Actiune in constatare

Prin cererea înregistrată  pe rolul acestei instanţe la data de 29.01.2015 sub nr. 362/207/2015, reclamantul N. G. a chemat în judecata pe pârâtul B. I., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate ca este proprietarul imobilului, teren intravilan ,situat pe raza satului Dobrotesti, com Amaraţii de Sus jud.Dolj in suprafaţa de 180 m.p. in tarlaua 11, parcela 54 cu vecinii: N -Ds 515, E - Boruz V Mircea, S - N. T.,V - Nitu Manea şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract.

În motivarea acţiunii, reclamantul arată că la data de 12.04.1997 , a cumpărat de la tatăl pârâtului B. M. terenul in suprafaţa de 180 m.p. mai sus descris, încheind cu acesta un înscris sub semnătura privată întitulat ,, chitanţă”. Tot la momentul încheierii chitanţei i-a achitat tatălui paratului suma de 200 lei ca pret al terenului de faţă fiind si martorul N. T..

A mai precizat reclamantul că de la data încheierii convenţiei a intrat in posesia terenului, pe care l-a împrejmuit şi folosit neîntrerupt pana in prezent. Numitul B. M. a decedat înainte sa încheie cu reclamantul  convenţia in forma autentica, condiţie de care depindea validitatea acestui contract, la data încheierii actului sub semnătura privata de legea 18/1991, art, 46 dar si ulterior de legile 54/1998, art.2, Lg. nr.247/2005, art.2, si Noul Cod Civil art. 1244, care au reglementat înstrăinarea si dobândirea terenurilor extravilane sau intravilane.

Se arata ca numitul B. M. a fost proprietarul terenului acesta facând parte din suprafaţa de 2,7019 ha pentru care i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.

Având in vedere ca B. M. a decedat înainte de încheierea convenţiei in forma autentica, reclamantul a solicitat instanţei sa pronunţe o hotărâre care sa tina loc de contract in contradictoriu cu paratul B. I.. Consideră ca se impune această soluţie, având in vedere ca acesta este fiul lui B. M. si este moştenitorul autorului.

In calitate de moştenitor al tatălui sau, paratul a dobândit patrimoniului acestuia din care fac parte arat bunurile dar si obligaţiile ale căror titular era defunctul.

Cum din patrimoniul acestuia face parte si obligaţia de a încheia antecontractul in forma autentica pentru suprafaţa de 180 m.p. dupa decesul lui aceasta obligaţie revine moştenitorului acestuia respectiv paratului B. I..

Pentru toate aceste motive, reclamantul solicita admiterea acţiunii in sensul pronunţării unei hotărâri care să tină loc de contract.

In dovedirea cererii, se solicită proba cu inscrisuri, proba cu martori si interogatoriul paratului.

In drept, invocă dispoziţiile art. 1279 si art.1669 NCC.

Reclamantul a ataşat la cererea de chemare in judecata  titlul de proprietate nr. 1082-44685/20.02.1997 .

La data de 11.02.2015, în perioada verificării şi regularizării cererii,  prev. de art.200 Cpc,  reclamantul a depus la dosar actele solicitate prin rezoluţia dispusă de către instanţă, respectiv: taxă judiciară de timbru , certificat de atestare fiscala, schiţă teren,  copie CI,  chitanţă achitare OPPI,  adeverinţă nr. 3291/22.10.2014 emisa de Primaria com. Dobrotesti jud. Dolj.

Pârâtul a depus la data de 4.03.2015 întâmpinare, invocand excepţia necompetentei teritoriale a Judecătoriei Caracal, raportat la disp. art. 13 Cpc. potrivit căruia cererile privitoare la bunuri nemişcătoare se fac numai la instanţa în circumscripţia  căreia se află acestea, or imobilul din cauza este situat in intravilanul com. Dobroteşti, jud. Dolj, motiv pentru care solicita admiterea excepţiei şi declinarea cauzei in favoarea Judecătoriei Craiova.

Pe fondul cauzei, pârâtul a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiata, aratand ca nu are cunoştinţă despre promisiunea de vanzare cumpărare, in timpul vieţii sale B. M. neamintind despre vreo înţelegere în acest sens.

Pârâtul arata ca are calitatea de terţ dobânditor de bună credinţă, dobandind prin contractul de vanzare cumpărare autentificat sub nr. 1163/3.02.2004 de BNP Ilie Lapadatu şi Ecaterina Tobescu , terenul in suprafaţă de 465 mp, din care face parte si terenul de 180 mp, cu privire la care reclamantul emite pretenţii.

Raportat la aceasta calitate, in afara faptului ca pârâtul este moştenitorul legal al persoanei despre care reclamantul pretinde ca i-ar fi promis vânzarea terenului, admiţând ipoteza  existentei unei asemenea promisiuni, înstrăinarea terenului devine imposibila. Acesta a fost vândut contra unei sume prin act autentic perfect valabil, de care nu se poate face  abstracţie si, in aceste condiţii, singura obligaţie a promitentului vânzător ar fi aceea a despăgubirii , astfel cum s-a pronunţat practica judiciară.

Aşadar, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care sa tina loc de contract, deoarece nu a intervenit niciodată o asemenea promisiune bilaterala, in schimb, suprafaţa de teren a fost  ocupata abuziv de către reclamant, ceea ce l-a determinat pe pârât, după numeroase somaţii, sa formuleze acţiune in revendicare, aflata pe rolul Judecatoriei Craiova, dosar nr. 43718/215/2014.

În sensul ocupării abuzive si fara niciun drept a terenului de 180 mp este si procesul verbal de constatare emis la data de 14.10.2014 de către Primăria comunei Dobrotesti.

De asemenea, prin adresa nr. 3290/22.10.2014,  Primaria Dobrotesti soma pe reclamant sa elibereze suprafaţa ocupata pe care pârâtul o are înscrisa la rol si pentru care plăteste impozit, să- i  lase in deplina proprietate deindata.

Pârâtul arata ca singurul document prezentat in susţinerea promisiunii de vânzare (schiţa terenului ) nu are nicio valoare juridica si nu poate sta la baza pronunţării unei hotărâri care sa tina loc de contract. Nici adeverinţa depusa nu atesta dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului in litigiu de vreme ce se refera la alte suprafeţe de teren pe care reclamantul le detine pe raza comunei Dobroteşti, acesta deţinand un alt teren intravilan , pe care este construita o casa,  intenţia im de inducere m eroare a instanţei fiind evidenta.

Pârâtul a mentionat ca este proprietarul terenului de 180 mp, care face parte din suprafaţa de 465 mp , dobândita prin act autentic de vânzare cumpărare, iar pe acest teren plăteste an de an impozite ia stat.

In drept işi întemeiază întâmpinarea pe dispoziţiile ari 205 C.pr.civ.

În apărare, se solicita probele cu interogatoriu, înscrisuri, martorii V. N., N. V. V. si N. M., depunand la dosar împuternicire avocatiala.

De asemenea a depus la dosar adeverinţele nr. 3738/27.11.2014, nr. 517/02.03.2015 emise de Primaria com. Dobrotesti, jud. Dolj, procesul verbal de constatare incheiat la 14.10.2014, de aceeaşi institutie,  contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1163/03.02.2004 la BNP Ilie Lapadatu şi Ecaterina Tobescu din Caracal şi T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.

Reclamantul a depus în baza disp. art. 201 alin. 2 Cpciv, raspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea solicitărilor pârâtului.

În cauză, a fost luat interogatoriul reclamantului, la solicitarea pârâtului, răpsunsurile fiind consemnate în interogatoriul depus la dosarul cauzei.

Potrivit dispoz. art. 248 CPC,  instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură şi asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte cercetarea în fond a pricinii.

Prin încheierea de şedinţă din data de 06.04.2015, instanţa, având în vedere obiectul cauzei dedusă judecăţii ,, hotărâre act autentic”, constatând că acţiunea a fost formulată la instanţa de la domiciliul pârâtului şi, având în vedere Decizia nr. 8/2013 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, conform căreia obiectul cauzei este obligaţie de a  face, care este personală, iar competenţa de soluţionare a cauzei este alternativă, a respins excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Caracal invocată de pârât prin întâmpinare.

Examinând probele administrate în cauză, instanţa reţine următoarele:

Reclamantul  N. G. a chemat în judecata pe pârâtul B. I., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate ca este proprietarul imobilului, teren intravilan ,situat pe raza satului Dobrotesti, com Amaraţii de Sus jud.Dolj in suprafaţa de 180 m.p. in tarlaua 11, parcela 54 cu vecinii: N -Ds 515, E - Boruz V Mircea, S - N. T.,V - Nitu Manea şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, aratând că la data de 12.04.1997 , a cumpărat de la tatăl pârâtului B. M. terenul mentionat, încheind cu acesta un înscris sub semnătura privată întitulat ,, chitanţă”, achitând tatălui paratului suma de 200 lei ca pret al terenului.

S-a arătat că de la data încheierii convenţiei reclamantul a intrat in posesia terenului, pe care l-a împrejmuit şi folosit neîntrerupt pana in prezent, fără a perfecta convenţia in forma autentica, condiţie de care depindea validitatea acestui contract, la data încheierii actului sub semnătura privata deoarece vânzătorul B. M.  a decedat.

Reţine instanţa că numitul B. M., tatăl pârâtului B. I. a fost proprietarul terenului acesta facând parte din suprafaţa de 2,7019 ha pentru care i s-a reconstituit dreptul de proprietate prin T.P. nr. 1082-44685/20.02.1997.

 Din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1163/03.02.2004 la BNP Ilie Lapadatu şi Ecaterina Tobescu din Caracal, rezultă că B. M. i-a vandut fiului sau suprafaţa de 465 mp teren arabil intravilan, cu vecinatati : Răsărit- Niţu Toma, Apus -Niţu Marin, Mzi – Niţu Manea şi Mnoapte – Ds 515.

În aceasta suprafaţa de teren este cuprinsă suprafaţa de 180 mp pentru care reclamantul solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

De asemenea, din procesul verbal de constatare incheiat la data de 14.10.2014, Primaria com. Dobrotesti, jud. Dolj a constatat că reclamantul ocupă suprafaţa de 180 mp, punându-i-se in vedere sa lase liberă suprafaţa ocupată.

Dispoziţiile art. 6 din noul cod civil cu privire la aplicarea în timp a legii civile prevăd că, legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, iar aceasta nu are putere retroactivă.

De asemenea, actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Prin urmare, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile legale prevăzute de vechiul cod civil.

Promisiunea bilaterala de vânzare reprezintă o conventie prin care una din parti (promitentul vânzător)  se obliga sa vanda, iar cealaltă (promitentul cumparator), sa cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-cumpărare urmand a fi incheiat la o data ulterioara.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare trebuie sa cuprinda pe langa consimtamantul partilor referitor la obligatia de a incheia in viitor contractul si alte elemente cum sunt bunul ce formeaza obiectul vanzarii, pretul la care urmeaza sa se faca vanzarea si termenul in care obligatia de perfectare a contractului trebuie indeplinita. Pe langa aceste elemente, conventia poate prevedea si clauze referitoare la predarea folosintei bunului, modalitati de plata a pretului, la daunele ce se vor plati in caz de neîndeplinire a obligatiilor. 

Ca orice contract, sub aspectul conditiilor de fond promisiunea bilaterala de vinzare-cumparare trebuie sa indeplineasca conditiile de valabilitate prevazute pentru aceasta categorie de acte juridice.

Sub aspectul formei, conventia analizata are caracter consensual. Prin aceasta conventie partile nu transfera proprietatea ci doar se obliga sa faca acest lucru in viitor.

Din promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare se nasc obligatii reciproce si interdependente intre parti. Obligatia principala pe care si-o asuma fiecare parte este o obligatie de a face si anume cea  de a incheia in viitor contractul proiectat. Antecontractul analizat nu are ca efect transferul dreptului de proprietate nici chiar atunci cand contractul nu trebuie incheiat in forma autentica, deoarece partile nu vand si respectiv nu cumpara in momentul incheierii promisiunii, ci se obliga doar sa faca acest lucru in viitor .

Neoperand un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumparator nu poate revendica bunul de la promitentul-vânzător înainte de perfectarea contractului. Daca bunul se afla inca in patrimonial promitentului-vânzător, se poate cere ca acesta sa-si respecte obligaţia asumata prin antecontract, iar in caz de refuz, sa se pronunţe o hotărâre judecătoreasca ce tine loc de contract de vânzare-cumpărare.

În speţă, actul încheiat între părţi, este un antecontract de vânzare-cumpărare, având în vedere că potrivit Legii nr.247/2005 Titlul X art. 5 alin. 2, înstrăinarea şi dobândirea terenurilor situate în intravilan sau extravilan prin acte juridice între vii, pot avea loc numai prin încheierea respectivelor acte în formă autentică.

Prin urmare, înscrisul încheiat între părţi a dat naştere în sarcina lor numai la obligaţia de a face, respectiv de a încheia actul de vânzare-cumpărare al terenului în formă autentică, potrivit disp. art. 1073 -1077 C. Civ.

Deşi părţile au convenit să se prezinte la Notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică, în mod nejustificat pârâta a refuzat să execute această obligaţie.

Daca bunul a fost înstrăinat unei terte persoane promitentul cumpărător nu poate solicita readucerea bunului înstrăinat de promitentul vânzător în patrimoniul său, promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumpărare fiind doar un simplu raport juridic personal (obligational).

Ca atare, pentru realizarea opozabilităţii fata de terţi, aceasta nu este supusa formelor de publicitate imobiliara reglementate de Legea nr.7/1996 pentru actele constitutive sau translative de drepturi reale.

Publicitatea promisiunii (aducerea la cunoştinţa tertilor) se poate realiza prin notarea acesteia in cartea funciara in conformitate cu dispozitiile art.40 din Legea nr.7/1996.

Referitor la actele sub semnătura privata, acestea devin opozabile tertilor numai prin obţinerea de data certa in condiţiile art.1182 C.civ. insa data certa a actului sub semnătura privata nu are ca obiect aducerea la cunoştinţa terţilor a convenţiei litigioase, ea are ca rol doar certificarea datei actului instrumentator pe care il materializează.

Faţă de situaţia de fapt reţinută,  promitentul cumpărător nu poate cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost înstrăinat tertei persoane, cu excepţia situaţiei când antecontractul este afectat de nulitate absoluta pentru cauza ilicita ca urmare a unei înţelegeri frauduloase intre promitentul-vanzator si tert(fraus omnia corrumpit).

Pentru situaţia când înstrăinarea a fost facuta către un tert, promitentul  vanzator poate fi obligat la plata de daune-interese pentru prejudicial creat ca urmare a neîncheierii, din vina sa, a contractului.

Avand in vedere disp. art. 453 alin. 1 Cpc, potrivit căruia partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părtii care a câştigat la plata cheltuielilor de judecată, instanţa urmeaza sa oblige reclamantul la 1400 lei reprezentând onorariu avocat, catre pârât.

Postat 30.04.2015

Domenii speta

Spete similare