Român la plata catre reclamant a sumei de 47147lei reprezentând pretul de piata al imobilului situat în Constanta, str. (…), jud. Constanta.

De mentionat ca instanta a dispus obligarea la aceasta suma  în urma retinerii împrejurarii ca pretul de piata al imobilului include si TVA  raportându-se la valoarea de 44219 lei stabilita de expert. Dar, întrucât expertul a retinut si a aplicat un coeficient de individualizare de -10 % la stabilirea valorii de circulatie a imobilului, retinând gresit ca este vorba despre un proces pe rol cu privire la acest imobil, instanta urmeaza a înlatura acest coeficient, determinând astfel  valoarea de piata a imobilului la suma de 47147 lei.

Având în vedere dispozitiile art. 274 C.pr.civ, instanta urmeaza sa oblige pârâtul Statul Român la plata catre reclamant a sumei de 700  lei cheltuieli de judecata (onorariu avocat).

Totodata, având în vedere solutia în ceea ce priveste pârâtul Consiliul Local Constanta, va dispune obligarea reclamantului la plata catre acesta a sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata (onorariu avocat).

Domenii speta

Spete similare